रियल एस्टेट मालिक और किराये की आय

भारतीय कर योजना में रियल एस्टेट की एक खास जगह है। यह एक ऐसी संपत्ति है जिसे ज़्यादातर मध्यमवर्गीय परिवार पाना चाहते हैं, अक्सर यह किसी की ज़िंदगी का सबसे बड़ा वित्तीय लेनदेन होता है, और इसमें खरीद, स्वामित्व, किराया, बिक्री और विरासत — हर पड़ाव पर कर दायित्व बनते हैं। नियम काफी पेचीदा हैं — कई धाराएँ एक-दूसरे को प्रभावित करती हैं, हाल के बजट में बदलाव हुए हैं, और खरीद के समय की छोटी-छोटी संरचनात्मक निर्णय दशकों तक असर डाल सकते हैं।

यह पाठ कर के नज़रिए से रियल एस्टेट स्वामित्व के पूरे जीवनचक्र को कवर करता है। किराये की आय की सही गणना (30% मानक कटौती के साथ, जिसे कई फाइलर चूक जाते हैं), होम लोन ब्याज कटौतियों को अधिकतम करना, बजट 2025 में दो स्वयं-अधिकृत संपत्तियों तक विस्तार को समझना, बजट 2024 के बाद की पूंजीगत लाभ व्यवस्था (12.5% बिना इंडेक्सेशन बनाम पुरानी संपत्ति के लिए 20% इंडेक्सेशन सहित) को समझना, और Sections 54, 54EC, और 54F का उपयोग करके बिक्री पर पूंजीगत लाभ को टालना या छूट पाना।

हम उन व्यावहारिक पहलुओं को भी कवर करते हैं जो ज़्यादातर फाइलरों को उलझाते हैं: संयुक्त स्वामित्व की योजना, विरासत और उपहार में मिली संपत्ति की लागत आधार के नियम, खरीद या बिक्री के समय TDS दायित्वों की श्रृंखला, और यह कि व्यवस्था का चुनाव स्वयं-अधिकृत बनाम किराये पर दी गई संपत्ति के लिए होम लोन कटौतियों को अलग-अलग तरीके से कैसे प्रभावित करता है।

शब्दावली संबंधी एक नोट: यह पाठ FY 2025-26 की आय पर लागू Income Tax Act 1961 के संदर्भों का उपयोग करता है, जो AY 2026-27 में फाइल की जाती है।

नेविगेशन गाइड — आपकी स्थिति के अनुसार कौन-से उपखंड लागू होते हैं

भारतीय कर कानून अलग-अलग संपत्ति परिस्थितियों के साथ अलग व्यवहार करता है। इन श्रेणियों को समझना बुनियादी है।

कर उद्देश्यों के लिए संपत्ति की चार श्रेणियाँ।

• स्वयं-अधिकृत संपत्ति (SOP)। मालिक द्वारा अपने निवास के लिए उपयोग की जाने वाली संपत्ति। बजट 2025 के बाद, ऐसी दो संपत्तियों तक शून्य वार्षिक मूल्य का दावा किया जा सकता है।
• किराये पर दी गई संपत्ति (LOP)। वास्तव में किराये पर दी गई संपत्ति। किराये की आय कर योग्य आधार बनती है।
• मानित किराये पर दी गई संपत्ति (DLOP)। तीसरी या उससे अधिक आवासीय संपत्तियाँ जो वास्तव में किराये पर नहीं दी गई हैं — इन्हें काल्पनिक उचित किराये पर किराये पर दी गई मानकर कर लगाया जाता है। बजट 2025 के बाद तीसरी और आगे की संपत्तियों पर लागू।
• अपने व्यवसाय के लिए उपयोग की जाने वाली संपत्ति। हाउस प्रॉपर्टी हेड के तहत कर नहीं — PGBP के अंतर्गत आती है।

वार्षिक मूल्य की अवधारणा। संपत्ति आय की सभी गणनाएँ "वार्षिक मूल्य" से शुरू होती हैं:

• SOP के लिए: वार्षिक मूल्य = शून्य (बजट 2025 के बाद, दो संपत्तियों तक)
• LOP के लिए: वास्तविक किराया या अपेक्षित उचित किराया — जो भी अधिक हो
• DLOP के लिए: अपेक्षित उचित किराया (काल्पनिक)

इस वार्षिक मूल्य में से कटौतियाँ करके हाउस प्रॉपर्टी से कर योग्य आय पर पहुँचा जाता है।

मानक गणना ढांचा।

संपत्ति मालिकों के लिए यह सबसे महत्वपूर्ण हालिया बदलाव है। बजट 2025 तक केवल एक संपत्ति को शून्य वार्षिक मूल्य के साथ स्वयं-अधिकृत घोषित किया जा सकता था। अब दो को अनुमति है।

विस्तारित लाभ।

केंद्रीय बजट 2025 के अनुसार, सरकार ने स्वयं-अधिकृत आवासीय संपत्तियों के कराधान से जुड़े नियम बदल दिए हैं। पहले केवल एक मकान का वार्षिक मूल्य शून्य हो सकता था। लेकिन अब, अप्रैल 1, 2025 से, एक करदाता बिना किसी विशेष शर्त के दो स्वयं-अधिकृत संपत्तियों का वार्षिक मूल्य शून्य दिखा सकता है। हालाँकि, यदि कोई दो से अधिक मकानों का मालिक है, तो तीसरे और उससे अधिक मकानों पर काल्पनिक किराये के आधार पर कर लगता रहेगा।

व्यावहारिक रूप से इसका क्या मतलब है।

इस बदलाव से फ़ायदा उठाने वाले असल जीवन के उदाहरण।

• गृहनगर में मकान + कार्यस्थल के पास अपार्टमेंट वाला परिवार: दोनों अब छूट के दायरे में
• काम के लिए अलग रह रहे जीवनसाथी का घर + पारिवारिक घर: दोनों छूट के दायरे में, जब तक दोनों स्व-अधिकृत (self-occupied) हों
• निवेश संपत्ति जहाँ मालिक कभी-कभी रहता है + प्राथमिक घर: दोनों का दावा किया जा सकता है
• विरासत में मिला पैतृक घर + खुद खरीदा घर: दोनों छूट के दायरे में

कौन सी संपत्तियों को SOP के रूप में चुनें।

जब आपके पास 3+ संपत्तियाँ हों, तो आप तय करते हैं कि कौन सी 2 को SOP घोषित करना है। रणनीति: वे दो चुनें जिनका:

• सबसे ज़्यादा अपेक्षित/काल्पनिक किराया हो → इससे अनुमानित किराए की देनदारी सबसे ज़्यादा बचती है
• नगर निगम का कर आधार सबसे ज़्यादा हो → अनुमानित आय के मुकाबले नगर निगम कर कम लगे
• सबसे बड़ी संपत्ति जहाँ काल्पनिक किराया काफ़ी अधिक होता

SOP पर होम लोन ब्याज कटौती।

SOP से हुआ नुकसान। पुरानी व्यवस्था में, जब SOP लोन का ब्याज कटौती सीमा से ज़्यादा हो जाए या काल्पनिक नुकसान हो, तो यह नुकसान अन्य आय मदों के मुकाबले ₹2 लाख प्रति वर्ष तक समायोजित किया जा सकता है। बचा हुआ नुकसान 8 साल तक भविष्य की मकान संपत्ति आय के खिलाफ आगे ले जाया जा सकता है।

जब आप संपत्ति वास्तव में किराए पर देते हैं, तो गणना के लिए कुछ खास नियम लागू होते हैं।

जिन लोगों के पास तीन या उससे अधिक आवासीय संपत्तियाँ हैं, उनकी तीसरी और आगे की संपत्तियों पर काल्पनिक (अनुमानित) किराए पर कर लगता है — भले ही वे वास्तव में किराए पर न दी गई हों।

अनुमानित किराए की अवधारणा। कर कानून यह मानता है कि अगर आप चाहते तो उस संपत्ति से किराया कमा सकते थे। यही काल्पनिक किराया कराधान का आधार बनता है।

अनुमानित किराए की गणना। "अपेक्षित उचित किराया" इनमें से जो ज़्यादा हो:

• नगर निगम मूल्यांकन
• उचित बाज़ार किराया (उस इलाके की समान संपत्तियों पर मिलने वाला किराया)
• लागू होने पर मानक किराए के अधीन (किराया नियंत्रण वाले क्षेत्र)

व्यवहार में, अधिकतर करदाता नगर निगम मूल्यांकन को सबसे सरल और बचाव योग्य पैमाने के रूप में उपयोग करते हैं।

अनुमानित किराए पर दी गई संपत्ति की गणना। वास्तविक किराए पर दी गई संपत्ति जैसा ही ढाँचा:

• अनुमानित वार्षिक मूल्य (काल्पनिक किराया)
• घटाएँ: चुकाए गए नगर निगम कर
• घटाएँ: NAV पर 30% मानक कटौती
• घटाएँ: होम लोन ब्याज (DLOP के लिए असीमित, बिल्कुल LOP की तरह)

कई संपत्तियों में से SOP कौन सी घोषित करें। रणनीति: सबसे ज़्यादा काल्पनिक किराए वाली दो संपत्तियों को SOP घोषित करें। अगर बेंगलुरु का काल्पनिक किराया = ₹6L, मुंबई = ₹8L, Pune = ₹3L, हैदराबाद = ₹4L है — तो बेंगलुरु और मुंबई को SOP घोषित करें (₹14L अनुमानित आय पर कर बचता है, जबकि Pune+हैदराबाद चुनने पर ₹7L होती)।

DLOP के लिए रिक्तता का दावा। अगर अनुमानित किराए पर दी गई संपत्ति वास्तव में किसी कारण खाली हो — जैसे किरायेदार का चले जाना, मरम्मत/नवीनीकरण के लिए खाली रखना, या दो किरायेदारों के बीच का समय — तो आप "रिक्तता कटौती" का दावा कर सकते हैं, जिससे काल्पनिक किराया आनुपातिक रूप से कम हो जाता है।

होम लोन कटौतियाँ कई धाराओं में एक साथ मिल सकती हैं — लेकिन हर व्यवस्था में कुछ ही उपलब्ध हैं।

जिन फाइलर्स पर स्व-अधिकृत संपत्ति (self-occupied property) के लिए बड़ा होम लोन है, उनके लिए पुरानी व्यवस्था में ₹2 लाख ब्याज कटौती + ₹1.5 लाख मूल राशि 80C में + संभावित रूप से ₹1.5 लाख 80EEA के तहत — कुल ₹5 लाख की कटौती मिलती है। नई व्यवस्था में स्व-अधिकृत संपत्ति पर ब्याज कटौती शून्य है। जो फाइलर सालाना ₹3.5 लाख ब्याज चुका रहे हैं, उनके लिए यह अंतर व्यवस्था चुनने का फ़ैसला काफी हद तक बदल सकता है।

किराये पर दी गई संपत्ति अलग होती है। किराये पर दी गई संपत्ति पर ब्याज दोनों व्यवस्थाओं में बिना किसी सीमा के कटौती योग्य है (किराये की आय के विरुद्ध, हालाँकि नई व्यवस्था में घाटे की सेटऑफ पर पाबंदियाँ हैं)। इसलिए किराये पर दी गई संपत्तियों के होम लोन पर व्यवस्था चुनाव का असर कम पड़ता है।

संयुक्त लोन की रणनीति। जब संपत्ति और लोन पति-पत्नी के बीच संयुक्त हों:

• दोनों में से प्रत्येक अपने मूल राशि के हिस्से पर स्वतंत्र रूप से Section 80C के तहत ₹1.5L तक की कटौती ले सकते हैं
• दोनों में से प्रत्येक अपने ब्याज के हिस्से (स्व-अधिकृत संपत्ति) पर स्वतंत्र रूप से Section 24(b) के तहत ₹2L तक की कटौती ले सकते हैं
• इससे उपलब्ध कटौती प्रभावी रूप से दोगुनी हो जाती है — ₹3L मूल राशि + ₹4L ब्याज

यह लाभ उठाने के लिए:

• संपत्ति सह-स्वामित्व में होनी चाहिए (संयुक्त रूप से पंजीकृत)
• दोनों लोन में सह-उधारकर्ता (co-borrower) होने चाहिए
• दोनों को अपनी-अपनी आय से EMI में योगदान देना चाहिए
• प्रत्येक अपने स्वामित्व हिस्से के अनुपात में दावा करे (आमतौर पर 50-50 या स्वामित्व अनुपात के अनुसार)

निर्माण अवधि के दौरान (कब्ज़ा मिलने से पहले) चुकाए गए ब्याज को विशेष तरीके से माना जाता है।

नियम। लोन वितरण से लेकर कब्ज़ा मिलने से पहले के वित्त वर्ष के अंत तक चुकाया गया ब्याज "निर्माण-पूर्व ब्याज" कहलाता है। यह संचित ब्याज कब्ज़े के वर्ष से शुरू होकर 5 समान वार्षिक किस्तों में कटौती योग्य है।

संपत्ति का संयुक्त स्वामित्व कर नियोजन के अच्छे अवसर पैदा करता है।

मूल सिद्धांत। जब संपत्ति कई व्यक्तियों के संयुक्त स्वामित्व में हो, तो प्रत्येक सह-स्वामी को आय के अनुपात में कर चुकाना होता है (और अनुपात में ही कटौती भी मिलती है)।

सबसे आम: पति-पत्नी का संयुक्त स्वामित्व। यदि संपत्ति पति-पत्नी के बीच 50-50 में पंजीकृत हो और दोनों EMI में योगदान दें:

• किराये की आय 50-50 में बँटती है, और प्रत्येक के रिटर्न में अलग-अलग कर लगता है
• प्रत्येक नगर निगम कर, मानक कटौती और ब्याज का 50% दावा करते हैं
• प्रत्येक 80C मूल राशि में अपने आनुपातिक हिस्से का दावा करते हैं

संयुक्त स्वामित्व से कटौती की सीमाएँ दोगुनी।

बड़े होम लोन EMI वाले जोड़े के लिए, संयुक्त स्वामित्व का मतलब दोनों के रिटर्न में मिलाकर सालाना ₹3-5 लाख अतिरिक्त कटौती हो सकती है।

संयुक्त दावे के लिए ज़रूरी शर्तें।

1. संपत्ति सह-स्वामित्व में होनी चाहिए — निर्धारित स्वामित्व अनुपात के साथ दोनों के नाम पंजीकृत।
2. दोनों लोन में सह-उधारकर्ता (co-borrower) होने चाहिए — सिर्फ एक नहीं।
3. प्रत्येक को अपनी आय/निधि से EMI में योगदान देना होगा।
4. प्रत्येक स्वामित्व हिस्से के अनुपात में दावा करे — मनमाना बँटवारा नहीं।

दस्तावेज़ ज़रूरतें।

• सह-स्वामित्व दर्शाने वाला बिक्री विलेख (sale deed)
• लोन स्वीकृति पत्र जिसमें दोनों सह-उधारकर्ता के रूप में दर्ज हों
• बैंक स्टेटमेंट जिसमें दोनों के EMI योगदान दिखते हों
• उसी व्यवस्था में HRA के लिए: अनुमति नहीं है क्योंकि संपत्ति आपकी खुद की है

माता-पिता-बच्चे का संयुक्त स्वामित्व। जब संपत्ति माता-पिता या वयस्क बच्चों के साथ संयुक्त रूप से हो:

• हर किसी को उनकी हिस्सेदारी के अनुसार आय/कटौती मिलती है
• क्लबिंग की कोई समस्या नहीं (नाबालिग बच्चों के विपरीत)
• संपत्ति नियोजन और मौजूदा टैक्स दक्षता दोनों के लिए उपयोगी

संपत्ति बेचने पर पूंजीगत लाभ कर लगता है। बजट 2024 के बदलावों ने इस क्षेत्र को काफ़ी बदल दिया है।

12.5% और इंडेक्सेशन के साथ 20% के बीच चुनाव।

यह बजट 2024 का एक अहम सुधार था। शुरुआत में बजट 2024 में केवल 12.5% बिना इंडेक्सेशन के प्रस्तावित था (कोई विकल्प नहीं)। जनता के विरोध के बाद, सरकार ने जुलाई 23, 2024 से पहले खरीदी गई संपत्तियों के लिए इंडेक्सेशन के साथ 20% का विकल्प जोड़ा।

जब बिना इंडेक्सेशन के 12.5% फ़ायदेमंद हो।

• कम-लंबी अवधि तक रखी गई संपत्ति (24-60 महीने)
• ऐसी संपत्ति जहाँ कीमतें महंगाई से तेज़ बढ़ी हों
• आसान गणना

जब इंडेक्सेशन के साथ 20% फ़ायदेमंद हो।

• बहुत लंबे समय तक रखी गई संपत्ति (10+ साल)
• ऐसी संपत्ति जहाँ वृद्धि लगभग महंगाई के बराबर या उससे कम हो
• लंबी महंगाई की अवधि से इंडेक्सेशन का अच्छा फ़ायदा मिलता है

पूंजीगत लाभ की गणना। पूंजीगत लाभ = बिक्री मूल्य − इंडेक्स्ड लागत (यदि लागू हो) − सुधार की लागत (इंडेक्स्ड) − हस्तांतरण खर्च (दलाली, कानूनी शुल्क)

स्टांप ड्यूटी मूल्य बनाम वास्तविक बिक्री। अगर बिक्री मूल्य स्टांप ड्यूटी मूल्य (सर्कल रेट) से कम है, तो बिक्री मूल्य के रूप में दोनों में से जो अधिक हो उसे लिया जाता है। इससे कम रिपोर्टिंग रुकती है। कुछ मामलों में यह नियम लागू होने से पहले सीमित छूट (10%) मिलती है।

पुनर्निवेश के ज़रिए संपत्ति के पूंजीगत लाभ कर से छूट पाने या उसे टालने के तीन रास्ते।

धारा 54 की ₹10 करोड़ सीमा (बजट 2023)। धारा 54 के तहत छूट के लिए दावा की जा सकने वाली अधिकतम निवेश सीमा ₹10 करोड़ है। पहले कोई सीमा नहीं थी। यह बहुत अधिक मूल्य की संपत्ति लेनदेन को प्रभावित करता है।

धारा 54F की बारीकियाँ। इसमें पूरी शुद्ध बिक्री राशि (केवल लाभ नहीं) को नई संपत्ति में निवेश करना ज़रूरी है। यानी अगर आप ₹2 करोड़ के शेयर ₹50 लाख के लाभ पर बेचते हैं, तो आपको आवासीय संपत्ति में ₹2 करोड़ निवेश करना होगा, न कि सिर्फ़ ₹50 लाख। धारा 54 से यह एक बड़ा अंतर है।

पाठ 7 में यह पहले ही बताया जा चुका है — यहाँ संपत्ति से जुड़ी विशेष जानकारी दी गई है।

धारा 194-IA — संपत्ति खरीद पर TDS।

ज़रूरी स्पष्टीकरण।

• TDS पूरी बिक्री राशि पर लगता है, न कि सिर्फ़ लाभ पर। भले ही विक्रेता को नुकसान हो, 1% TDS लागू होता है। विक्रेता रिटर्न दाखिल करते समय अतिरिक्त TDS का रिफंड ले सकता है।
• कई खरीदार/विक्रेता। जब संपत्ति के संयुक्त मालिक हों, तो TDS अलग-अलग लागू होता है। हर खरीदार-विक्रेता जोड़ा अपने आनुपातिक लेन-देन मूल्य के लिए अलग 26QB दाखिल करता है।
• स्टांप ड्यूटी मूल्य नियम। अगर बिक्री मूल्य स्टांप ड्यूटी मूल्य से कम हो, तो TDS दोनों में से जो अधिक हो उस पर लगता है। इससे कम राशि दिखाने की कोशिश रुकती है।
• विक्रेता का PAN नहीं है। अगर विक्रेता का PAN नहीं दिया गया, तो TDS दर 1% की जगह 20% हो जाती है।

खरीदार के लिए प्रक्रिया।

1. पंजीकरण के समय विक्रेता को बिक्री मूल्य का 99% दें। 1% काट कर रखें।
2. incometax.gov.in पर जाएं → e-Pay Tax → Form 26QB।
3. दोनों पक्षों का PAN, संपत्ति का विवरण, भुगतान की तारीखें और TDS राशि भरें।
4. नेट बैंकिंग के ज़रिए भुगतान करें।
5. 10-15 दिनों के भीतर TRACES से Form 16B डाउनलोड करें।
6. विक्रेता को Form 16B दें।

किरायेदार TDS (किराया) के लिए Section 194-IB। इसे पाठ 7 में पहले ही कवर किया जा चुका है। जो व्यक्तिगत किरायेदार ₹50 हज़ार रुपये से ज़्यादा मासिक किराया देते हैं, उन्हें साल के अंत में Form 26QC के ज़रिए 5% TDS काटना होता है।

जब संपत्ति आपको विरासत या उपहार के रूप में मिलती है, तो भविष्य में उस पर टैक्स कैसे लगेगा — इसके लिए कुछ खास नियम होते हैं।

लागत आधार नियम (Section 49(1))। विरासत या उपहार में मिली संपत्ति के लिए:

• आपका लागत आधार = पिछले मालिक की वास्तविक लागत
• आपकी होल्डिंग अवधि = आपकी होल्डिंग + पिछले मालिक की होल्डिंग (दीर्घकालिक/अल्पकालिक तय करने के लिए)
• इसे "कैरी-ओवर बेसिस" का सिद्धांत कहते हैं। पिछले मालिक का लाभ विरासत/उपहार के समय टैक्स के दायरे में नहीं आता, लेकिन जब आप बेचते हैं तो वह बोझ आप पर आता है।

अप्रैल 2001 से पहले की खरीद (Section 55(2)(b))। जो संपत्ति पिछले मालिक ने अप्रैल 1, 2001 से पहले खरीदी हो, उसके लिए:

• आप वास्तविक लागत की जगह अप्रैल 1, 2001 की FMV (उचित बाज़ार मूल्य) को लागत आधार के रूप में इस्तेमाल कर सकते हैं
• यह अक्सर ज़्यादा फायदेमंद होता है, खासकर पुरानी संपत्तियों के लिए

HUF और पैतृक संपत्ति। पैतृक संपत्ति (जो पीढ़ी-दर-पीढ़ी चली आती है) परंपरागत रूप से HUF की होती है। HUF की संपत्ति से होने वाली आय पर टैक्स HUF के हाथों में लगता है, न कि व्यक्तिगत सहभागियों (कोपार्सनर्स) पर। HUF का अपना अलग होता है:

• PAN
• मूल छूट सीमा (₹2.5L पुरानी व्यवस्था / ₹4L नई व्यवस्था)
• टैक्स दरें (स्लैब-आधारित, व्यक्तियों जैसी)

जिन परिवारों के पास काफी पैतृक संपत्ति है, उनके लिए HUF संरचना आय को HUF इकाई और व्यक्तियों के बीच बाँट देती है — यह एक उपयोगी टैक्स नियोजन का तरीका है।

विरासत पर टैक्स नहीं; विरासत में मिली संपत्ति से होने वाली आय पर टैक्स लगता है।

विरासत मिलना: शून्य टैक्स (भारत में कोई विरासत कर नहीं है)।

विरासत में मिली संपत्ति से आय: आगे से आपकी आय के रूप में टैक्स योग्य।

गैर-रिश्तेदार से उपहार: ₹50,000 से अधिक पर टैक्स लगता है। निर्दिष्ट रिश्तेदारों (माता-पिता, भाई-बहन आदि) से मिले उपहार टैक्स-मुक्त होते हैं, लेकिन गैर-रिश्तेदारों से मिले उपहार "अन्य स्रोतों से आय" के रूप में टैक्स योग्य होते हैं, अगर एक साल में कुल मिलाकर ₹50,000 से अधिक हो।

संपत्ति के मामले में विशेष रूप से:

• रिश्तेदार द्वारा उपहार में दी गई संपत्ति: टैक्स-मुक्त
• गैर-रिश्तेदार द्वारा उपहार में दी गई संपत्ति: स्टांप ड्यूटी मूल्य आय के रूप में टैक्स योग्य (अगर ₹50,000 से अधिक हो)

विरासत में मिली संपत्ति पर पूंजीगत लाभ (capital gains) की गणना पर इनलाइन प्रश्न।