बिल्डर और प्रोजेक्ट की जाँच

यह वह डर है जिसे सीधे नाम से पुकारना ज़रूरी है, क्योंकि यह बिल्कुल सही डर है। आपको एक प्रोजेक्ट पसंद आ गया है। आप एक डेवलपर को लाखों रुपये देने वाले हैं — एक लाख यानी ₹1,00,000, एक सौ हज़ार — एक ऐसे फ्लैट के वादे पर जो आज बस एक नक्शा और ज़मीन का एक टुकड़ा है। और जो बात लोगों को 3 बजे रात को जगाए रखती है वह यह है: क्या हो अगर बिल्डर देर करे, या दिवालिया हो जाए, या धोखेबाज निकले, और आपको तब पता चले जब बहुत देर हो चुकी हो — जब आपका पैसा उस टावर के कंक्रीट में डूब चुका हो जो कभी पूरा नहीं होगा, और आप अभी भी एक ऐसे घर की EMI भर रहे हों जिसमें रह नहीं सकते? यह डर कोई वहम नहीं है। यह सबसे तर्कसंगत चिंता है जो एक पहली बार अंडर-कंस्ट्रक्शन संपत्ति खरीदने वाला उठा सकता है, और यह पाठ इसी चिंता को एक ऐसी चेकलिस्ट में बदलने के लिए है जिसे आप सच में चला सकें।

किसी भी विवरण से पहले, एक तसल्ली की बात: आपको अंदाज़ा नहीं लगाना है। भारत का अंडर-कंस्ट्रक्शन बाज़ार कई सालों तक ठीक वैसा ही जाल था जैसा वह डर बताता है — और फिर 2016 में कानून बदल गया। आज एक असली डेवलपर का पूरा रिकॉर्ड सार्वजनिक है। उसका रजिस्ट्रेशन, उसकी वादा की गई पूर्णता तिथि, तिमाही निर्माण फोटो, बैंक व्यवस्थाएँ, और उसके खिलाफ जितनी भी शिकायतें दर्ज हुई हैं — सब एक सरकारी वेबसाइट पर हैं जिसे आप एक रुपया चुकाए बिना दस मिनट में पढ़ सकते हैं। बिल्डर अपना अतीत छुपा नहीं सकता, और अतीत ही सबसे अच्छा संकेतक है। इस पाठ के अंत तक आप वह रिकॉर्ड उस तरह पढ़ना सीख जाएँगे जैसे एक सावधान वकील पढ़ता है, और आप उन चंद संकेतों को पहचान लेंगे जो एक पूरा करने वाले डेवलपर को न करने वाले से अलग करते हैं।

हम अय्यर परिवार को फॉलो कर रहे हैं। रोहन और मीरा, अड़तीस और छत्तीस साल के, दोनों बेंगलुरु में नौकरी करते हैं, मिलकर ₹28,00,000 — अट्ठाईस लाख — सालाना कमाते हैं, और ₹95,00,000 (पंचानवे लाख) का एक अंडर-कंस्ट्रक्शन दो बेडरूम फ्लैट बुक करने वाले हैं, कारपेट एरिया 720 वर्ग फुट, जिसके लिए वे निर्माण के साथ-साथ किस्तों में भुगतान करेंगे। वे पहले ही खोज और शॉर्टलिस्टिंग कर चुके हैं (वह पाठ 11 · संपत्ति की खोज और शॉर्टलिस्टिंग था) और साइट व इलाके का दौरा कर चुके हैं (पाठ 12 · साइट विज़िट और संपत्ति व इलाके का मूल्यांकन)। फ्लैट RERA के तहत रजिस्टर्ड है। जो उन्होंने अभी तक नहीं किया — जो काम उन्हें बुकिंग चेक देने से पहले करना है — वह है इसके पीछे की कंपनी की जाँच। उनके साथ, थोड़े अलग अंदाज़ में, हैं दीपा और अर्जुन, जो मुंबई की एक पुरानी कोऑपरेटिव सोसाइटी में ₹1,85,00,000 (एक करोड़ पचासी लाख — एक करोड़ यानी ₹1,00,00,000, एक सौ लाख) का एक रीसेल फ्लैट खरीद रहे हैं, जिनके पास अपना थोड़ा अलग बिल्डर चेक है: जिसने उनका ब्लॉक साल पहले बनाया था, और कोई भी विवाद जो अभी तक लटका हुआ है।

रास्ता कुछ इस तरह है। सबसे पहले, वह एक अंतर जो सब कुछ व्यवस्थित करता है — बिल्डर की जाँच और टाइटल की जाँच एक ही काम नहीं है, और इन्हें एक समझना ही नुकसान की वजह बनता है। फिर बिल्डर-भरोसे के छह नज़रिए, और वह सार्वजनिक पेज जहाँ उनमें से पाँच मिलते हैं: राज्य RERA प्रोजेक्ट लिस्टिंग, जिसे हम फील्ड दर फील्ड देखेंगे। फिर डिलीवरी ट्रैक रिकॉर्ड, 70% एस्क्रो नियम जो आपकी किस्तों की रक्षा करता है, और शिकायतें खोजने का तरीका। फिर वित्तीय खतरे की घंटियाँ — 'क्या वे इसे पूरा कर सकते हैं?' वाला नज़रिया — और एक खास धोखाधड़ी जिसके लिए सतर्क रहना है: बार-बार चूक करने वाला बिल्डर। अंत में हम सभी नज़रियों को एक ट्रस्ट स्कोरकार्ड में समेटते हैं जिसे आप खुद चला सकते हैं, और ईमानदारी से यह भी देखते हैं कि अगर आपने पहले ही बुकिंग कर ली है और गड़बड़ हो चुकी है तो अब क्या किया जा सकता है। यह एक लंबा पाठ है क्योंकि यही वह जाँच है जो आपके अब तक के सबसे बड़े चेक की रक्षा करती है।

सबसे पहले, उन दो सवालों को अलग कर लें जिन्हें नए खरीदार एक में मिला देते हैं — जबकि ये वास्तव में अलग-अलग काम हैं, अलग-अलग टूल से, अलग-अलग जगह पर। पहला सवाल यह है: क्या मैं इस डेवलपर पर भरोसा कर सकता हूँ कि वह यह बनाएगा और समय पर, स्वीकृत प्लान के अनुसार, और कानूनी रूप से रहने योग्य सर्टिफिकेट के साथ सौंपेगा? यह बिल्डर-जाँच है, और यही यह पाठ सिखाता है। दूसरा सवाल यह है: क्या नीचे की ज़मीन कानूनी रूप से साफ़ है — क्या बिल्डर का उस पर सच में मालिकाना हक है, क्या वह कर्ज़ और विवादों से मुक्त है, क्या टाइटल बेदाग है? यह कानूनी टाइटल जाँच है, और यह काम एक प्रॉपर्टी वकील का है जिसके सामने भूमि अभिलेख हों। इसे हम पाठ 24 · कानूनी उचित जाँच और टाइटल चेक में पूरी तरह से देखते हैं।

यह फ़र्क इतना ज़रूरी क्यों है? क्योंकि एक प्रोजेक्ट एक जाँच में पास और दूसरी में फेल हो सकता है — और हर नाकामी आपको अलग तरह से नुकसान पहुँचाती है। एक बिल्डर के पास ज़मीन का बेदाग़ टाइटल हो सकता है, फिर भी वो बार-बार पैसे डुबोने वाला निकले, पैसे खत्म हो जाएँ, और आपकी बिल्डिंग छह साल के लिए ठप हो जाए — टाइटल साफ़, ज़िंदगी बर्बाद। और एक बिल्डर जो वक्त पर, बढ़िया तरीके से घर सौंपे, वो दोषपूर्ण टाइटल वाली ज़मीन पर निर्माण कर रहा हो, और बरसों बाद कोई अदालत आपका फ्लैट किसी पुराने दावेदार को दे दे — इमारत शानदार, मालिकाना हक़ गायब। दोनों जाँचें पास होनी ज़रूरी हैं। यह पाठ पहली जाँच सही तरीके से समझाता है; दूसरी जाँच जान-बूझकर यहाँ नहीं की गई, क्योंकि RERA पेज को टाइटल सर्च समझ लेना ठीक वही अति-आत्मविश्वास है जो खरीदारों को मुसीबत में डालता है।

पूरे पाठ में यह बँटवारा दिमाग में रखें। आगे जो कुछ भी है — RERA पेज, पिछला रिकॉर्ड, एस्क्रो, शिकायतें, लाल झंडे — सब सिर्फ पहले सवाल का जवाब देते हैं: क्या वे इसे पूरा कर सकते हैं? जब कोई बात टाइटल वकील के दायरे में आएगी, हम वहाँ साफ़ कह देंगे और आपको पाठ 24 की तरफ भेजेंगे — लकीर धुंधली नहीं होने देंगे। तो अब चलते हैं उन छह नज़रियों की तरफ जो मिलकर बिल्डर की जाँच का जवाब देते हैं।

"क्या यह बिल्डर भरोसेमंद है?" — यह सवाल एक नज़र में जवाब देने के लिए बहुत बड़ा है, इसलिए इसे छह छोटे सवालों में तोड़ें जिन्हें आप सच में जाँच सकें। हर सवाल एक नज़रिया है; मिलकर ये एक पूरी तस्वीर देते हैं — और ज़रूरी बात यह है कि एक कमज़ोर नज़रिया अपने आप बिल्डर को रद्द नहीं करता, जबकि एक बेहद गंभीर खामी (जैसे RERA रजिस्ट्रेशन बिल्कुल न होना) कर सकती है। यह रहा नक्शा। पाठ के बाकी हिस्से में हम एक-एक नज़रिया देखेंगे, और अंत में आप सभी छहों को एक स्कोरकार्ड में जोड़ेंगे।

1. RERA रजिस्ट्रेशन और स्टेटस — क्या प्रोजेक्ट कानूनी रूप से रजिस्टर्ड है, और उसका स्टेटस चालू है (समाप्त या वापस लिया हुआ नहीं)? यह बुनियादी शर्त है। रजिस्ट्रेशन नहीं, तो सौदा नहीं।
2. स्वीकृत योजना बनाम घोषित पूर्णता — वास्तव में क्या मंज़ूर हुआ है, और बिल्डर ने औपचारिक रूप से कौन-सी पूर्णता तिथि घोषित और रजिस्टर्ड की है?
3. डिलीवरी का पिछला रिकॉर्ड — क्या इस डेवलपर ने पहले प्रोजेक्ट पूरे किए हैं, लगभग समय पर, और ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट लिया है?
4. शिकायतें और मुकदमेबाज़ी — कितने खरीदारों ने पहले से शिकायत या मुकदमा दायर किया है, और क्या कोई पैटर्न दिखता है?
5. 70% एस्क्रो और असली प्रगति — क्या आपका पैसा अलग सुरक्षित खाते में है, और क्या तिमाही रिपोर्टें दिखाती हैं कि निर्माण सच में आगे बढ़ रहा है?
6. वित्तीय लाल झंडे — अत्यधिक कर्ज़, रुकी हुई सहयोगी कंपनियों के प्रोजेक्ट, प्रमोटर पर मुकदमे: ये वो संकेत हैं जो बताते हैं कि 'क्या वे इसे पूरा करने की हैसियत भी रखते हैं?'

ध्यान दें ये कहाँ मिलते हैं। पहला, दूसरा, चौथा और पाँचवाँ नज़रिया लगभग पूरी तरह एक सार्वजनिक पेज पर पढ़े जा सकते हैं — राज्य RERA प्रोजेक्ट लिस्टिंग — इसीलिए वह पेज इस पाठ का केंद्र है। तीसरा नज़रिया, पिछला रिकॉर्ड, आप प्रमोटर की पुराने प्रोजेक्टों की सूची और एक सादी वेब सर्च से जोड़ते हैं। छठा नज़रिया, वित्तीय स्थिति, सबसे ज़्यादा खोजबीन और समझदारी माँगता है। शुरुआत उस पेज से करते हैं जहाँ अधिकांश जवाब पहले से प्रकाशित हैं — बस कोई देखने की ज़हमत उठाए।

आप RERA से एक अवधारणा के रूप में पहले मिल चुके हैं — रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016, और वह राज्य प्राधिकरण जो प्रोजेक्ट रजिस्टर करता है और खरीदारों की रक्षा करता है; पाठ 6 · RERA — खरीदार की ढाल में यह पूरी तरह सिखाया गया है कि यह आपको वास्तव में क्या गारंटी देता है (जिसमें पाँच साल की दोष देयता भी शामिल है, यानी बिल्डर को घर सौंपने के पाँच साल तक ढाँचागत खामियाँ ठीक करनी होती हैं)। यहाँ हम RERA का एक सीमित, मगर शक्तिशाली उद्देश्य के लिए उपयोग करते हैं: एक सार्वजनिक डेटाबेस के रूप में जिससे आप सवाल पूछ सकते हैं। क्योंकि कानून डेवलपर को बिक्री से पहले ज़्यादातर प्रोजेक्ट रजिस्टर करने और रजिस्ट्रेशन अपडेट रखने के लिए बाध्य करता है, प्राधिकरण की वेबसाइट पर हर प्रोजेक्ट का एक पेज होता है — और वह पेज, चुपचाप, पूरी खरीद-प्रक्रिया में सबसे ईमानदार दस्तावेज़ होता है।

रजिस्ट्रेशन कब ज़रूरी है, इसका एक-पंक्ति का नियम याद करें, क्योंकि यही पूरे ढाँचे की नींव है: किसी प्रोजेक्ट का RERA रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है अगर वह 500 वर्ग मीटर से बड़ा है या उसमें आठ से अधिक यूनिट हैं — जो essentially हर उस अपार्टमेंट प्रोजेक्ट को कवर करता है जिसे एक पहली बार खरीदने वाला देखता है। रजिस्ट्रेशन से पहले खरीदारों से पैसे लेना गैरकानूनी है। इसलिए सबसे पहला काम शोरूम फ्लैट देखना नहीं है; बल्कि पोर्टल पर प्रोजेक्ट ढूँढना है और यह पक्का करना है कि वह वहाँ है, रजिस्टर्ड है, और उसका स्टेटस चालू है। अगर नहीं है, तो आपको जवाब मिल गया — और वह जवाब है 'नहीं'।

अब वो पेंच जिस पर लोग अक्सर अटक जाते हैं: कोई एक राष्ट्रीय RERA वेबसाइट नहीं है। रियल एस्टेट राज्य का विषय है, इसलिए हर राज्य का अपना पोर्टल है, और उन सबकी बनावट और तरीका अलग-अलग है। Iyer परिवार कर्नाटक में हैं, इसलिए वे rera.karnataka.gov.in पर RERA-Karnataka इस्तेमाल करते हैं और 'Registered Projects' में खोजते हैं। Deepa और Arjun महाराष्ट्र में हैं, तो वे maharera.maharashtra.gov.in पर MahaRERA इस्तेमाल करेंगे — एक अलग लेआउट वाला पोर्टल, अपना अलग रजिस्ट्रेशन नंबर का फॉर्मेट (महाराष्ट्र के नंबर P और एक क्षेत्र कोड से शुरू होते हैं; कर्नाटक के नंबर PRM/KA/RERA जैसी लंबी स्ट्रिंग होते हैं), और अपने अलग टैब। जो जानकारी आप ढूंढ रहे हैं वो हर जगह एक जैसी है; बस उसे पाने के लिए कहाँ क्लिक करना है, यह अलग-अलग है। एक नियम याद रखें: हमेशा अपने प्रोजेक्ट को अपने राज्य के पोर्टल पर पढ़ें, और यह न मान लें कि किसी दूसरे राज्य के स्क्रीनशॉट आपके पोर्टल से मेल खाएंगे।

काफी भूमिका हो गई। अब असल में एक पेज देखते हैं। यह है Iyer परिवार के प्रोजेक्ट का RERA-Karnataka पेज — एक पूरा नमूना, पेज पर मौजूद हर फील्ड, सीखने के लिए तैयार। पहले इसे पूरा एक बार देखें; §5 में हम इसे लाइन दर लाइन पढ़ेंगे।

यह Sample Green Enclave का सार्वजनिक प्रोजेक्ट पेज है — Iyer परिवार का निर्माणाधीन प्रोजेक्ट, Sample Habitat Developers द्वारा — जैसा RERA-Karnataka पर दिखता। इस पर सब कुछ काल्पनिक है और "Sample" लिखा है, लेकिन फील्ड्स, उनका क्रम, और मानों के प्रकार एक असली राज्य की RERA लिस्टिंग जैसे ही हैं। रंगीन पंक्तियाँ वे पाँच फील्ड हैं जो यह पाठ आपको पढ़ना सिखाता है; बाकी सब वो सामान्य जानकारी है जो उनके आसपास होती है — और आपको वो सब भी देखना चाहिए, क्योंकि जो सामान्य है उसे जानकर ही आप असामान्य को पहचान सकते हैं।

इसकी बनावट पर ध्यान दीजिए। एक मास्टहेड जो अथॉरिटी और पोर्टल का नाम बताता है। एक रजिस्ट्रेशन ब्लॉक जिसमें नंबर और स्टेटस है। एक प्रमोटर ब्लॉक — यानी इसके पीछे कौन है। एक अप्रूव्ड प्लान ब्लॉक — यानी सरकार ने असल में क्या मंजूर किया। एक प्रगति ब्लॉक — तिमाही आधार पर खुद बिल्डर की रिपोर्ट कि इमारत कहाँ तक पहुँची। एक वित्त ब्लॉक जो अलग अकाउंट का नाम बताता है। और एक शिकायत व मुकदमे का ब्लॉक जिसे ज़्यादातर खरीदार कभी स्क्रॉल नहीं करते, जबकि इसे सबसे पहले पढ़ना चाहिए। सात सीधे-सादे हिस्से; कोई ऐसा शब्द नहीं जिसे एक बार समझाने के बाद आप न समझ सकें। वो वॉकथ्रू §5 में है।

हम पेज को उसी क्रम में पढ़ेंगे जिसमें वो है, और हर फील्ड के लिए तीन सवाल पूछेंगे: यह है क्या, यह Iyer परिवार के लिए क्या करता है, और यह ज़रूरी क्यों है। यही इस पाठ का मुख्य कौशल है — इसके बाद, RERA पेज सरकारी शब्दों की दीवार नहीं, बल्कि एक छोटा सा इंटरव्यू बन जाता है जो आप बिल्डर से कर रहे हैं।

रजिस्ट्रेशन — पहली कसौटी

रजिस्ट्रेशन नंबर — Iyer परिवार के लिए, लंबी स्ट्रिंग PRM/KA/RERA/1251/446/PR/240115/006789 — यह प्रोजेक्ट की अनूठी कानूनी पहचान है, जो RERA-Karnataka द्वारा जारी की गई है। यह Iyer परिवार के लिए क्या करता है: यह साबित करता है कि प्रोजेक्ट कानूनी रूप से मौजूद है और उनका पैसा कानूनी तौर पर ले सकता है; वे इसे हर शिकायत, अनुबंध और ईमेल में हमेशा के लिए उद्धृत कर सकते हैं। यह ज़रूरी क्यों है: जो प्रोजेक्ट बिना नंबर के फ्लैट बेच रहा हो, या जिसमें "रजिस्ट्रेशन के लिए आवेदन किया गया है" जैसी अस्पष्ट बात लिखी हो, वो कुछ ऐसा बेच रहा है जिसे कानून अभी मान्यता नहीं देता, और आपके पास कोई सुरक्षा नहीं है। इसके बगल में स्टेटस — यहाँ, Registered और valid — यह उस रजिस्ट्रेशन की मौजूदा स्थिति है। यह आपको बताता है कि रजिस्ट्रेशन न समाप्त हुआ है, न वापस लिया गया है। यह ज़रूरी क्यों है: किसी ऐसे प्रोजेक्ट पर "Lapsed" या "Withdrawn" स्टेटस जो अभी भी बिक रहा हो, एक बड़ा खतरे का संकेत है — बिल्डर नियमों का पालन नहीं कर रहा और फिर भी बेच रहा है।

फिर वो जोड़ा जिस पर यह पाठ सबसे ज़्यादा ध्यान देता है: Registered On (15 जनवरी 2024) और Registration Valid Till — यानी घोषित पूर्णता तिथि — 31 दिसंबर 2027। ये दोनों मिलकर एक ऐसा शब्द सिखाते हैं जो याद रखने लायक है: अप्रूव्ड-बनाम-घोषित पूर्णता। घोषित पूर्णता तिथि वह तारीख है जो बिल्डर ने अथॉरिटी से औपचारिक रूप से वादा किया है कि प्रोजेक्ट तब तक पूरा हो जाएगा — यह कोई मार्केटिंग वाला "2027 तक कब्ज़ा मिलेगा" नहीं है, बल्कि एक पंजीकृत, कानूनी रूप से मायने रखने वाली प्रतिबद्धता है। यह Iyer परिवार के लिए क्या करता है: यह उन्हें वह सटीक तारीख देता है जिसके मुकाबले हर भविष्य की देरी मापी जाएगी; अगर बिल्डर बिना मंजूर एक्सटेंशन के 31 दिसंबर 2027 को पार कर जाता है, तो यही वह तारीख है जिससे RERA के तहत उनके देरी के उपाय शुरू होंगे। यह ज़रूरी क्यों है: खरीदार अक्सर सेल्सपर्सन की खुशनुमा "दीवाली तक घर मिल जाएगा" वाली बात याद रखते हैं और उस एकमात्र तारीख को भूल जाते हैं जिसमें कानूनी दम है। RERA पेज पर घोषित तारीख ही असली वादा है। इनके साथ एक शांत-सी फील्ड भी है — Project Type (Residential Apartment) — यानी जिस श्रेणी में प्रोजेक्ट रजिस्टर हुआ है; यह Iyer परिवार के लिए पुष्टि करता है कि वे घर खरीद रहे हैं न कि कोई कमर्शियल जगह जिसे रिहायशी बताकर बेचा जा रहा हो, और यह ज़रूरी है क्योंकि GST, लोन की पात्रता और लागू नियम सब रिहायशी और कमर्शियल के लिए अलग-अलग होते हैं। घोषित तारीख पढ़ें, लिख लें, और इसे — "अप्रूव्ड-बनाम-घोषित" की आदत के तहत — उससे तुलना करें जो असल में मंजूर और बनाया गया है, जो अगले ब्लॉक में दिखेगा।

प्रमोटर — असल में इसके पीछे कौन है

प्रमोटर का नाम (Sample Habitat Developers Pvt Ltd) और प्रकार (Private Limited Company) — यही वह कानूनी इकाई है, RERA की भाषा में "प्रमोटर" — जो बना और बेच रही है। यह Iyer परिवार के लिए क्या करता है: यह ठीक-ठीक बताता है कि वे किस पर भरोसा कर रहे हैं, जो ज़रूरी है क्योंकि चमकदार प्रोजेक्ट ब्रांड अक्सर किसी ऐसी कंपनी के नाम पर होते हैं जिसका नाम आपने पहले कभी नहीं सुना। यह ज़रूरी क्यों है: आप ब्रांड की नहीं, कंपनी की जाँच करते हैं। Registered / Past Projects फील्ड — यहाँ 6 प्रोजेक्ट, एक लिंक के साथ — इस अथॉरिटी पर प्रमोटर का पोर्टफोलियो है। यह एक क्लिक में आपको वह सूची दे देता है जो आपको §6 में ट्रैक रिकॉर्ड जाँचने के लिए चाहिए। यह ज़रूरी क्यों है: यह एक लिंक "हम एक स्थापित नाम हैं, भरोसा करो" को किसी ऐसी चीज़ में बदल देता है जिसे आप प्रोजेक्ट दर प्रोजेक्ट जाँच सकते हैं। Litigations on Promoter लिंक डेवलपर के खिलाफ मामलों का द्वार है; हम शिकायतों के तहत इस पर वापस आएंगे।

अप्रूव्ड प्लान और ज़मीन — सरकार ने असल में क्या मंजूर किया

अनुमोदन प्राधिकारी (BBMP — बेंगलुरु की नगर निकाय संस्था) और स्वीकृत योजना संख्या यह साबित करती है कि किसी सरकारी प्राधिकारी ने इस विशेष भवन योजना को मंज़ूरी दी है। अय्यर परिवार के लिए यह इस बात की पुष्टि करता है कि जिस टावर में वे निवेश कर रहे हैं, वही टावर है जिसे मंज़ूरी मिली थी — बिल्कुल वैसे ही जैसे पाठ 8 में आपने स्वीकृत योजना और अधिभोग प्रमाण-पत्र के बारे में जाना था, बस यहाँ यह जाँच तब होती है जब एक भी ईंट नहीं रखी गई। यह क्यों ज़रूरी है: बिल्डर कभी-कभी मंज़ूरी से ज़्यादा मंज़िलें या इकाइयाँ बेच देते हैं, और बिना मंज़ूरी वाले हिस्से को बाद में गिराया जा सकता है या उसे अधिभोग प्रमाण-पत्र देने से मना किया जा सकता है। टावर / इकाइयाँ (3 टावर, 240 इकाइयाँ) और स्वीकृत निर्मित क्षेत्र वह मंज़ूरीशुदा दायरा है। इससे अय्यर परिवार यह जाँच सकते हैं कि बिक्री के दौरान जो दावे किए गए वे मंज़ूरी के अनुसार हैं या नहीं; अगर ब्रोशर में एक चौथे टावर का ज़िक्र है जो RERA पेज पर नहीं है, तो कोई बिना मंज़ूरी वाली चीज़ बेच रहा है। स्वीकृत सुविधाओं की पंक्ति (यहाँ, "स्वीकृत योजना के अनुसार") वह सूची है जिसमें प्राधिकारी ने वास्तव में किन साझा सुविधाओं को मंज़ूरी दी — क्लबहाउस, पार्किंग, खुली जगह। इससे अय्यर परिवार यह देख सकते हैं कि कोई वादा की गई सुविधा वाकई मंज़ूरशुदा है या सिर्फ मार्केटिंग में बताई गई है। यह इसलिए ज़रूरी है क्योंकि जिस "सुविधा" को कभी मंज़ूरी नहीं मिली, वह अंतिम निर्माण से चुपचाप गायब हो सकती है या उसकी जगह कुछ और आ सकता है जिस पर आपने सहमति नहीं दी थी। यह पूरा हिस्सा क्यों मायने रखता है: यह "मंज़ूरीशुदा बनाम घोषित" का "मंज़ूरी" वाला पहलू है — वादे का योजना पक्ष।

परियोजना की प्रगति — क्या वे वाकई निर्माण कर रहे हैं?

अब वह हिस्सा जो किसी रुकी हुई परियोजना को पकड़ने में मदद करता है। अंतिम तिमाही अपडेट (Q1, वित्त वर्ष 2026-27, अप्रैल–जून 2026) बिल्डर की सबसे हालिया अनिवार्य तिमाही प्रगति रिपोर्ट — QPR — की तारीख है। अय्यर परिवार के लिए यह साबित करता है कि बिल्डर पेज को अपडेट रख रहा है, जैसा कानून में ज़रूरी है। यह बेहद ज़रूरी क्यों है: जिस परियोजना की QPR दो या उससे ज़्यादा तिमाहियों से अपडेट नहीं हुई, वह या तो नियमों का पालन नहीं कर रही या चुपचाप रुकी हुई है। पुराना पड़ा पेज अपने आप में एक संकेत है। कुल % पूर्णता (42%) बिल्डर द्वारा घोषित निर्माण प्रगति है; साथ में, निर्माण फोटो: अपलोड किए गए — यह दृश्य प्रमाण हैं। ये दोनों मिलकर अय्यर परिवार को एक पैना सवाल पूछने देते हैं: क्या 42% पूर्ण, 2026 के मध्य में, घोषित 31 दिसंबर 2027 तक 100% तक पहुँचना संभव है? यह इसलिए मायने रखता है क्योंकि यहीं आप पकड़ सकते हैं कि बिल्डर क्या वादा कर रहा है और क्या कर रहा है, इनके बीच कितना फासला है। पैसा झूठ बोल सकता है; एक खाली ज़मीन की समय-चिह्नित फोटो नहीं बोल सकती। बुक की गई / उपलब्ध इकाइयाँ (240 में से 168 बुक) बिक्री की स्थिति है — यह संदर्भ के लिए उपयोगी है, लेकिन याद रखें "90% बिक गए!" का बैनर एक बिक्री हथकंडा है, सुरक्षा का संकेत नहीं।

वित्त — अलग 70% अकाउंट

नामित बैंक / शाखा (सैंपल बैंक, MG रोड) वह अलग अकाउंट है जिसमें कानून के अनुसार खरीदारों के पैसे का 70% हिस्सा जमा होना ज़रूरी है — यह एस्क्रो अकाउंट है जिसके बारे में आप §7 में पूरी तरह जानेंगे। अय्यर परिवार के लिए यह पुष्टि करता है कि यह सुरक्षा घेरा मौजूद है और उसका नाम लिया गया है। निकासी का प्रमाणन: आर्किटेक्ट + इंजीनियर + CA की पंक्ति यह वादा है कि पैसा उस अकाउंट से तभी निकलेगा जब प्रमाणित निर्माण प्रगति हो। यह क्यों मायने रखता है: यह हिस्सा वह वित्तीय व्यवस्था है जो आपकी किस्त को किसी और की परियोजना पर खर्च होने से रोकने के लिए बनाई गई है। "यह अकाउंट केवल इस परियोजना से जुड़ा है" की पुष्टि ठीक यही कहती है — कि यह अलग अकाउंट सिर्फ इसी एक परियोजना के लिए है, किसी और के लिए नहीं। यह अय्यर परिवार को आश्वस्त करता है कि उनकी किस्तें प्रमोटर की अन्य परियोजनाओं के साथ मिलाई नहीं जाएंगी, और यह इसलिए ज़रूरी है क्योंकि पैसे मिलाना ठीक वही तरीका है जिससे एक परियोजना का पैसा चुपचाप दूसरी परियोजना के गड्ढे को भरने में लग जाता है। यह सब नाम लेकर और खुलासा होते देखना आश्वस्त करता है; इसकी अनुपस्थिति या इसे बताने से इनकार एक गंभीर चिंता का संकेत है। हम इस नियम को अलग से इसलिए बताते हैं क्योंकि RERA जिस तरह निर्माणाधीन खरीदार की सुरक्षा करता है, उसका यही मूल है।

शिकायतें और मुकदमेबाज़ी — इसे पहले पढ़ें, आखिर में नहीं

ज़्यादातर खरीदार यहाँ तक कभी स्क्रॉल नहीं करते। इस आदत को पलट दीजिए। दर्ज की गई शिकायतें (3), और उनका विभाजन निपटाई गई / लंबित (2 निपटाई गई, 1 लंबित), यह उन औपचारिक शिकायतों की संख्या है जो खरीदारों ने इस परियोजना के खिलाफ प्राधिकारी के सामने दर्ज कराई हैं। अय्यर परिवार के लिए यह दूसरे लोगों के अनुभव को डेटा में बदल देता है — मुफ्त, तारीख-दर्ज और किसी भी ग्राहक समीक्षा से कहीं ज़्यादा भरोसेमंद। यह क्यों मायने रखता है, थोड़ी सूझ-बूझ के साथ: एक 240-इकाई की परियोजना पर तीन शिकायतें, जिनमें से दो पहले ही सुलझ गई हों — यह सामान्य है, बड़ी परियोजनाओं में कुछ न कुछ विवाद होता ही है। आपको जो खोजना है वह एक पैटर्न है: देरी और रिफंड की दर्जनों खुली शिकायतें, बार-बार एक ही शिकायत, बिना सुलझाए खिंचते चले जाते मामले। आदेश / निर्णय का लिंक वह जगह है जहाँ आप पढ़ते हैं कि प्राधिकारी ने वास्तव में क्या फैसला किया — और जिस बिल्डर ने कई देरी के मामले हारे हों, उसने अपने ही नियामक के शब्दों में आपको बता दिया है कि वह कैसा है। यहाँ एक खुली शिकायत का मतलब है "बुक करने से पहले इसे पढ़ें" — "भाग जाओ" नहीं। लेकिन शिकायतों की दीवार का मतलब भागना ही है।

बस, यही पूरा पेज है। पाँच रंगीन क्षेत्र — स्थिति, घोषित पूर्णता, तिमाही प्रगति, अलग अकाउंट, और शिकायतें — दस निश्चिंत मिनटों में पढ़कर आप शो फ्लैट देखने में बिताए पूरे दिन से ज़्यादा जान सकते हैं। छह में से तीन नज़रिए अब सिर्फ इसी पेज से मिल जाते हैं। अगले नज़रिए के लिए एक और क्लिक चाहिए: पिछली परियोजनाओं की सूची, और यह जानना कि यह बिल्डर वास्तव में समय पर काम पूरा करता है या नहीं।

यह पूरे पाठ का सबसे अनुमानदायक सवाल है, और यह हैरानी की हद तक सीधा है: क्या इस डेवलपर ने पहले कभी परियोजनाएँ पूरी की हैं? बिल्डर का डिलीवरी ट्रैक रिकॉर्ड उसकी पूरी हुई परियोजनाओं का इतिहास है — उसने कितनी परियोजनाएँ सौंपी हैं, क्या उसने वे मोटे तौर पर समय पर सौंपी हैं, और क्या हर एक को अधिभोग प्रमाण-पत्र मिला — वह OC जिसके बारे में आपने पाठ 8 में जाना था — वह सरकारी प्रमाण-पत्र जो बताता है कि इमारत में कानूनी रूप से रहना उचित है। पिछली डिलीवरी भविष्य की डिलीवरी का किसी भी ब्रोशर, किसी भी सेलिब्रिटी समर्थन, या किसी भी "1998 से भरोसेमंद" टैगलाइन से बेहतर पूर्वानुमान देती है। जिस कंपनी ने दस परियोजनाएँ पूरी की हों और हर एक का OC लिया हो, वह आपको कुछ वास्तविक बता रही है; और जिस कंपनी का लॉन्च धमाकेदार हो लेकिन कभी कुछ पूरा न हुआ हो, वह भी आपको कुछ बता रही है।

आप दो जगहों से ट्रैक रिकॉर्ड बनाते हैं। पहला, RERA पेज पर प्रमोटर की पिछली परियोजनाओं की सूची — वही लिंक जो प्रमोटर ब्लॉक में होती है — जिसमें उसकी अन्य पंजीकृत परियोजनाओं के नाम होते हैं। दूसरा, हर परियोजना के नाम की सीधी वेब सर्च, जिससे खबरें, खरीदारों के फोरम और यह भी पता चलता है कि "पजेशन" वाकई वादे के वक्त मिला था या नहीं। हर पुरानी परियोजना के लिए आपको तीन बातें चाहिए: क्या वह पूरी हुई, क्या वह लगभग समय पर हुई, और क्या उसे OC मिली? यहाँ Iyers के डेवलपर की वही जाँच है।

इस रिकॉर्ड में जो लिखा है, उसे ध्यान से पढ़ें, क्योंकि यहाँ की बात थोड़ी बारीक है। Sample Habitat की पुरानी परियोजनाओं में देरी हुई — Sunrise और Meadows दोनों करीब पाँच महीने देर से पूरी हुईं। अगर आपका पैमाना "बेदाग" है, तो आप चौंक जाएंगे। लेकिन पाँच महीने की देरी भारतीय निर्माण में आम बात है, जहाँ मानसून, अनुमतियाँ और मज़दूर — सब तारीखें खिसका देते हैं। जो दो चीज़ें नहीं खिसकीं, वही मायने रखती हैं: हर परियोजना वास्तव में पूरी हुई, और हर एक को उसका ऑक्युपेंसी सर्टिफिकेट (OC) मिला। यही एक असली बिल्डर की पहचान है जो डिलीवरी करता है — परफेक्ट नहीं, असली। भरोसेमंद का मतलब बेदाग नहीं होता; भरोसेमंद वह होता है जो जो शुरू करे, उसे पूरा करे।

अब इसे नाकामी की तस्वीर से मिलाएं, ताकि आप दोनों में फर्क कर सकें। डरने वाला बिल्डर सिर्फ पाँच महीने नहीं रुकता। उसकी कोई पुरानी परियोजना सालों से अटकी होती है और खरीदार अभी भी इंतजार कर रहे होते हैं; या उसने ऐसे फ्लैट सौंपे होते हैं जिन्हें कभी OC नहीं मिली (तो वहाँ के निवासी तकनीकी रूप से अवैध रूप से रह रहे होते हैं, न सही तरीके से यूटिलिटी कनेक्शन मिल पाता है, न आसानी से बेच पाते हैं); या उसका "ट्रैक रिकॉर्ड" सिर्फ लॉन्च का है, पूर्णता का नहीं। Deepa और Arjun की स्थिति इस जाँच का थोड़ा आसान रूप है: उनका ब्लॉक पहले से बना और बसा हुआ है, इसलिए सवाल "क्या यह पूरा होगा?" नहीं है, बल्कि यह है कि "क्या मूल बिल्डर ने कोई अधूरा काम छोड़ा — कोई लापता OC, कोई लंबित सोसायटी विवाद, कोई अधूरा कन्वेयेंस?" वही सोच — देखो कि असल में क्या दिया गया — पुरानी इमारत पर लागू होती है। जब आप यह पूछने तक पहुँचते हैं कि ज़मीन का कानूनी मालिक कौन है और टाइटल साफ है या नहीं, तो आप पाठ 24 के इलाके में आ जाते हैं; ट्रैक रिकॉर्ड डिलीवरी के बारे में बताता है, मालिकाना हक के बारे में नहीं।

अब वह तंत्र जो पूरे अंडर-कंस्ट्रक्शन सौदे की बुनियाद में है, और जिसे खरीदार सबसे कम समझते हैं। जब Iyers एक रेडी फ्लैट खरीदते हैं, तो वे पैसे देते हैं और चाबी लेते हैं — पैसा और घर एक साथ बदलते हैं। लेकिन वे अंडर-कंस्ट्रक्शन खरीद रहे हैं, कुछ ऐसी चीज़ के लिए सालों तक किस्तें दे रहे हैं जो बन रही है। तो चेक और तैयार फ्लैट के बीच उनका पैसा कहाँ रहता है, और क्या चीज़ बिल्डर को उसे किसी और काम में लगाने से रोकती है? जवाब है RERA की सबसे अहम वित्तीय सुरक्षा: 70% नियम, कानून की धारा 4(2)(l)(D) में। (आपने पाठ 6 में एस्क्रो का एक लाइन में जिक्र देखा था; यह उसका पूरा तंत्र है।)

नियम, सीधे शब्दों में: किसी परियोजना के लिए डेवलपर जो पैसा खरीदारों से इकट्ठा करता है, उसका 70% एक अलग बैंक अकाउंट में जमा होना चाहिए, और वह पैसा केवल उसी परियोजना के निर्माण और ज़मीन की लागत पर खर्च हो सकता है — किसी और चीज़ पर नहीं। बाकी 30% बिल्डर मार्केटिंग, ओवरहेड, अनुमतियों और मुनाफे पर खर्च कर सकता है। लेकिन 70% रिंग-फेंस्ड है। और एक दूसरा ताला भी है जो उतना ही ज़रूरी है: बिल्डर 70% अकाउंट से मनमाने ढंग से पैसे नहीं निकाल सकता। निकासी परियोजना के वास्तविक पूर्ण हुए प्रतिशत के अनुपात में होनी चाहिए, और हर निकासी के लिए तीन पेशेवरों — एक आर्किटेक्ट, एक इंजीनियर और एक प्रैक्टिसिंग चार्टर्ड अकाउंटेंट — का संयुक्त प्रमाणन ज़रूरी है। पैसा तभी अकाउंट से निकलना चाहिए जब असली निर्माण हो रहा हो। यहाँ वही प्रवाह है।

यह Iyers को खास तौर पर क्यों बचाता है? क्योंकि अंडर-कंस्ट्रक्शन खरीदार की बर्बादी का क्लासिक तरीका कोई कार्टून विलेन नहीं है जो सूटकेस लेकर भाग जाए — असली खतरा है फंड डायवर्जन। एक बिल्डर परियोजना A की किस्तें इकट्ठा करके चुपचाप उन्हें परियोजना B के लिए ज़मीन खरीदने में, या परियोजना C का कर्ज चुकाने में लगा देता है। परियोजना A सूख जाती है, निर्माण रुक जाता है, और खरीदार उस टॉवर पर EMI भरते रहते हैं जो बढ़ना बंद हो गया। यही सटीक तंत्र — नकदी प्रवाह की बदइंतजामी और फंड डायवर्जन — वजह है कि, एक 2024 उद्योग गणना के अनुसार, भारत भर में लगभग 1,981 आवास परियोजनाएं करीब 5.08 लाख (पाँच लाख आठ हज़ार) घरों के साथ अटकी पड़ी थीं। 70% अकाउंट वह दीवार है जो खास तौर पर उस डायवर्जन को रोकने के लिए बनाई गई है। यह कोई गारंटी नहीं है — दीवारें टूट भी सकती हैं, और अमल हर जगह एक जैसा नहीं होता — लेकिन यह असली है, और RERA पेज पर इसका नाम के साथ उल्लेख होना आपके पास मौजूद सबसे मज़बूत ढाँचागत सुरक्षाओं में से एक है।

RERA पेज आपको RERA अथॉरिटी के पास दर्ज शिकायतें दिखाता है। लेकिन यह सिर्फ एक जगह है, और एक पूरी जाँच दूसरी जगहें भी देखती है — क्योंकि कोई नाराज़ खरीदार RERA की बजाय (या उसके साथ-साथ) कंज्यूमर कोर्ट गया हो सकता है, या प्रेस के पास, या रेज़िडेंट्स एसोसिएशन के पास। यह कंज्यूमर कोर्ट और शिकायत सर्च सीखना दस मिनट की कीमत पर है; यही फर्क है "बिल्डर ने बताया सब ठीक है" और "मैंने खुद देखा" के बीच।

चार सस्ते चरणों में खोज करें। पहला: RERA की शिकायतें और आदेशों वाला टैब, जो आपने §5 में पहले ही पढ़ा है — वहीं से शुरू करें, और आदेशों को खोलकर देखें कि अथॉरिटी ने क्या फैसला किया। दूसरा: उपभोक्ता फोरम। घर खरीदने वाले उपभोक्ता होते हैं, और जो बिल्डर समय पर डिलीवरी नहीं करता उसे उपभोक्ता आयोग में घसीटा जा सकता है; शिकायतें ऑनलाइन e-Daakhil (edaakhil.nic.in) के ज़रिए दर्ज होती हैं, और उससे पहले मुफ़्त नेशनल कंज्यूमर हेल्पलाइन (consumerhelpline.gov.in, या 1915) शिकायतें दर्ज करती है और अक्सर मध्यस्थता भी करती है। किसी दूसरे व्यक्ति का केस सीधे बिल्डर के नाम से हमेशा नहीं खोजा जा सकता, लेकिन किसी डेवलपर के खिलाफ उपभोक्ता मामलों की खबरें और खरीदार-फोरम की चर्चाएं आसानी से मिल जाती हैं। तीसरा: एक सीधी वेब खोज — डेवलपर का नाम और साथ में "delay," "complaint," "stalled," "NCDRC," "forum" जैसे शब्द। नाराज़ खरीदार ऑनलाइन काफी मुखर होते हैं, और कोई पैटर्न जल्दी सामने आ जाता है। चौथा: RERA पेज पर प्रमोटर-मुकदमेबाज़ी का लिंक, उन मामलों के लिए जिन्हें अथॉरिटी खुद ट्रैक कर रही है।

चारों चरणों में आप जो इकट्ठा कर रहे हैं वह कोई एक पक्का सबूत नहीं, बल्कि सबूतों का एक वज़न है। एक हल हुई शिकायत ज़्यादा मायने नहीं रखती। लेकिन एक ऐसा डेवलपर जिसका नाम ईमानदारी से खोजने पर देरी, रुकी हुई साइटें और रिफंड की लड़ाइयों के पन्ने-पर-पन्ने सामने आते हैं — वह आपके सवाल का जवाब दे देता है, इससे पहले कि आप उसके सेल्सपर्सन के सामने बैठें। जो भी मिले उसे सहेज लें — तारीख वाले स्क्रीनशॉट, लिंक — क्योंकि अगर आप आगे बढ़ते हैं और बाद में कुछ गलत होता है, तो आपकी अपनी शिकायत उसी फाइल से शुरू होगी।

सबसे कठिन नज़रिया, और वह जो एक सावधान खरीदार को एक भाग्यशाली खरीदार से अलग करता है, वह है बिल्डर के पीछे का पैसा। एक डेवलपर RERA-पंजीकृत हो सकता है, उसका पिछला रिकॉर्ड ठीक-ठाक हो, और फिर भी अभी दीवार की तरफ खिसक रहा हो — क्योंकि जो प्रोजेक्ट आप देख रहे हैं वह कर्ज़ में डूबा है, या शहर के उस पार एक सिस्टर प्रोजेक्ट रुक गया है और पूरी कंपनी को खींच रहा है। ये प्रमोटर के वित्तीय रेड फ्लैग हैं: वे संकेत, कुछ RERA पेज पर और कुछ उसके बाहर, जो उस सीधे सवाल का जवाब देते हैं जो ब्रोशर कभी नहीं देगा — क्या यह कंपनी वाकई वह पूरा कर सकती है जो वह आपको बेच रही है?

इस नज़रिये की सीमाओं के बारे में ईमानदार रहें। आप कोई फोरेंसिक अकाउंटेंट नहीं हैं, बिल्डर के बैंक स्टेटमेंट नहीं देख सकते, और एक जानबूझकर किया गया धोखा बहुत कुछ छुपा सकता है। आप जो कर सकते हैं वह यह है — मुफ़्त में मिलने वाले संकेत पढ़ें: सिस्टर प्रोजेक्ट का रुकना, पैसा-अंदर-साइट-जमी का अंतर, मुकदमेबाज़ी का सिलसिला, डिफॉल्ट या डाउनग्रेड की खबरें — और उन्हें अपना भरोसा तय करने दें। अगर एक साथ कई संकेत चमकें, तो यह वह प्रोजेक्ट नहीं है जिसमें आप खुद को मना लें; यह वह है जिससे दूर हो जाएं या बहुत गहराई से जाँच करें। इस कहानी का मालिक-पक्ष — जब कोई प्रोजेक्ट रुकता है तो खरीदार की खुद की EMI और विकल्पों का क्या होता है — वह है पाठ 34 · जब आप EMI नहीं दे सकते — डिफॉल्ट और फोरक्लोज़र; यहाँ मकसद है रुकावट आने से पहले उसे आते देख लेना।

इस कोर्स के हर पाठ में एक धोखाधड़ी और स्कैम सतर्कता होती है, क्योंकि किसी खास घोटाले को जानना ही उसे मना करने का तरीका है। बिल्डर-जांच में जो खतरा मंडराता है वह आमतौर पर कोई नकली कंपनी और नकली प्रोजेक्ट नहीं होता — वे ज़्यादा मोटे और दुर्लभ होते हैं। यह ज़्यादा सूक्ष्म और ज़्यादा आम है: सीरियल डिफॉल्टर। एक असली, व्यस्त, विश्वसनीय डेवलपर जो चुपचाप दिवालिया है — हर चीज़ लॉन्च करता है, कुछ पूरा नहीं करता, और हर नए खरीदारों के पैसे से पिछले सेट के टॉवर को गिरने से बचाता है। यह सफलता जैसा दिखता है। यह एक धीमी गति का पतन है जिसे फंड करने के लिए आपको आमंत्रित किया जा रहा है। ये हैं इसके संकेत।

उस कार्ड पर दी गई बात को ज़रा ठहरकर सोचें, क्योंकि यह पूरे पाठ को नए नज़रिए से देखने पर मजबूर करती है: सिर्फ़ प्रोजेक्ट नहीं, बल्कि प्रमोटर को परखें। एक बिल्डर उतना ही सुरक्षित है जितनी उसकी सबसे बुरी अधूरी साइट। आपको जो खूबसूरत टॉवर दिखाया जा रहा है, वह बिल्कुल असली हो सकता है — और फिर भी बर्बाद हो सकता है, क्योंकि उसे पूरा करने का पैसा तीन मोहल्ले दूर किसी गड्ढे में जा रहा होता है। इसीलिए §6 का ट्रैक रिकॉर्ड और §9 की सिस्टर-प्रोजेक्ट जाँच ऐच्छिक नहीं हैं — इन्हीं से वह गड्ढा दिखता है। और "रजिस्ट्रेशन जल्द आएगा, अभी छूट में बुक करें" वाले प्रस्ताव को सीधे मना करना ज़रूरी है: RERA रजिस्ट्रेशन से पहले पैसे लेना गैर-कानूनी है, और जुर्माना प्रोजेक्ट की लागत के 10% तक पहुँच सकता है। रजिस्ट्रेशन नंबर के बिना प्री-लॉन्च सॉफ्ट बुकिंग कोई सौदा नहीं है; यह एक ऐसा प्रोजेक्ट है जिसका कोई कानूनी अस्तित्व नहीं है और जिसमें आपके चेक की रखवाली करने वाला कोई 70% अकाउंट भी नहीं है। नंबर नहीं, तो पैसा नहीं।

और अगर आपको लग रहा है कि आप ऐसे किसी प्रोजेक्ट को देख रहे हैं — या इससे भी बुरा, यह एहसास हो रहा है कि आप पहले ही पैसे दे चुके हैं — तो कार्ड का 'शिकायत कैसे करें' वाला हिस्सा जानबूझकर बिना किसी दोषारोपण के लिखा गया है। एक भरोसेमंद दिखने वाले, अच्छी मार्केटिंग वाले डेवलपर के झाँसे में आना मूर्खता नहीं है; यही तो इस जालसाज़ी की योजना होती है। आप सबसे पहले अपने राज्य की RERA अथॉरिटी में शिकायत करें, पैसे के नुकसान के लिए e-Daakhil या नेशनल कंज़्यूमर हेल्पलाइन के ज़रिए उपभोक्ता शिकायत दर्ज करें, और सीधी धोखाधड़ी के लिए पुलिस की इकनॉमिक ऑफेंसेज़ विंग को शामिल करें — अपना रजिस्ट्रेशन नंबर, अग्रीमेंट, रसीदें और QPR स्क्रीनशॉट तैयार रखें। शिकायत करना सिर्फ़ अपनी रकम वापस पाने के लिए नहीं है; इससे वह पैटर्न उजागर होता है जो उस बिल्डर का RERA पेज पढ़ने वाले अगले परिवार को दिख सके।

अब आपके पास सभी छह नज़रिए हैं। आखिरी कौशल है इन्हें मिलाकर देखना — क्योंकि असली परख एक ऐसी चेकलिस्ट नहीं है जहाँ हर बॉक्स हरा होना ज़रूरी हो, बल्कि यह एक तौला हुआ फ़ैसला है जहाँ कुछ कमियाँ घातक होती हैं और कुछ बस "इसके बारे में पूछें" वाली। एक-दो सुलझी हुई शिकायतों की तुलना में RERA रजिस्ट्रेशन का न होना कहीं ज़्यादा भारी पड़ता है। तो यहाँ एक स्कोरकार्ड है जो हर नज़रिए को उचित वज़न देता है और, सबसे ज़रूरी बात, वह काम करता है जो एक चेकलिस्ट नहीं कर सकती: यह आपके सामने सबसे बड़े रिस्क का नाम बताता है, ताकि आप जान सकें कि पहले क्या ठीक करना है। इसे Iyers के डेवलपर के साथ पहले से भरा हुआ रखा गया है।

देखें कि यह टूल Iyers के डेवलपर के साथ क्या करता है, क्योंकि यह पूरे पाठ की सोच एक ही स्क्रीन पर सिखा देता है। पाँच नज़रिए ठीक निकलते हैं; सिर्फ़ खुली शिकायतें चिंता की बात हैं। स्कोर 85 पर आता है — आराम से "मज़बूत" की श्रेणी में — और फिर भी टूल उन्हें बस यूँ ही आगे बढ़ने नहीं देता: वह खुली शिकायतों को सबसे बड़ा रिस्क बताता है और कहता है कि बुकिंग से पहले वे मामले ज़रूर पढ़ें। यही सही तरीका है। एक मज़बूत बिल्डर बेदाग नहीं होता, और ऊँचा स्कोर सावधानी से आगे बढ़ने की अनुमति है, न कि आँखें बंद करके। कोई भारी नज़रिया बदलकर देखें — RERA स्टेटस या ट्रैक रिकॉर्ड को "चिंता" पर कर दें — और देखें कैसे स्कोर गिरता है और बैंड लाल हो जाता है, क्योंकि ये कमियाँ ढाँचागत हैं, न कि ऊपरी। फिर उसे ठीक करें, Iyers को वापस लाएँ, और यही सोच अपने प्रोजेक्ट में ले जाएँ: ईमानदारी से स्कोर करें, पहले सबसे भारी चिंता दूर करें, और बुकिंग के दिन इसे फिर से चलाएँ, क्योंकि रिकॉर्ड बदलते रहते हैं।

यह स्कोरकार्ड दो चीज़ें नहीं है। यह सलाह नहीं है — वज़न एक शिक्षण सहायक हैं, और असली फ़ैसला आपके अपने विवेक और किसी वकील की टाइटल जाँच से होता है। और यह टाइटल जाँच भी नहीं है। यहाँ हर हरी बत्ती यही कहती है कि बिल्डर शायद प्रोजेक्ट पूरा करके सौंप सकता है; इनमें से कोई भी यह नहीं कहता कि बिल्डर के पास कानूनी रूप से साफ़ ज़मीन है। दूसरा सवाल — जो यह तय करता है कि बना हुआ फ्लैट सच में आपका है या नहीं — पाठ 24 में इंतज़ार कर रहा है। यह स्कोरकार्ड पास करना आपको खरीद के अगले चरणों की ओर बढ़ने का अधिकार देता है: ऑफर पर मोलभाव और टोकन की राशि तय करना (पाठ 14 · ऑफर पर मोलभाव और बुकिंग) और, Iyers जैसे निर्माणाधीन फ्लैट के लिए, बिल्डर-खरीदार अग्रीमेंट और वह पेमेंट प्लान जो आपकी किश्तों को चरणों में बाँटता है (पाठ 19 · निर्माणाधीन घर की बुकिंग)।

कुछ पाठक पहली बार किसी बिल्डर को नहीं परख रहे — वे यह पढ़ रहे हैं और उनके पेट में जैसे कुछ कस रहा है, क्योंकि वे पहले ही बुकिंग कर चुके हैं, और जिस डेवलपर पर उन्होंने भरोसा किया था वह खुद को ठीक वैसे ही सीरियल डिफॉल्टर के रूप में ज़ाहिर कर चुका है जैसा §10 बताता है। टॉवर थमा हुआ है। QPR अपडेट होना बंद हो गए हैं। व्हाट्सएप ग्रुप डरे हुए लोगों से भरा है। अगर यह आप हैं, तो इस हिस्से को धीरे-धीरे पढ़ें, क्योंकि यह खास आपके लिए लिखा गया है, और यह उस बात से शुरू होता है जो सबसे ज़्यादा मायने रखती है: यह आपकी गलती नहीं है।

खुद को दोष देना छोड़ दें। भारत का निर्माणाधीन घरों का बाज़ार दशकों तक जानबूझकर अपारदर्शी रखा गया था, और सावधान व समझदार लोग भी ऐसे प्रोजेक्ट्स में फँस गए जो बाद में विफल हो गए — इसीलिए RERA बनाना पड़ा, और इसीलिए करीब पाँच लाख घर सबकी पूरी कोशिशों के बावजूद अटके पड़े हैं। आप भोले नहीं थे; आप एक ऐसी व्यवस्था में काम कर रहे थे जिसमें झाँकना सच में बहुत मुश्किल था। खुद को दोष देने से कुछ नहीं बदलता और वह ऊर्जा भी खत्म होती है जो आपको अगले कदम के लिए चाहिए — और वह यह है कि आपके पास विकल्प मौजूद हैं।

यहाँ बताया गया है कि आप अभी भी क्या कर सकते हैं। पहला, RERA का रास्ता: देरी से चल रहे या रुके हुए प्रोजेक्ट के लिए, RERA की धारा 18 एक अलॉटी को असली उपाय देती है — या तो आप बाहर निकलना चाहते हैं तो ब्याज सहित आपके पैसे वापस, या अगर आप रुककर प्रोजेक्ट पूरा होते देखना चाहते हैं तो देरी के हर महीने का ब्याज। यह शिकायत आप अपने राज्य की RERA अथॉरिटी में दर्ज करते हैं। दूसरा, अकेले मत खड़े रहें: रुके हुए प्रोजेक्ट में खरीदार मिलकर सबसे ताकतवर होते हैं, इसलिए अलॉटीज़ एसोसिएशन में शामिल हों या खुद बनाएँ — सामूहिक शिकायतों का वज़न ज़्यादा होता है, कानूनी खर्च बँट जाता है, और इन्हें नज़रअंदाज़ करना मुश्किल होता है। तीसरा, जानें कि एक गहरा रास्ता भी है: अगर बिल्डर सच में दिवालिया हो चुका है, तो घर खरीदारों को वित्तीय लेनदार माना जाता है और वे एक समूह के रूप में कंपनी के खिलाफ दिवाला कार्यवाही शुरू कर सकते हैं — इसके लिए कम से कम 100 अलॉटी या उनमें से 10%, जो भी कम हो, की ज़रूरत होती है। यह भारी कानूनी प्रक्रिया है, आमतौर पर वकील की अगुवाई में चलती है, और यह पाठ 34 · जब आप EMI न भर पाएँ — डिफॉल्ट और फ़ोरक्लोज़र तथा पाठ 48 · रियल एस्टेट धोखाधड़ी और सही तरीके से करना — इन विषयों से जुड़ी है — लेकिन आज यह जान लेना ज़रूरी है कि यह दरवाज़ा मौजूद है। और आप जो भी राह चुनें, शिकायत ज़रूर करें — ताकि उस बिल्डर का RERA पेज पढ़ने वाले अगले परिवार को वह सच दिखे जो आपने मुश्किल रास्ते से सीखा।

चाहे आप किसी बिल्डर की जाँच कर रहे हों या उससे पहले से लड़ रहे हों — सहायता की पूरी सीढ़ी को एक जगह देखना बहुत काम आता है। और इस सीढ़ी को हमेशा सबसे सस्ते पायदान से चढ़ना चाहिए, क्योंकि ज़्यादातर समस्याएँ उतनी नीचे ही सुलझ जाती हैं जितना लोग सोचते नहीं। समस्या के सबसे क़रीब से शुरू करें और ज़रूरत पड़ने पर ही आगे बढ़ें।

1. मुफ़्त और सबसे पहले — राज्य का RERA पोर्टल: प्रोजेक्ट का पेज पढ़ें, ऑनलाइन शिकायत दर्ज करें, और प्राधिकरण के अपने शिकायत चैनल का उपयोग करें। यह बिल्कुल मुफ़्त है और किसी भी पंजीकृत प्रोजेक्ट के मामले में यही पहला सही क़दम है।
2. मुफ़्त मदद — नेशनल कंज़्यूमर हेल्पलाइन (consumerhelpline.gov.in / 1915) बिना किसी शुल्क के शिकायतें दर्ज करती है और अक्सर मध्यस्थता भी करती है — अक्सर औपचारिक मामले से ज़्यादा जल्दी; कोई हाउसिंग-राइट्स NGO या रेज़िडेंट्स एसोसिएशन भी मार्गदर्शन कर सकती है।
3. कम खर्चीला औपचारिक रास्ता — e-Daakhil (edaakhil.nic.in) के ज़रिए जिला / राज्य / राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग में शिकायत (दाँव पर लगी रकम के हिसाब से), जिसे घर खरीदने वाले छोटे दावों के लिए अक्सर बिना वकील के भी दर्ज कर सकते हैं।
4. ज़रूरत पड़ने पर पैसे खर्च करें — RERA मामले, टाइटल विवाद (जो पाठ 24 का विषय है), या दिवालियेपन की फ़ाइलिंग के लिए एक प्रॉपर्टी वकील; और पैसों के लेन-देन की जाँच के लिए एक चार्टर्ड अकाउंटेंट।
5. आगे बढ़ना — RERA अपीलीय न्यायाधिकरण (RERA आदेश के खिलाफ़ अपील), उच्च उपभोक्ता आयोग, और वास्तविक दिवालियेपन के लिए IBC रास्ता (100 या 10% आवंटितकर्ताओं का फाइनेंशियल क्रेडिटर दरवाज़ा)। धोखाधड़ी के लिए पुलिस का आर्थिक अपराध विंग और साइबर क्राइम पोर्टल।

एक ज़रूरी सच्चाई, जो दोबारा कही जा रही है क्योंकि यह मायने रखती है: ये रास्ते असली हैं, पर तुरंत नतीजा देने वाले नहीं। RERA और उपभोक्ता फोरम काम करते हैं, और मुफ़्त मध्यस्थता उम्मीद से ज़्यादा मामले सुलझाती है — लेकिन औपचारिक आदेशों में महीने लगते हैं और उनका अमल भी धीमा हो सकता है। इस सीढ़ी को जानने की असली कीमत यह नहीं कि कोई पायदान जादुई है; बल्कि यह है कि आप कभी फँसे नहीं रहते, आपके पास हमेशा अगला क़दम होता है, और आप कभी सिर्फ़ बिल्डर की मर्ज़ी पर निर्भर नहीं रहते। यही जानकारी — किसी एक उपाय से ज़्यादा — डर को ताक़त में बदल देती है।

"मैं किसी बिल्डर की जाँच असल में कैसे करूँ — शुरू कहाँ से करूँ?" शोरूम या शो फ्लैट देखने से पहले अपने राज्य के RERA पोर्टल से शुरू करें। प्रोजेक्ट खोजें, पुष्टि करें कि वह लाइव स्टेटस के साथ पंजीकृत है, और पाँच चीज़ें पढ़ें: स्टेटस, घोषित पूर्णता तिथि, ताज़ा तिमाही प्रगति, अलग अकाउंट का खुलासा, और शिकायत टैब (§3–§5)। फिर प्रमोटर के पुराने प्रोजेक्ट देखें और उनका ट्रैक रिकॉर्ड जाँचें (§6)। यह मुफ़्त आधे घंटे का काम किसी भी सेल्स विज़िट से ज़्यादा बताता है।

"RERA प्रोजेक्ट पेज पर असल में क्या होता है?" प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन नंबर और स्टेटस, प्रमोटर का नाम, सरकार से मंज़ूर नक्शा और स्वीकृत पैमाना, घोषित पूर्णता तिथि, निर्माण की तस्वीरों और % पूर्णता के साथ अनिवार्य तिमाही प्रगति रिपोर्ट, 70% के पैसों के लिए अलग बैंक अकाउंट की जानकारी, और शिकायतों व आदेशों का टैब (§5)। वह सब कुछ जो कोई अजनबी प्रोजेक्ट को परखने के लिए चाहे — क्योंकि कानून इसे ज़रूरी बनाता है।

"70% नियम असल में किसकी सुरक्षा कर रहा है?" आपकी किस्तों की — ताकि उन्हें आपकी बिल्डिंग के अलावा किसी और काम में न लगाया जा सके। कानून 70% खरीदारों का पैसा एक अलग अकाउंट में जमा करवाता है, जो सिर्फ़ उसी प्रोजेक्ट के निर्माण और ज़मीन पर खर्च हो सकता है — और निकासी केवल प्रमाणित प्रगति के अनुपात में होती है (§7)। यह उस फंड डायवर्ज़न के खिलाफ़ दीवार है जो प्रोजेक्ट रोक देती है — कोई गारंटी नहीं, लेकिन निर्माणाधीन घर खरीदने वाले के लिए सबसे मज़बूत ढाँचागत सुरक्षा है।

"मुझे कैसे पता चलेगा कि वे इसे पूरा करेंगे?" पूरा यकीन कभी नहीं होता, लेकिन आप अच्छा अनुमान लगा सकते हैं: सबसे अच्छा संकेत है ट्रैक रिकॉर्ड — क्या इस डेवलपर ने पहले प्रोजेक्ट पूरे किए हैं, समय पर, OC मिली है (§6)? इसके साथ देखें — बढ़ता तिमाही % पूर्णता, 70% अकाउंट का खुलासा, और कोई रुका हुआ सहयोगी प्रोजेक्ट या भारी मुकदमेबाज़ी नहीं (§9)। जो बिल्डर पहले भी पूरा कर चुका है, अभी भी निर्माण कर रहा है, और क़र्ज़ में नहीं डूबा है — वही मज़बूत दाँव है।

"सेल्सपर्सन कह रहा है कि रजिस्ट्रेशन 'जल्द आने वाला है' लेकिन अभी डिस्काउंट पर बुक कर सकते हैं। क्या यह ठीक है?" नहीं — इसे सख्त रोक समझें। RERA रजिस्ट्रेशन से पहले बेचना गैरकानूनी है, जिस पर प्रोजेक्ट लागत के 10% तक का जुर्माना हो सकता है, और रजिस्ट्रेशन से पहले की बुकिंग का मतलब है कि आपके पैसे की रखवाली के लिए अभी कोई 70% अकाउंट नहीं है (§10)। डिस्काउंट उस प्रोजेक्ट का चारा है जिसका कोई कानूनी अस्तित्व नहीं है। कोई रजिस्ट्रेशन नंबर नहीं, तो कोई पैसा नहीं।

"RERA पेज पर कुछ शिकायतें हैं — क्या मुझे भाग जाना चाहिए?" ज़रूरी नहीं। किसी बड़े प्रोजेक्ट पर मुट्ठीभर शिकायतें, जिनमें से ज़्यादातर सुलझी हों — यह सामान्य घर्षण है (§5)। आपको ढूँढना है एक पैटर्न — ढेर सारी खुली देरी-और-रिफंड शिकायतें, एक ही समस्या बार-बार, बिल्डर के खिलाफ़ हारे हुए मामले। एक-दो निपटाई शिकायतें मतलब "बुकिंग से पहले पढ़ लें"; शिकायतों की दीवार मतलब चले जाएँ।

"क्या बिल्डर की जाँच करना और प्रॉपर्टी के कानूनी होने की जाँच करना एक ही बात नहीं है?" नहीं — और यही वह जाल है जिसे यह पाठ शुरू में ही उजागर करता है। बिल्डर की जाँच पूछती है 'क्या वे बना कर दे सकते हैं?' टाइटल जाँच पूछती है 'क्या उनके पास साफ़ ज़मीन का कानूनी मालिकाना है?' (§1)। एक बिल्डर एक में पास और दूसरे में फेल हो सकता है, और दोनों तरह की विफलता आपको अलग-अलग तरीके से बर्बाद करती है। यह पाठ पहली जाँच करता है; टाइटल और ज़मीन की उचित जाँच एक वकील का अलग काम है, जो पाठ 24 में है।

"मेरा फ्लैट किसी पुरानी सोसाइटी में रीसेल का है, निर्माणाधीन नहीं — क्या यह सब लागू होता है?" कुछ हिस्से, थोड़े बदलाव के साथ। कोई चल रहा निर्माण नहीं है, इसलिए एस्क्रो और तिमाही प्रगति का नज़रिया लागू नहीं होता। लेकिन मूल बिल्डर का ट्रैक रिकॉर्ड और कोई बाकी विवाद अभी भी मायने रखते हैं — एक गुमशुदा ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट, अधूरा कन्वेयंस, या लंबित मामला इमारत का पीछा सालों तक कर सकता है (§6)। पुराने ब्लॉक RERA से पहले के हो सकते हैं और उनका कोई पेज नहीं होगा, इसलिए §8 वाली न्यूज़-और-शिकायत खोज का काम ज़्यादा हो जाता है। यही Deepa और Arjun की जाँच का तरीका है।

"मैं बुकिंग कर चुका हूँ और अब प्रोजेक्ट रुका लग रहा है। क्या उम्मीद खत्म हो गई?" नहीं। खुद को दोष देना छोड़ें — यह बाज़ार ऐसा ही बना है जिसमें अंदर झाँकना मुश्किल हो — और जो रास्ते मौजूद हैं उनका इस्तेमाल करें: RERA की धारा 18 (ब्याज सहित रिफंड, या देरी का ब्याज), साथी आवंटितकर्ताओं के साथ मिलकर काम करना, और अगर बिल्डर सच में दिवालिया है, तो फाइनेंशियल क्रेडिटर इनसॉल्वेंसी रास्ता (§12)। कोई भी रास्ता तेज़ नहीं है, लेकिन कोई भी आपको बेबस नहीं छोड़ता। अगले खरीदार के लिए इसे रिपोर्ट भी ज़रूर करें।

यह पाठ यहाँ समाप्त होता है। उस डर पर वापस लौटिए जिससे यह शुरू हुआ था — एक बिल्डर को लाखों रुपये देना एक ऐसे फ्लैट के लिए जो अभी सिर्फ कागज़ पर है। अब आपके पास इसका जवाब है, और उसे पूरी तरह नाम देना ज़रूरी है: एक सार्वजनिक रिकॉर्ड जिसे आप दस मिनट में पढ़ सकते हैं (§3–§5), एक ट्रैक रिकॉर्ड जो भविष्य की झलक देता है (§6), एक 70% की दीवार जो आपके पैसे की रक्षा करती है (§7), एक खोज जो नाराज़ खरीदारों को सामने लाती है (§8), कुछ रेड फ्लैग जो बताते हैं कि बिल्डर काम पूरा करने में सक्षम है या नहीं (§9), और एक स्कोरकार्ड जो साइन करने से पहले आपका सबसे बड़ा रिस्क बता देता है (§11)। निर्माणाधीन प्रॉपर्टी का बाज़ार ऐसी जगह नहीं है जहाँ चीज़ें बस आपके साथ होती रहें। इस पाठ के साथ, यह एक ऐसी जगह बन जाती है जहाँ आप पहले जाँचते हैं, और बाद में बुकिंग करते हैं।

इस पाठ में आए हर शब्द को एक जगह रखा गया है। अगर कोई शब्द अभी भी अटपटा लगे, तो उसे सिखाने वाला अनुभाग बस एक स्क्रॉल की दूरी पर है — यह उस शब्दावली का संग्रह है जो किसी डेवलपर को अपने सालों की कमाई सौंपने से पहले उसकी जाँच के काम आती है।

• बिल्डर-वेटिंग (Builder-vetting) — यह जाँचना कि कोई डेवलपर प्रोजेक्ट बनाने और डिलीवर करने के लायक है या नहीं (यह पाठ); यह पाठ 24 में की जाने वाली कानूनी टाइटल जाँच से अलग है।
• RERA प्रोजेक्ट-पेज रीडिंग — राज्य RERA पोर्टल पर किसी प्रोजेक्ट का सार्वजनिक पेज पढ़ना: रजिस्ट्रेशन नंबर और स्टेटस, प्रमोटर, अनुमोदित योजना, घोषित समापन तिथि, तिमाही प्रगति, 70% अकाउंट, और शिकायतें।
• रजिस्ट्रेशन नंबर और स्टेटस — राज्य RERA प्राधिकरण द्वारा प्रोजेक्ट को दिया गया अनूठा कानूनी ID, और यह कि वह रजिस्ट्रेशन अभी सक्रिय (Registered) है या समाप्त/वापस ले ली गई है।
• अनुमोदित बनाम घोषित समापन तिथि — सरकार द्वारा स्वीकृत योजना और बिल्डर द्वारा औपचारिक रूप से घोषित व रजिस्टर की गई समापन तिथि के बीच का अंतर; घोषित तिथि वह है जिसमें कानूनी दम होता है।
• तिमाही प्रगति रिपोर्ट (QPR) — किसी प्रोजेक्ट के RERA पेज पर अनिवार्य तिमाही अपडेट: % पूर्णता, निर्माण की तस्वीरें, और बुकिंग स्टेटस; पुरानी पड़ी QPR खुद एक चेतावनी है।
• डिलीवरी ट्रैक रिकॉर्ड — बिल्डर के पूरे किए गए प्रोजेक्टों का इतिहास: उसने कितने प्रोजेक्ट पूरे किए, मोटे तौर पर समय पर, और क्या हर एक को ऑक्युपेंसी सर्टिफिकेट मिला।
• ऑक्युपेंसी सर्टिफिकेट (OC) — नगर निगम का वह प्रमाणपत्र (पाठ 8 में मिला था) जो यह बताता है कि इमारत पूरी हो गई है और कानूनी रूप से रहने योग्य है; पुराने प्रोजेक्ट में OC का न होना एक रेड फ्लैग है।
• 70% एस्क्रो नियम (सेक्शन 4(2)(l)(D)) — किसी प्रोजेक्ट के लिए खरीदारों का 70% पैसा एक अलग अकाउंट में रखना अनिवार्य है, जिसे केवल उस प्रोजेक्ट के निर्माण और ज़मीन पर खर्च किया जा सकता है, और केवल प्रमाणित % पूर्णता के अनुपात में निकाला जा सकता है।
• अलग / एस्क्रो अकाउंट — वह रिंग-फेंस्ड बैंक अकाउंट जिसमें 70% रखा जाता है; निकासी के लिए आर्किटेक्ट, इंजीनियर और चार्टर्ड अकाउंटेंट तीनों का मिलकर प्रमाणन ज़रूरी है।
• कंज़्यूमर कोर्ट / शिकायत खोज — RERA शिकायत टैब, नेशनल कंज़्यूमर हेल्पलाइन और ई-दाखिल, तथा किसी डेवलपर के खिलाफ शिकायतों और मामलों के लिए समाचार/वेब स्रोतों की जाँच करना।
• प्रमोटर के वित्तीय रेड फ्लैग — ऐसे संकेत कि बिल्डर प्रोजेक्ट पूरा नहीं कर पाएगा: अत्यधिक कर्ज़, रुकी हुई सहयोगी परियोजनाएँ, एस्क्रो से पैसे का रिसाव, भारी मुकदमेबाज़ी, और नई लॉन्चिंग पर बार-बार निर्भरता।
• सीरियल डिफॉल्टर — एक ऐसा असली लेकिन चुपके से दिवालिया हो चुका डेवलपर जो पुराने रुके प्रोजेक्टों के घाटे को पूरा करने के लिए नए प्रोजेक्ट लॉन्च करता रहता है।
• अलॉटी (Allottee) — वह खरीदार जिसे RERA प्रोजेक्ट में एक यूनिट अलॉट की गई है; अलॉटियों के सामूहिक अधिकार हैं, जिनमें दिवाला प्रक्रिया (100 या 10% अलॉटियों की) का रास्ता भी शामिल है।