Indian Real Estate
Indian Real Estate200पाठ 16 / 16·42 मिनट
इस पाठ में

संपत्ति खरीदने पर TDS — धारा 194-IA

वह कदम जिसके बारे में कोई नहीं बताता: खरीदार के रूप में आपको कीमत का 1% रोककर सरकार को विक्रेता के टैक्स के रूप में जमा करना होता है, फिर संपत्ति-TDS रिटर्न (Form 141, जो Form 26QB की जगह आया है) दाखिल करना होता है — और अगर विक्रेता NRI है, तो कटौती काफी बड़ी होती है, जो चूकने पर आपको लाखों की चपत लगा सकती है

आप क्या सीखेंगे

  • यह समझें कि संपत्ति की बिक्री में विक्रेता नहीं, बल्कि खरीदार को टैक्स वसूलने वाला क्यों बनाया जाता है, और धारा 194-IA के तहत 1% असल में क्या होता है
  • जानें कि 194-IA कब लागू होता है: ₹50 लाख की सीमा, 'सौदे की कीमत या स्टैंप-ड्यूटी मूल्य — जो भी अधिक हो' का आधार, कई खरीदार/विक्रेता होने पर राशि जोड़ने का नियम, और यह कि यह कृषि भूमि पर कभी लागू नहीं होता
  • संपत्ति-TDS रिटर्न — Form 141 (चालान-सह-विवरण, जो 2026 में Form 26QB की जगह आया) — सिर्फ PAN के साथ समय-सीमा के भीतर दाखिल करें, और विक्रेता को प्रमाणपत्र (Form 132) दें ताकि वे क्रेडिट ले सकें
  • NRI विक्रेता के जाल को पहचानें — जहाँ धारा 194-IA की जगह धारा 195 पूरी बिक्री राशि पर ~13–14.95% की दर से लागू होता है, TAN और एक अलग अनिवासी रिटर्न (Form 144) की ज़रूरत होती है, और गलती होने पर कमी की जिम्मेदारी आप पर होती है
  • बचाव का रास्ता जानें (धारा 197 का कम-TDS प्रमाणपत्र), आम दाखिल करने की गलतियाँ, और यह कि सब-रजिस्ट्रार पहले ही टैक्स विभाग को बता चुका है (SFT-012)

रुकिए — मुझे विक्रेता से टैक्स काटना होगा?

आपने कीमत तय की, कर्ज़ का इंतज़ाम किया, स्टैंप ड्यूटी चुकाई, और सेल डीड रजिस्टर कराई। आपको लगा कि सारी कागज़ी कार्रवाई अब खत्म हो गई। फिर कोई — बिल्डर का अकाउंटेंट, पिछले साल घर खरीदने वाला दोस्त, या किसी पोर्टल का एक फॉर्म — पूछता है: 'क्या आपने TDS काटकर रिटर्न दाखिल किया?' और एक अजीब-सी घबराहट होती है। *मुझे* विक्रेता से टैक्स काटना है? और सरकारी फॉर्म भरना है? किसी ने बताया नहीं था। अगर मैंने नहीं किया तो क्या होगा?

कुछ भी समझने से पहले एक राहत की बात: ज़्यादातर खरीदारों के लिए यह एक सामान्य 1% है जो आप खुद, ऑनलाइन, एक दोपहर में, सिर्फ अपने PAN से कर सकते हैं। यह आपके लिए कोई फंदा नहीं है — यह *विक्रेता* के टैक्स का एक हिस्सा है जिसे कानून आपको बिक्री के समय वसूलने के लिए कहता है। सिर्फ एक स्थिति है जहाँ यह गंभीर हो जाता है — जब विक्रेता NRI (अनिवासी भारतीय) हो — और यह पाठ यह सुनिश्चित करेगा कि आप उस स्थिति को दूर से ही भाँप सकें, क्योंकि वहाँ गलती करने पर खरीदारों को लाखों का नुकसान होता है। पाठ के अंत तक दोनों स्थितियाँ सामान्य लगने लगेंगी।

पाठ 26 कोर्स हेडर — संपत्ति खरीदने पर TDS, सेक्शन 194-IA, स्तर 200, खरीद। यह पाठ खरीदार की टैक्स जिम्मेदारी सिखाता है: जब संपत्ति की कीमत पचास लाख रुपये या उससे अधिक हो, तो एक प्रतिशत TDS काटना, फॉर्म 141 (पहले फॉर्म 26QB) दाखिल करना और फॉर्म 132 जारी करना — और जब विक्रेता NRI हो, तो सेक्शन 195 के तहत कहीं अधिक TDS काटना जो खरीदार को करना होता है। इस पाठ के अंत तक आप: 194-IA के तहत कीमत या स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य — जो भी अधिक हो — पर खरीदार का एक प्रतिशत TDS काट सकते हैं और फॉर्म 141 व फॉर्म 132 दाखिल कर सकते हैं; संयुक्त खरीदारों और किस्तों को संभाल सकते हैं, जहाँ पचास-लाख की परीक्षा पूरी संपत्ति पर होती है और हर खरीदार हर भुगतान पर अपना अलग फॉर्म 141 दाखिल करता है; NRI विक्रेता के जाल को पहचान सकते हैं जहाँ सेक्शन 195, 194-IA की जगह लेता है और पूरी बिक्री कीमत पर लगभग तेरह से पंद्रह प्रतिशत की दर से TDS लागू होता है तथा TAN की ज़रूरत पड़ती है; और आम दाखिलाकरण की गलतियों से बच सकते हैं — यह जानते हुए कि सेक्शन 197 का प्रमाण-पत्र NRI की कटौती को कम कर सकता है और उप-पंजीयक पहले ही SFT-012 के तहत यह सौदा रिपोर्ट कर चुका है। इस पाठ में दो पक्षों का अनुसरण किया गया है — अय्यर दंपति, जो बेंगलुरु के एक पंचानवे लाख रुपये के फ्लैट के संयुक्त खरीदार हैं और जिन्हें एक प्रतिशत TDS काटना है; और रीना, एक NRI जो कोच्चि का एक फ्लैट एक करोड़ पंद्रह लाख रुपये में बेच रही है, जिसके खरीदार को सेक्शन 195 के तहत अधिक TDS काटना होगा।

पाठ 26 · स्तर 200 — खरीद
संपत्ति खरीदने पर TDS — खरीदार के रूप में आपकी टैक्स जिम्मेदारी
वह कदम जिसके बारे में कोई नहीं बताता: जब आप खरीदते हैं, तो कानून आपको आप कीमत का 1% हिस्सा रोककर सरकार को विक्रेता के टैक्स के रूप में जमा करें — इसके लिए Form 141 भरना होता है (जिसने 2026 में Form 26QB की जगह ली)। अगर यह गलत हो गया, तो बड़ी परेशानी होती है। किसी NRI विक्रेता के मामले में चूक हो जाए, तो लाखों की चपत लग सकती है।
इस पाठ के अंत तक आप कर सकेंगे
1Sec 194-IA के तहत खरीदार का 1% TDS काटें — कीमत या स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य में से जो भी अधिक हो, उस पर — जब सौदा ₹50 लाख से ऊपर जाए — और Form 141 (पहले Form 26QB था) फाइल करें और विक्रेता को प्रमाण-पत्र (Form 132) दें
2संयुक्त खरीदार और किस्त की प्रक्रिया सही तरह से समझें: ₹50 लाख की जाँच पूरी संपत्ति पर होती है, और हर खरीदार हर भुगतान पर अपना Form 141 अलग से फाइल करता है
3NRI विक्रेता वाले जाल को पहचानें — जहाँ Sec 195, 194-IA की जगह लेता है, कुल बिक्री मूल्य पर ~13–14.95% की दर से लगाया जाता है, TAN की ज़रूरत होती है, और अगर यह चूक गए तो आप लाखों की देनदारी में फँस सकते हैं
4आम फाइलिंग गलतियों से बचें, यह जानें कि Sec 197 प्रमाण-पत्र NRI की कटौती को कम कर देता है, और यह समझें कि सब-रजिस्ट्रार ने टैक्स विभाग को पहले ही बता दिया है (SFT-012)
हम किसे फॉलो कर रहे हैं
Rohan & Meera Iyer
Joint buyers of a ₹95,00,000 (₹95 lakh) Bengaluru flat — the buyers who must deduct the 1% and file Form 141.
Reena Thomas
NRI in Dubai, selling a Kochi flat for ₹1,15,00,000 (₹1.15 crore) — the seller whose buyer must instead deduct the far larger Sec 195 TDS.
यह जानकारी शैक्षणिक उद्देश्य के लिए है, न कि टैक्स सलाह। TDS के नियम राष्ट्रीय स्तर पर (आयकर विभाग द्वारा) तय होते हैं, लेकिन आपके राज्य की स्टैम्प-ड्यूटी वैल्यू से भी जुड़े होते हैं; ये आँकड़े FY 2026-27 / AY 2027-28 के लिए हैं — हमेशा मौजूदा साल की जाँच करें।
पाठ 26 — खरीदार का 1% TDS और Form 141 (पहले Form 26QB), और NRI विक्रेता पर Sec 195 के तहत बड़ा TDS। Iyers की ₹95 लाख की खरीद और Reena की ₹1.15 करोड़ की NRI बिक्री के उदाहरण के साथ।

हम दो लोगों की कहानी देखेंगे। रोहन और मीरा अय्यर बेंगलुरु में जॉइंट ओनर के तौर पर ₹95,00,000 (₹95 लाख — एक लाख यानी ₹1,00,000, तो ₹95 लाख यानी ₹95,00,000) का एक अंडर-कंस्ट्रक्शन फ्लैट खरीद रहे हैं। यह सामान्य मामला है: 1%, हर एक का एक फॉर्म, और काम खत्म। रीना थॉमस दुबई में रहती हैं और अपना कोच्चि का फ्लैट ₹1,15,00,000 (₹1.15 करोड़ — एक करोड़ यानी ₹1,00,00,000) में बेच रही हैं। वे NRI हैं, इसलिए *उनके* खरीदार के लिए काम बड़ा है। दोनों को साथ-साथ देखना ही सबसे तेज़ तरीका है कभी न फँसने का।

यह लेवल 200 की खरीदारी का आखिरी पड़ाव है — यह सीधे पाठ 25 (स्टैंप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन) पर आधारित है, जो आपने अभी-अभी चुकाई है। यह 'सौदे की कीमत या स्टैंप-ड्यूटी मूल्य — जो भी अधिक हो' के विचार को पाठ 7 (सर्किल रेट और संपत्ति की कीमत) से जोड़ता है, जहाँ से वह मूल्य असल में आता है। यह NRI विक्रेता के खुद के टैक्स और धारा 197 प्रमाणपत्र की गहराई से सिर्फ झलक दिखाता है — वे पाठ 38 (NRI — भारत में संपत्ति खरीदना और बेचना) में हैं। इसी TDS का विक्रेता का पहलू — Form 26AS/AIS में क्रेडिट लेना — पाठ 37 (बिक्री लेनदेन, विक्रेता की नज़र से) में है, और किराए पर टैक्स काटने का किरायेदार का संस्करण (धारा 194-IB) पाठ 32 (किरायेदार के रूप में किराए पर रहना) में है। यहाँ दिए गए सभी आँकड़े FY 2026-27 / AY 2027-28 के लिए हैं — टैक्स के नंबर, और यहाँ तक कि फॉर्म नंबर भी बदलते रहते हैं, इसलिए हमेशा संबंधित वर्ष की जाँच करें।

अब आप टैक्स वसूलने वाले हैं (एक मद के लिए)

TDS का मतलब है Tax Deducted at Source — यानी पैसे के लेनदेन के समय भुगतान करने वाले द्वारा काटा गया टैक्स, जो सीधे सरकार को भेजा जाता है। आप पहले भी इससे रूबरू हो चुके हैं बिना ध्यान दिए: आपका नियोक्ता हर महीने आपकी सैलरी से TDS काटता है। विचार हमेशा एक ही रहता है — टैक्स का एक हिस्सा स्रोत पर ही जल्दी पकड़ लो, ताकि वह चुपचाप बिना वसूले न जाए।

संपत्ति की बिक्री में, कानून कुछ ऐसा करता है जो हर पहली बार खरीदने वाले को चौंकाता है: वह आपको, खरीदार को, काटने वाला (deductor) बनाता है। विक्रेता को पूरी कीमत चुकाने और भरोसा रखने की बजाय कि वे बाद में अपना टैक्स देंगे, आप एक छोटा हिस्सा रोकते हैं, उसे विक्रेता के टैक्स अकाउंट में सरकार को भेजते हैं, और बाकी रकम विक्रेता को देते हैं। आप बन गए हैं — इस एक मद के लिए — टैक्स वसूलने वाले।

खरीदार पर यह जिम्मेदारी क्यों? क्योंकि संपत्ति बड़ी होती है और उसकी कीमत कम दिखाना आसान होता है, और खरीदार वही एकमात्र व्यक्ति है जो लेनदेन के समय पैसे लेकर मौजूद होता है। स्रोत पर कटौती का मतलब है कि डील होते ही टैक्स वसूल हो जाता है, और एक साफ कागज़ी निशान बनता है जो एक खास खरीदार, विक्रेता, संपत्ति और राशि को जोड़ता है। यह सज़ा नहीं, बल्कि निश्चितता के लिए एक व्यवस्था है।

यह लोगों को उलझाता है, इसलिए सीधे कहते हैं: आपके द्वारा काटा गया TDS विक्रेता का टैक्स है, जो उनकी तरफ से पहले से जमा हो जाता है। यह विक्रेता के टैक्स रिकॉर्ड में क्रेडिट के रूप में दिखता है, और वे इसे अपनी देनदारी से घटाते हैं (या वापस पा लेते हैं)। आप उनसे कुछ ले नहीं रहे — आप एक वसूली एजेंट हैं। लेकिन जिम्मेदारी, और गलती होने पर जुर्माना, आप पर होता है। यही असमानता इस पाठ के होने की वजह है।

आगे बढ़ने से पहले खुद से पूछें: संपत्ति की बिक्री में TDS कौन काटता है, यह किसका टैक्स है, और गलती होने पर जुर्माना कौन भरता है? (खरीदार काटता है; यह *विक्रेता* का टैक्स है; *खरीदार* जुर्माना भरता है।)

1% कब लागू होता है: धारा 194-IA

निवासी विक्रेता के लिए नियम है आयकर अधिनियम की धारा 194-IA। एक वाक्य में: जब आप अचल संपत्ति (ज़मीन या इमारत, लेकिन कृषि भूमि नहीं) खरीदते हैं और कीमत ₹50 लाख या उससे अधिक हो, तो आप 1% काटकर संपत्ति-TDS रिटर्न के ज़रिए सरकार को जमा करते हैं। यहाँ तीन चीज़ें सारा काम करती हैं — 1%, ₹50 लाख की सीमा, और जिस आधार पर 1% लगाया जाता है — तो आइए हर एक को समझते हैं। (दर और ये सीमाएँ अपरिवर्तित हैं, भले ही *फॉर्म* का नंबर 2026 में बदला गया हो — उस पर थोड़ी देर में बात करेंगे।)

धारा 194-IA TDS

TDS = 1% × (सौदे की कीमत या स्टैंप-ड्यूटी मूल्य — जो भी अधिक हो)

केवल तभी जब वह मूल्य ₹50,00,000 या उससे अधिक हो, और विक्रेता भारत का निवासी हो। कृषि भूमि पर यह लागू नहीं होता।

₹50 लाख की सीमा। ₹50,00,000 से कम होने पर 194-IA TDS बिल्कुल नहीं लगता। ₹50,00,000 या उससे अधिक होने पर पूरी रकम पर TDS लागू होता है — सिर्फ ₹50 लाख से ऊपर के हिस्से पर नहीं। एक ज़रूरी बारीकियाँ जाननी चाहिए: TDS तभी नहीं कटता जब कीमत और स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य — दोनों — ₹50 लाख से कम हों। अगर *कोई एक भी* ₹50 लाख तक पहुँचता है, तो TDS काटना होगा — और जो भी अधिक हो, उसी पर काटना होगा।

आधार दो में से जो अधिक हो। हर संपत्ति के दो मूल्य होते हैं: कीमत जो आपने तय की, और स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य (सरकार द्वारा तय संपत्ति का न्यूनतम मूल्य — सर्कल रेट या गाइडेंस वैल्यू, जो पाठ 7 में था और जिस पर पाठ 25 में आपकी स्टाम्प ड्यूटी लगाई गई थी)। 1% उसी पर लगता है जो अधिक हो। आमतौर पर तय कीमत अधिक होती है और वही आधार बनती है। लेकिन अगर गाइडेंस वैल्यू आपकी कीमत से ज़्यादा निकले, तो सरकार *अपने* आँकड़े का इस्तेमाल करती है — यानी ₹80,00,000 की खरीद पर ₹88,00,000 की गाइडेंस वैल्यू होने पर टैक्स ₹88,00,000 पर लगेगा, यानी ₹88,000 पर — ₹80,000 पर नहीं।

तय कीमतस्टाम्प-ड्यूटी मूल्यTDS लागू होता है?1% किस पर लगता हैTDS
₹42,00,000₹44,00,000नहीं — दोनों ₹50 लाख से कम—₹0
₹48,00,000₹52,00,000हाँ — SDV ₹50 लाख को पार करता है₹52,00,000 (अधिक होने के कारण)₹52,000
₹80,00,000₹88,00,000हाँ₹88,00,000 (अधिक होने के कारण)₹88,000
₹95,00,000₹95,00,000हाँ — Iyers के मामले में₹95,00,000₹95,000

तो Iyers का ₹95,00,000 वाला फ्लैट ₹50 लाख से काफी ऊपर है; आधार उनकी ₹95,00,000 कीमत और गाइडेंस वैल्यू में से जो अधिक हो वह है (उनके फ्लैट के लिए गाइडेंस वैल्यू अधिक नहीं है), इसलिए आधार ₹95,00,000 है, और TDS है 1% = ₹95,000। यह ₹95,000 विक्रेता का टैक्स है, जो पहले जमा कर दिया गया है — बिल्डर इसे क्रेडिट के रूप में वापस ले सकता है। Iyers बिल्डर को ₹95,00,000 में से ₹95,000 घटाकर, यानी ₹94,05,000 देते हैं, और ₹95,000 सरकार को जमा करते हैं।

ग्रामीण कृषि भूमि को 194-IA से पूरी तरह बाहर रखा गया है — न कोई 1%, न कोई रिटर्न दाखिल करना, चाहे कीमत कुछ भी हो। यह भूखंड और खेत खरीदने वालों के लिए अहम है (पाठ 21 और 41)। लेकिन इस छूट का दायरा बढ़ाकर मत सोचिए: यह सिर्फ ग्रामीण कृषि भूमि के लिए है, जैसा कि कानून में परिभाषित है — कोई भी खुला भूखंड नहीं। भूमि को लेकर संशय हो तो उसकी वर्गीकरण ज़रूर जाँच लें।

जाँचें: आपकी कीमत ₹49,00,000 है लेकिन गाइडेंस वैल्यू ₹51,00,000 है — क्या आप TDS काटेंगे, और किस पर? (हाँ — गाइडेंस वैल्यू ₹50 लाख को पार करती है, इसलिए अधिक वाले आँकड़े ₹51,00,000 पर 1% काटें = ₹51,000।)

दो खरीदार, एक फ्लैट: एकत्रीकरण (Aggregation) का नियम

Iyers संयुक्त रूप से खरीद रहे हैं — Rohan और Meera सह-मालिक हैं, आधा-आधा हिस्सा। इससे एक सवाल उठता है जिसका लोग पहले फायदा उठाते थे: अगर ₹95,00,000 वाले फ्लैट को दो ₹47,50,000 हिस्सों में बाँट दें, और हर हिस्सा ₹50 लाख से *कम* हो, तो क्या 1% खत्म हो जाता है? कई साल तक कुछ खरीदार ठीक यही तर्क देते थे — संपत्ति को सह-खरीदारों (या किसी विक्रेता को सह-विक्रेताओं) में बाँटकर हर हिस्से को सीमा से नीचे रखते थे।

अब कानून यह कहता है कि ₹50 लाख की सीमा पूरी संपत्ति के कुल मूल्य पर जाँची जाएगी — सभी खरीदारों और सभी विक्रेताओं को मिलाकर — न कि हर व्यक्ति के हिसाब से। इसलिए Iyers के ₹47,50,000 हिस्से सीमा के लिए कोई मायने नहीं रखते: संपत्ति ₹95,00,000 की है, जो ₹50 लाख से ऊपर है, और TDS लागू होगा। बचाव के लिए बँटवारा करना अब काम नहीं आता।

लेकिन सह-स्वामित्व *दाखिल करने* के तरीके को बदलता है, क्योंकि हर खरीदार अपना अलग रिटर्न दाखिल करता है। 1 अप्रैल 2026 से संपत्ति TDS रिटर्न फॉर्म 141 (Form 26QB का उत्तराधिकारी — नाम के बारे में थोड़ी देर में) में दाखिल होता है, और नियम यह है कि हर खरीदार एक फॉर्म 141 भरेगा: हर खरीदार अपने हिस्से पर 1% काटता है और अपना रिटर्न दाखिल करता है, जिसमें किसी भी सह-विक्रेता को पंक्तियों में दर्शाता है। तो Rohan अपने ₹47,50,000 हिस्से पर 1% काटता है — ₹47,500 — और अपना फॉर्म 141 दाखिल करता है; Meera भी अपने ₹47,50,000 के लिए ऐसा ही करती है — और ₹47,500 — और अपना दाखिल करती है। दो खरीदार, इसलिए दो फॉर्म। दोनों के ₹47,500 कटौतियाँ मिलकर ₹95,000 बनती हैं — जो ₹95,00,000 संपत्ति के 1% के बराबर है। गणित वही रहती है; बस दो भागों में दाखिल होती है।

यह नियम सभी पर लागू होता है: दाखिल करने की संख्या खरीदारों की संख्या के बराबर होती है — हर एक के लिए एक फॉर्म 141 — और किसी भी सह-विक्रेता को उसमें पंक्तियों में दर्ज किया जाता है। यह एक असली बदलाव है: पुराने फॉर्म 26QB में हर खरीदार-विक्रेता *जोड़ी* के लिए एक फॉर्म होता था, इसलिए दो खरीदार और दो विक्रेता होने पर चार फॉर्म भरने पड़ते थे; अब वही सौदा सिर्फ दो फॉर्म में होता है, एक प्रति खरीदार। (एक पेच: अगर सह-विक्रेता अलग-अलग श्रेणियों के हों — जैसे एक कंपनी और एक व्यक्ति — तो खरीदार को हर श्रेणी के लिए अलग फॉर्म भरना होगा। एकल विक्रेता के साथ, जो सामान्य मामला है, बस एक फॉर्म प्रति खरीदार होता है।) यह गलत करें — संयुक्त खरीद के लिए एक ही फॉर्म दाखिल करें — तो TDS क्रेडिट हर पक्ष के PAN से ठीक से मेल नहीं खाएगा, जिसे बाद में सुलझाना मुश्किल होता है।

जाँचें: तीन भाई-बहन मिलकर एक ₹90,00,000 का भूखंड (गैर-कृषि) एक ही मालिक से खरीदते हैं। क्या TDS लागू होगा और कितने फॉर्म भरने होंगे? (हाँ — ₹90,00,000 की कुल रकम ₹50 लाख से ऊपर है; हर खरीदार के लिए एक फॉर्म 141, यानी तीन फॉर्म, हर एक अपने ₹30,00,000 हिस्से पर।)

निर्माणाधीन संपत्ति की पेचीदगी: हर भुगतान पर TDS काटें

Iyers का फ्लैट निर्माणाधीन है, इसका मतलब है कि वे ₹95,00,000 एक बार में नहीं देते। वे निर्माण से जुड़ी किस्तों में भुगतान करते हैं — बुकिंग पर एक हिस्सा, नींव पूरी होने पर दूसरा, हर स्लैब पर एक और, इत्यादि (पाठ 19 की भुगतान योजना)। इससे TDS कटने का *समय* बदल जाता है।

नियम यह है: आप 1% हर भुगतान या क्रेडिट के समय काटते हैं, और उस किस्त के लिए Form 141 फ़ाइल करते हैं — उसके बाद आने वाली समय-सीमा के अंदर। आप अंत तक इंतज़ार करके एक बार फ़ाइल नहीं करते। तो अगर किसी स्लैब-पूर्णता किस्त की राशि ₹19,00,000 है, तो उस पर TDS ₹19,000 बनता है — दोनों Iyers में बाँटें, तो ₹9,500 प्रत्येक, और हर एक उस किस्त के लिए Form 141 फ़ाइल करता है। हर किस्त पर यही करें, और कब्ज़े तक कुल कटौती उतनी ही ₹95,000 (₹47,500 प्रति खरीदार) हो जाती है।

Iyer का अधिकांश ₹95,00,000 उनके ₹72,00,000 होम लोन से आता है, जिसे बैंक सीधे बिल्डर को किश्तों में देता है। यह सोचना आसान है कि 'बैंक ने दिया, मैंने नहीं — तो TDS मेरी ज़िम्मेदारी नहीं।' यह ग़लत है: यह आपका लोन है, आपकी खरीद है, आपका भुगतान है। लोन-वित्तपोषित किश्तों पर भी 1% काटना ज़रूरी है। एक आम और महँगी गलती यह है कि लोग सिर्फ अपनी जेब से दी गई राशि पर TDS काटते हैं और लोन वितरण को भूल जाते हैं।

जाँचें: दो संयुक्त खरीदारों से ₹12,00,000 की किश्त पर कितना TDS कटेगा और कौन दाखिल करेगा? (1% = ₹12,000; प्रत्येक खरीदार अपने आधे हिस्से पर ₹6,000 काटता है और उस किश्त के लिए अपना Form 141 खुद दाखिल करता है।)

Form 141: वह चालान जो रिटर्न भी है (पहले Form 26QB था)

TDS जमा करने के लिए जो फ़ॉर्म दाखिल करते हैं, वह है Form 141 — संपत्ति-TDS का एकीकृत रिटर्न, जिसने 1 अप्रैल 2026 से (नए आयकर अधिनियम, 2025 के तहत) पुराने Form 26QB की जगह ली। आपको यह लगभग हर जगह '26QB' के नाम से सुनाई देगा — पुराने लेखों में, दलालों के मुँह से, यहाँ तक कि बैंक कर्मचारियों से भी — इसलिए दोनों नामों को एक ही चीज़ समझें। यह एक चालान-सह-विवरण है: एक ऐसा हाइब्रिड फ़ॉर्म जो *भुगतान* (वह चालान जो ₹95,000 सरकार को भेजता है) और एक मिनी *रिटर्न* (वह विवरण जो बताता है कि किसने किससे क्या खरीदा) — दोनों एक ही ऑनलाइन फ़ॉर्म में है। आप इसे आयकर ई-फाइलिंग पोर्टल पर भरते हैं, ऑनलाइन भुगतान करते हैं, और काम हो जाता है — और यहाँ एक आसान बात यह है कि भारतीय निवासी विक्रेता के लिए आपको सिर्फ अपना PAN चाहिए। कोई विशेष पंजीकरण नहीं।

31 मार्च 2026 तक यह रिटर्न Form 26QB था और इसका प्रमाण-पत्र Form 16B था — यही नाम अधिकतर लोग और ऑनलाइन गाइड अभी भी इस्तेमाल करते हैं। 1 अप्रैल 2026 से, आयकर अधिनियम, 2025 के तहत, ये क्रमशः Form 141 और Form 132 बन गए — और Section 194-IA के नियम (1%, ₹50 लाख की सीमा, उच्चतर आधार का नियम, 30 दिन की समय-सीमा) बिल्कुल वैसे ही रहे — बस कागज़ी नाम और क्रमांक बदले। इस पाठ में नए नाम इस्तेमाल किए गए हैं; अगर कोई पोर्टल या लेख पुराने नाम दिखाए, तो वे एक ही फ़ॉर्म हैं। नंबरिंग बदलती रहती है, इसलिए दाखिल करने से पहले हमेशा ई-फाइलिंग पोर्टल पर मौजूदा फ़ॉर्म की पुष्टि कर लें।

एक समय-सीमा जो आपको ज़रूर याद रखनी चाहिए: TDS काटने वाले महीने की समाप्ति से 30 दिनों के भीतर रिटर्न दाखिल करें। भुगतान की तारीख से 30 दिन नहीं — उस *महीने* की समाप्ति से 30 दिन। 5 जुलाई को TDS काटा, तो घड़ी 30 अगस्त तक चलती है। चूक गए तो ₹200 प्रति दिन की विलंब-शुल्क (Sec 234E) और ब्याज जुड़ने लगता है, इसलिए इस समय-सीमा का पालन ज़रूर करें। नीचे वास्तविक फ़ॉर्म ऊपर से नीचे तक दिया गया है, जिसमें यह पाठ जो हिस्सा सिखाता है वह रंगीन किया गया है।

एक प्रॉपर्टी खरीदार को मिलने वाले दो नमूना दस्तावेज़। पहला, Form 141 (पहले Form 26QB) — प्रॉपर्टी-TDS चालान-सह-विवरण — रोहन अय्यर, खरीदार, के लिए, जिन्होंने फ्लैट 12B, अमृता ग्रीन्स, व्हाइटफील्ड, बेंगलुरु, ग्रीनफील्ड हैबिटैट प्राइवेट लिमिटेड से खरीदा, वित्त वर्ष 2026-27, निर्धारण वर्ष 2027-28 के लिए। इसमें खरीदार का PAN, विक्रेता का PAN, दो संयुक्त खरीदार और एक विक्रेता होने की जानकारी, प्रॉपर्टी का विवरण, और प्रतिफल (consideration) व टैक्स का वह हिस्सा दर्ज होता है जो यह पाठ आपको पढ़ना सिखाता है: कुल प्रॉपर्टी मूल्य पचानवे लाख रुपये है, स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य कीमत से अधिक नहीं है इसलिए TDS का आधार पचानवे लाख रुपये है, इस खरीदार का पचास प्रतिशत हिस्सा सैंतालीस लाख पचास हज़ार रुपये है, दर एक प्रतिशत है, और इस खरीदार द्वारा काटा गया TDS सैंतालीस हज़ार पाँच सौ रुपये है। मीरा अय्यर अपने सैंतालीस लाख पचास हज़ार रुपये के हिस्से के लिए एक समान Form 141 दाखिल करती हैं और एक और सैंतालीस हज़ार पाँच सौ रुपये काटती हैं, तो दोनों मिलकर पचानवे हज़ार रुपये काटते हैं, जो पचानवे लाख रुपये का एक प्रतिशत है। यह फॉर्म कटौती के महीने की समाप्ति से तीस दिनों के भीतर दाखिल करना होता है — पाँच जुलाई 2026 को काटा गया TDS, तीस अगस्त 2026 तक जमा करना होगा — और इसके लिए केवल PAN चाहिए, TAN की ज़रूरत नहीं। दूसरा, Form 132 (पहले Form 16B) — TDS प्रमाणपत्र जो खरीदार रिटर्न प्रोसेस होने के लगभग पाँच दिन बाद TRACES पोर्टल से डाउनलोड करता है और विक्रेता को देता है, जिसमें भुगतान की गई राशि और काटा गया टैक्स दिखाया जाता है, ताकि विक्रेता क्रेडिट का दावा कर सके। ये दोनों सीखने के लिए काल्पनिक नमूने हैं, असली दाखिल फॉर्म नहीं।

Form 141 · प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS
Income Tax Department · u/s 194-IA · Challan-cum-Statement (formerly Form 26QB)
Buyer: ROHAN IYER · Seller: GREENFIELD HABITAT PVT LTD · FY 2026-27 · AY 2027-28
नमूना — सीखने के लिएForm 1 of 2
Filing Header
Financial year / assessment year2026-27 / 2027-28
Major head · minor head0021 (non-company) · 800 (TDS on property)
TAN required?No — PAN only
Buyer / Transferee
NameROHAN IYER
PAN of buyerABCPI1234K
Status / addressResident · Whitefield, Bengaluru 560066
More than one buyer?YES — 2 (Meera Iyer files her own Form 141)
Seller / Transferor
NameGREENFIELD HABITAT PVT LTD
PAN of sellerAAACG5678M
Residential statusRESIDENT (Indian company)
More than one seller?No — 1
Property Transferred
Type / addressBuilding (flat) · Flat 12B, Amrutha Greens, Bengaluru, KA
Date of agreement / booking12-Jun-2026
Date of payment / credit05-Jul-2026
Consideration & Tax
◀ इस पाठ में 1%
आप सीखेंगे कैसे निकालें
Total value of consideration (property)₹95,00,000
Stamp-duty value higher than price?No — SDV ₹95,00,000 (see Lessons 7 & 25)
TDS base = higher of (price, SDV)₹95,00,000
This buyer's share (50%)₹47,50,000
Amount paid / credited now₹47,50,000
Rate of TDS (Sec 194-IA)1%
TDS deducted — this buyer₹47,500
जांच करने वाली पहचान: यह खरीदार ₹47,500 + Meera का एकसमान फॉर्म 141 ₹47,500 = ₹95,000 — बिल्कुल 1% का ₹95,00,000। ₹47,50,000 हिस्सा है नीचे ₹50 लाख, फिर भी TDS लागू होता है क्योंकि पूरी संपत्ति का मूल्य एकत्रित किया जाता है।
Deduction, Deposit & Due Date
Date of deduction / deposit05-Jul-2026
Modee-payment · TIN 2.0 (e-filing portal)
Challan / acknowledgementAK-141-…-8842 (auto)
Due date to file (30 days / month-end)30-Aug-2026
फॉर्म 132 · संपत्ति पर TDS का प्रमाणपत्र
TRACES · Income Tax Department · Certificate u/s 395(4) (formerly Form 16B)
Buyer (deductor): ROHAN IYER · Seller (deductee): GREENFIELD HABITAT PVT LTD
नमूना — सीखने के लिएForm 2 of 2
रिटर्न (फॉर्म 141) प्रोसेस होने के बाद, खरीदार TRACES पोर्टल पर लॉग इन करता है (लगभग 5 दिन बाद), यह प्रमाणपत्र डाउनलोड करता है, और विक्रेता को देता है — यह विक्रेता का प्रमाण है कि उनकी ओर से टैक्स चुकाया गया था, ताकि वे अपने रिटर्न में क्रेडिट का दावा कर सकें।
Certificate Details
Certificate numberAK-132-…-7719 (TRACES-generated)
FY / AY2026-27 / 2027-28
Buyer / deductor · PANROHAN IYER · ABCPI1234K
Seller / deductee · PANGREENFIELD HABITAT PVT LTD · AAACG5678M
Amount & Tax Certified
Amount paid / credited₹47,50,000
Amount of tax deducted & deposited₹47,500
Challan / BSR & date0021 · 05-Jul-2026 · verified
नमूना — शैक्षणिक उपयोग के लिए काल्पनिक डेटा। यह वास्तविक दाखिल फॉर्म नहीं हैं; PAN, नाम और संख्याएँ काल्पनिक हैं। आयकर ई-फाइलिंग पोर्टल पर फॉर्म 141 (31 मार्च 2026 तक, फॉर्म 26QB) दाखिल करें और TRACES से फॉर्म 132 डाउनलोड करें। फॉर्मेट और फ़ील्ड का क्रम आयकर विभाग समय-समय पर अपडेट करता है — FY 2026-27 / AY 2027-28।
खरीदार के TDS काम के दो फॉर्म — Form 141 (चालान-कम-स्टेटमेंट जो आप फाइल करते हैं; पहले Form 26QB था) और Form 132 (वह प्रमाण-पत्र जो आप विक्रेता को देते हैं)। पहले 'Consideration & Tax' ब्लॉक पढ़ें: कीमत या स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य — जो भी अधिक हो — उसका 1%।

फ़ॉर्म को वैसे पढ़ें जैसे कर विभाग पढ़ेगा। खरीदार और विक्रेता के ब्लॉक में प्रत्येक का PAN होता है — विक्रेता का PAN गलत डाला तो क्रेडिट किसी के खाते में नहीं जाएगा, और यही सबसे आम गलती है। 'एक से ज़्यादा खरीदार?' वाली पंक्ति वह जगह है जहाँ Rohan यह दर्ज करता है कि Meera अलग से दाखिल करेगी। Consideration और Tax ब्लॉक (रंगीन) फ़ॉर्म का मुख्य हिस्सा है: संपत्ति का कुल मूल्य (₹95,00,000), यह पुष्टि कि स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य इससे अधिक नहीं है, आधार, इस खरीदार का हिस्सा (₹47,50,000), 1% दर, और कर (₹47,500)। बाकी सब सहायक जानकारी है — तारीखें, संपत्ति का पता, चालान संदर्भ — लेकिन हर फ़ील्ड किसी कारण से है, और कोई ज़रूरी बॉक्स खाली रहा तो फाइलिंग रुक जाएगी।

जाँचें: आपने 20 सितंबर को दी गई किश्त पर TDS काटा। रिटर्न (Form 141) कब तक दाखिल करना होगा? (सितंबर की समाप्ति से 30 दिनों के भीतर — 30 अक्टूबर तक।)

Form 132: वह रसीद जो आप विक्रेता को देने के लिए बाध्य हैं (पहले Form 16B था)

रिटर्न दाखिल करना पूरी तरह अंत नहीं है। प्रोसेस होने के कुछ दिनों बाद आप एक दूसरे पोर्टल — TRACES (TDS सुलह प्रणाली) — पर लॉग इन करते हैं और Form 132 (जिसे पहले Form 16B कहते थे) डाउनलोड करते हैं। यह वह प्रमाण-पत्र है जो साबित करता है कि आपने विक्रेता की ओर से कर काटकर जमा किया। आप यह विक्रेता को देते हैं। यह उनकी रसीद है, और यह रिटर्न की नियत तारीख से 15 दिनों के भीतर देनी होती है।

विक्रेता को इसकी ज़रूरत क्यों है: आपने जो ₹95,000 काटा, वह विक्रेता का *अग्रिम जमा किया गया कर* है। यह विक्रेता की Form 26AS और AIS (कर विभाग के वार्षिक विवरण जो दर्शाते हैं कि उनके लिए कितना काटा गया) में दिखता है, और वे इसे अपना रिटर्न दाखिल करते समय क्रेडिट के रूप में दावा करते हैं — अपने पूंजीगत लाभ (capital gains) कर के विरुद्ध, या अगर यह उनकी देनदारी से ज़्यादा है तो वापसी के रूप में। यही इस लेन-देन का विक्रेता-पक्ष है, और यह पाठ 37 की रीढ़ है। अगर आपने उन्हें प्रमाण-पत्र कभी नहीं दिया — या इससे भी बुरा, रिटर्न ही नहीं दाखिल किया — तो विक्रेता क्रेडिट का दावा नहीं कर सकते, और वे (सही ही) आपके पास आएँगे।

व्यवस्थित समापन में यह शामिल है कि खरीदार हर दाखिल Form 141 के बदले विक्रेता को Form 132 दे। अनेक किश्तों वाली निर्माणाधीन संपत्ति की खरीद में, समय के साथ यह एक छोटा सा ढेर बन जाता है। इन्हें एक साथ रखें; विक्रेता इन्हें कर के समय इस्तेमाल करता है, और अगर कभी कोई आँकड़ा सवालों के घेरे में आए तो आपके काम भी आ सकते हैं।

जाँचें: Form 132 कहाँ से आता है और कौन किसे देता है? (खरीदार इसे रिटर्न प्रोसेस होने के बाद TRACES से डाउनलोड करता है और विक्रेता को देता है, ताकि विक्रेता TDS क्रेडिट का दावा कर सके।)

सबसे बड़ी बात: जब विक्रेता NRI हो

अब तक जो कुछ भी बताया गया, वह भारतीय निवासी विक्रेता को मानकर था। बस यही एक तथ्य बदलिए — विक्रेता NRI (अनिवासी भारतीय) है — और नियम पूरी तरह बदल जाते हैं। Section 194-IA और उसकी सुविधाजनक 1% बिल्कुल लागू नहीं होती, और Form 141 भी नहीं (वह सिर्फ भारतीय निवासी विक्रेताओं के लिए है)। इसके बजाय आप Section 195 के दायरे में आते हैं, और यह बिल्कुल अलग चीज़ है। पाठ के इस हिस्से को ज़रा धीरे पढ़ें, क्योंकि यहीं असावधान खरीदार बड़ा नुकसान उठाते हैं।

धारा 195 के तहत, खरीदार TDS उस दर से काटता है जो विक्रेता के पूंजीगत लाभ (capital gains) कर से मेल खाती है — दीर्घकालिक बिक्री पर यह दर 12.5% होती है, साथ में अधिभार और 4% स्वास्थ्य एवं शिक्षा उपकर, जो बिक्री के आकार के अनुसार मिलाकर लगभग 13% से 14.95% बनती है। लेकिन असली चुभन *आधार* में है: जब तक विक्रेता एक प्रमाण-पत्र न दे (अगले भाग में), आप TDS पूरे सकल बिक्री मूल्य पर काटते हैं, सिर्फ लाभ पर नहीं। बड़ी बिक्री में यह एक बहुत बड़ी रकम बन जाती है।

धारा 195 — NRI विक्रेता पर TDS (दीर्घकालिक, डिफ़ॉल्ट)

TDS = सकल बिक्री मूल्य × (12.5% × (1 + अधिभार) × 1.04 उपकर)

आकार के अनुसार अधिभार: ₹50L तक शून्य, 10% — ₹50L–1cr पर, 15% — ₹1cr से ऊपर (पूंजीगत लाभ पर 15% की सीमा)। यानी ≈13.0% / 14.30% / 14.95%।

रीना का उदाहरण लेते हैं। वह ₹1,15,00,000 में बेच रही है। यह रकम ₹1 करोड़–₹2 करोड़ की रेंज में आती है, इसलिए प्रभावी दर 14.95% बनती है (12.5% × 1.15 — 15% अधिभार के लिए × 1.04 — उपकर के लिए)। खरीदार को ₹17,19,250 काटना होगा — और बाकी रकम रीना को देनी होगी। इसकी तुलना Iyers के ₹95,000 से करें। घर खरीदने की एक जैसी प्रक्रिया; बस विक्रेता की निवास-स्थिति ही ₹95,000 वाले काम को ₹17,19,250 वाले काम में बदल देती है — यानी लगभग 18 गुना बड़ा।

खरीदार को कितना TDS काटना है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि विक्रेता भारतीय निवासी है या NRI — इसकी एक साथ तुलना। बाईं तरफ, धारा 194-IA के तहत निवासी विक्रेता: आप कीमत या स्टांप-ड्यूटी मूल्य — जो भी अधिक हो — उसका एक प्रतिशत काटते हैं, केवल PAN की ज़रूरत होती है, और आप फॉर्म 141 (पहले फॉर्म 26QB) भरते हैं, फिर फॉर्म 132 जारी करते हैं। Iyer परिवार के पचानवे लाख रुपये के फ्लैट पर यह पचानवे हज़ार रुपये बनता है। दाईं तरफ, धारा 195 के तहत NRI विक्रेता: आप दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (capital gains) दर, अधिभार और उपकर मिलाकर — लगभग तेरह से पंद्रह प्रतिशत — काटते हैं, और वह भी केवल लाभ पर नहीं बल्कि पूरी बिक्री राशि पर; इसके लिए PAN के साथ-साथ TAN भी चाहिए; और आप फॉर्म 144 (पुराना फॉर्म 27Q) भरते हैं और फॉर्म 131 जारी करते हैं। Reena की एक करोड़ पंद्रह लाख रुपये की बिक्री पर यह लगभग चौदह दशमलव पचानवे प्रतिशत, यानी लगभग सत्रह लाख उन्नीस हज़ार दो सौ पचास रुपये बनता है — जो निवासी विक्रेता वाले आंकड़े से करीब अठारह गुना अधिक है। एक फुटनोट में बताया गया है कि अगर NRI विक्रेता धारा 197 के तहत कम-TDS प्रमाण पत्र (lower-TDS certificate) प्राप्त कर लें, तो टैक्स पूरी बिक्री राशि की बजाय वास्तविक लाभ — जो सत्तर तीन लाख रुपये है — पर लगेगा, जो करीब दस लाख तैंतालीस हज़ार नौ सौ रुपये होगा; और इस तरह लगभग छह लाख पचहत्तर हज़ार रुपये की राशि मुक्त हो जाती है।

एक ही खरीदार, एक ही ज़िम्मेदारी — फर्क सिर्फ विक्रेता का है।
वह एक तथ्य जो TDS के मामले में सब कुछ बदल देता है, वो है विक्रेता की आवासीय स्थिति। सौदा बंद करने से पहले इसकी पुष्टि ज़रूर करें।
Seller is RESIDENT
Sec 194-IA
e.g. the Iyers buying from a resident builder
आप काटते हैं
1% of the price
किस आधार पर
कीमत या स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य — जो भी अधिक हो
केवल लाभ पर, या कुल राशि पर?
असल में एक छोटा-सा हिस्सा — कीमत का 1%
TAN ज़रूरी है?
नहीं — आपका PAN काफी है
Forms
फ़ॉर्म 141 दाखिल करें · विक्रेता को फ़ॉर्म 132 दें
On the Iyers' ₹95,00,000
₹95,000
Seller is an NRI
Sec 195
e.g. buying Reena's flat — she lives in Dubai
आप काटते हैं
~13–14.95% (LTCG 12.5% + अधिभार + 4% उपकर)
किस आधार पर
कुल बिक्री मूल्य — केवल लाभ पर नहीं
केवल लाभ पर, या कुल राशि पर?
कुल राशि पर — जब तक धारा 197 का प्रमाण-पत्र न हो (नीचे देखें)
TAN ज़रूरी है?
हाँ — पहले TAN लेना ज़रूरी है
Forms
फ़ॉर्म 144 दाखिल करें · विक्रेता को फ़ॉर्म 131 दें
On Reena's ₹1,15,00,000 (14.95%)
₹17,19,250
वही खरीदार, जो रोक रहा है
194-IA (निवासी)
₹95,000
195 (NRI, सकल)
₹17,19,250
लगभग 18× ज़्यादा टैक्स काटना होता है — और यह आपकी ज़िम्मेदारी सही तरीके से करने की है। चूक हुई तो कमी (साथ में ब्याज और जुर्माना) आप पर, यानी खरीदार पर आ सकती है।
राहत का रास्ता — Sec 197 (झलक → पाठ 38)
अगर रीना को Sec 197 कम-TDS प्रमाणपत्रमिलता है, तो TDS उसके वास्तविक पर लगता है₹73,00,000 लाभ, न कि कुल रकम पर — लगभग ₹10,43,900, जिससे करीब ₹6,75,350 मुक्त हो जाती है जो अन्यथा रिटर्न दाखिल करने तक टैक्स विभाग के पास पड़ी रहती।
सीखने के लिए नमूना आंकड़े — FY 2026-27 / AY 2027-28। NRI की प्रभावी दर बिक्री मूल्य के अधिभार स्लैब पर निर्भर करती है (₹50 लाख तक ≈13%, ₹50 लाख–1 करोड़ पर ≈14.30%, ₹1 करोड़ से ऊपर ≈14.95%)। मौजूदा वर्ष की पुष्टि कर लें।
भारतीय निवासी विक्रेता बनाम NRI विक्रेता — खरीदार का TDS ₹95,000 (कीमत का 1%) से बढ़कर ₹17,19,250 (कुल रकम का ≈15%) हो जाता है, जब तक कि Sec 197 प्रमाणपत्र इसे केवल लाभ पर टैक्स तक न ला दे।

दाईं ओर के कॉलम में और क्या बदलता है, यह भी ध्यान दें। NRI विक्रेता के मामले में आप सिर्फ PAN से काम नहीं चला सकते — आपको पहले TAN (एक कर कटौती अकाउंट नंबर (Tax Deduction Account Number), कटौतीकर्ताओं के लिए एक अलग पंजीकरण) लेना होगा। आप Form 144 दाखिल करते हैं — यह TDS की तिमाही रिटर्न है जहाँ भुगतान पाने वाला अनिवासी है (2026 तक यह Form 27Q था) — न कि निवासी का Form 141, और विक्रेता को Form 131 (पहले Form 16A) जारी करते हैं, Form 132 नहीं। अलग नंबर, अलग फॉर्म, अलग प्रमाण-पत्र — यह पूरी तरह एक अलग प्रक्रिया है।

अगर आपने किसी ऐसे विक्रेता से सिर्फ 1% (या कुछ भी नहीं) काटा जो असल में NRI था, तो कमी की वसूली उस विक्रेता से नहीं होगी जो देश छोड़ चुका है — यह वसूली आपसे, यानी कटौतीकर्ता से, होगी। आयकर विभाग धारा 195 का न काटा गया कर खरीदार से वसूल सकता है, साथ में देरी पर ब्याज और जुर्माना भी। रीना की बिक्री में गलत 1% और सही कटौती के बीच का अंतर ₹16,00,000 से ज़्यादा है। यह इस पूरे पाठ की सबसे महंगी गलती है, और यह एक न पूछे गए सवाल से होती है: 'क्या आप निवासी हैं या NRI?' (एक राहत की बात: NRI विक्रेता के मामलों के लिए PAN-आधारित जमा मार्ग 2026 के अंत तक आने की खबर है — लेकिन TAN की ज़रूरत सुरक्षित डिफ़ॉल्ट है, इसलिए दाखिल करने से पहले मौजूदा स्थिति ज़रूर जाँच लें।)

देखें: आप ₹1,15,00,000 का फ्लैट खरीद रहे हैं और विक्रेता बताता है कि वह छह साल से दुबई में रह रहा है। निवासी बिक्री की तुलना में तीन चीज़ें क्या बदलती हैं? (आप धारा 194-IA के बजाय धारा 195 के अंतर्गत आते हैं; 1% के बजाय सकल पर ~14.95% (~₹17,19,250) काटते हैं; और PAN और Form 141 के बजाय TAN चाहिए और Form 144 दाखिल करना होगा — और गलत होने पर देनदारी आपकी है।)

राहत का रास्ता: धारा 197 का कम-TDS प्रमाण-पत्र

सकल बिक्री मूल्य पर ~15% काटना बहुत कठोर है, और यह आमतौर पर विक्रेता की वास्तविक देनदारी से कहीं ज़्यादा होता है — क्योंकि विक्रेता का असली कर उनके लाभ पर लगता है, पूरी कीमत पर नहीं। रीना ने 2013 में ₹42,00,000 में खरीदा था और ₹1,15,00,000 में बेच रही है, इसलिए उनका लाभ ₹73,00,000 है (NRI होने के नाते उन्हें इंडेक्सेशन का विकल्प नहीं मिलता — यह विवरण पाठ 35 और 38 में है)। उनका वास्तविक दीर्घकालिक कर उस ₹73,00,000 पर है, ₹1,15,00,000 पर नहीं।

इसका समाधान है धारा 197 का कम-TDS प्रमाण-पत्र। विक्रेता अपने निर्धारण अधिकारी (Assessing Officer) को Form 13 पर कम कटौती के लिए आवेदन करता है, और अगर मंज़ूर हो जाए, तो एक प्रमाण-पत्र मिलता है जो खरीदार को सकल मूल्य के बजाय वास्तविक लाभ पर कम राशि काटने का निर्देश देता है। इससे खरीदार रीना के ₹73,00,000 के लाभ पर सकल पर ₹17,19,250 के बजाय लगभग ₹10,43,900 काटता है (14.30%, क्योंकि लाभ ₹50L–1cr की रेंज में है)। इससे ₹6,75,350 मुक्त हो जाते हैं जो अन्यथा कर कार्यालय में तब तक अटके रहते जब तक रीना महीनों बाद अपना रिटर्न दाखिल करके अतिरिक्त राशि वापस न माँगती।

कटौती का आधारप्रभावी दरTDS काटी गई राशि
डिफ़ॉल्ट (प्रमाण-पत्र नहीं)सकल ₹1,15,00,00014.95%₹17,19,250
धारा 197 प्रमाण-पत्र के साथलाभ ₹73,00,00014.30%₹10,43,900
अंतर (मुक्त नकद प्रवाह)——₹6,75,350

प्रमाण-पत्र के लिए आवेदन विक्रेता करता है — लेकिन खरीदार को भी फायदा होता है: कम राशि काटनी पड़ती है और, इससे भी ज़रूरी, कटौती के लिए एक साफ, आधिकारिक रूप से स्वीकृत संख्या मिलती है — बजाय अनुमान लगाने के। अगर आप किसी NRI से खरीद रहे हैं, तो विक्रेता को जल्दी धारा 197 का प्रमाण-पत्र लेने के लिए प्रोत्साहित करने से पूरी प्रक्रिया सुगम हो जाती है। पूरी प्रक्रिया — प्रत्यावर्तन (repatriation), DTAA, प्रमाण-पत्र की प्रक्रिया — पाठ 38 में है।

देखें: धारा 197 के प्रमाण-पत्र के बिना, क्या NRI विक्रेता का TDS बिक्री मूल्य पर लगता है या लाभ पर — और विक्रेता के नकद प्रवाह के लिए कौन सा बड़ा है? (सकल बिक्री मूल्य पर, जो कहीं ज़्यादा होता है; प्रमाण-पत्र ही इसे वास्तविक लाभ तक नीचे लाता है।)

कर विभाग को पहले से पता है: SFT-012

एक शांत सुरक्षा-जाल है जो 'बस रिटर्न छोड़ दो' को एक बुरा दाँव बनाता है। किसी भी TDS से अलग, उप-पंजीयक (sub-registrar) जो आपकी बिक्री विलेख पंजीकृत करता है, उसे आयकर विभाग को लेन-देन की रिपोर्ट देनी होती है जब भी संपत्ति का मूल्य ₹30 लाख या उससे अधिक हो। इस रिपोर्ट को SFT-012 कहते हैं (यह वित्तीय लेन-देन विवरण (Statement of Financial Transactions) की एक पंक्ति है)। यह स्वचालित रूप से खरीदार और विक्रेता दोनों के AIS / Form 26AS में दिख जाती है।

दो बातें इसे जानने लायक बनाती हैं। पहली, यह प्रति लेन-देन है, और इसकी ₹30 लाख की सीमा ₹50 लाख की TDS सीमा से *अलग* है — इसलिए ₹40,00,000 का एक फ्लैट रिपोर्ट (SFT-012) हो जाता है, भले ही वह ₹50 लाख की सीमा से नीचे हो और उस पर 194-IA का कोई TDS नहीं लगता। रिपोर्टिंग और टैक्स काटना — ये दो अलग-अलग ट्रिगर हैं। दूसरी, इसका मतलब है कि विभाग एक साथ देख सकता है कि कोई संपत्ति हाथ बदली *और* उस पर रिटर्न दाखिल हुआ या नहीं। कम कटौती या छूटी हुई कटौती छिपती नहीं — यह एक बेमेल (mismatch) है जो नज़र में आने का इंतज़ार करती है।

चूँकि लेन-देन पहले से रिकॉर्ड में है, इसलिए सही तरीके से रिटर्न दाखिल करना कोई अतिरिक्त जोखिम नहीं है — यही वह चीज़ है जो आपके रिकॉर्ड को मिलाती है। Iyers का ₹95,00,000 और Reena का ₹1,15,00,000 — दोनों ₹30 लाख से काफ़ी ऊपर हैं, इसलिए दोनों की रिपोर्टिंग होगी चाहे कुछ भी हो। TDS काटें, रिटर्न दाखिल करें, और सर्टिफिकेट सौंप दें — फिर कुछ भी मिलाने की ज़रूरत नहीं।

जाँचें: ₹35,00,000 का एक रीसेल फ्लैट — क्या 194-IA TDS लागू होगा, और क्या टैक्स विभाग को इस बिक्री की जानकारी होगी? (194-IA TDS नहीं — यह ₹50 लाख से कम है — लेकिन हाँ, यह ₹30 लाख से ऊपर है, इसलिए SFT-012 इसे दोनों पक्षों के AIS में रिपोर्ट करता है।)

वे गलतियाँ जो सबसे महँगी पड़ती हैं

संपत्ति TDS की लगभग हर समस्या कुछ गिनी-चुनी टाली जा सकने वाली गलतियों में से एक होती है। यहाँ वे सब हैं — सबसे गंभीर से शुरू करते हुए — और हर एक का समाधान भी:

  1. NRI विक्रेता को निवासी (resident) मान लेना। अब तक की सबसे महँगी गलती — Sec 195 की जगह 1% काटें तो लाखों का देनदारी बन सकती है। समाधान: भुगतान से पहले विक्रेता की आवासीय स्थिति पूछें और लिखित में लें।
  2. गलत PAN — अक्सर विक्रेता का। TDS क्रेडिट PAN के आधार पर मैप होता है; गलत या निष्क्रिय विक्रेता PAN से क्रेडिट कहीं नहीं जाता और विक्रेता उसे क्लेम नहीं कर पाता। समाधान: दाखिल करने से पहले दोनों PAN की जाँच करें (और यह भी कि वे आधार से लिंक हैं/सक्रिय हैं)।
  3. संयुक्त खरीद के लिए एक ही फॉर्म। हर खरीदार अपना अलग Form 141 दाखिल करता है। समाधान: हर खरीदार के लिए अलग फॉर्म दाखिल करें, जिसमें सह-विक्रेताओं को उसी के अंदर पंक्तियों में दर्शाएँ — सभी के लिए एक साझा फॉर्म कभी नहीं।
  4. ₹50 लाख की सीमा से बचने के लिए रकम को बाँटना। यह अब काम नहीं करता — 1 अक्टूबर 2024 से सीमा पूरी संपत्ति पर लागू होती है। समाधान: हिस्सों पर नहीं, कुल रकम पर सीमा जाँचें।
  5. किस्त योजना के अंत में एक ही फॉर्म दाखिल करने का इंतज़ार करना। हर भुगतान पर TDS काटना और फॉर्म दाखिल करना ज़रूरी है। समाधान: हर किस्त के महीने के अंत से 30 दिनों के भीतर दाखिल करें — लोन का डिस्बर्समेंट भी इसमें शामिल है।
  6. गलत आधार पर TDS काटना। आधार कीमत और स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य में से जो अधिक हो, वह लागू होता है; गाइडेंस वैल्यू भूलने पर कम कटौती हो सकती है। समाधान: दोनों आँकड़े जाँचें और जो अधिक हो उसका उपयोग करें।
  7. सर्टिफिकेट कभी न देना — Form 132 (या NRI के लिए Form 131)। इसके बिना विक्रेता क्रेडिट क्लेम नहीं कर सकता। समाधान: TRACES से डाउनलोड करें और हर दाखिले के लिए सौंप दें।

एक बात गौर करें: इनमें से किसी से भी बचने के लिए टैक्स की विशेषज्ञता नहीं चाहिए — बस पहले ही एक-दो सवाल पूछने और व्यवस्थित रहने की ज़रूरत है। 1% खुद मामूली है; उसके इर्द-गिर्द की गलतियाँ ही तकलीफ देती हैं।

धोखाधड़ी और घोटाले से सावधान

यहाँ खतरा 'कोई ठग आपकी जमा राशि चुरा ले' जैसा कम है और 'कोई चुपचाप टैक्स की देनदारी आप पर डाल दे' जैसा ज़्यादा है। चार बातों पर ध्यान दें। छोड़ी गई रिटर्न — कोई बिल्डर या विक्रेता जो लापरवाही से कहे 'हम टैक्स संभाल लेंगे, आप चिंता मत करो'; वे नहीं संभालेंगे, और देनदारी उनकी नहीं, आपकी होगी। छिपा हुआ NRI विक्रेता — सबसे बड़ा मामला, नीचे देखें। गलत PAN या बँटवारे की चाल — कोई विक्रेता जो अस्पष्ट या गलत PAN दे, या ₹50 लाख की सीमा से बचने के लिए सौदा बाँटने का सुझाव दे। और नकली TDS फॉर्म — एक जाली रसीद या सर्टिफिकेट जो यह 'साबित' करने के लिए दिया जाए कि कटौती हुई, जबकि सरकार तक पैसा पहुँचा ही नहीं। नीचे का कार्ड छिपे NRI के खतरे की व्याख्या करता है, क्योंकि वहीं असली रकम दाँव पर होती है।

धोखाधड़ी और घोटाले से सावधान: वह विक्रेता जो NRI होना छुपाता है। अगर कोई विक्रेता यह छुपाता है कि वह एक अनिवासी भारतीय (Non-Resident Indian) है, तो खरीदार कुल बिक्री मूल्य पर Section 195 के तहत लगभग पंद्रह प्रतिशत की जगह Section 194-IA के तहत सिर्फ एक प्रतिशत TDS काट सकता है — और चूँकि खरीदार ही TDS काटने वाला है, इसलिए आयकर विभाग बकाया रकम, ब्याज और जुर्माने सहित, खरीदार से वसूल करता है। एक करोड़ पंद्रह लाख रुपये की बिक्री पर खरीदार से वसूली जाने वाली यह कमी सोलह लाख रुपये से भी ज़्यादा हो सकती है। पहचान के संकेत: एक, विक्रेता अपना निवासी दर्जा लिखित में देने से कतराता है या टालता है और आपको एक प्रतिशत की छोटी कटौती की तरफ धकेलता है; दो, विदेश में जीवन के संकेत जैसे विदेशी पता, NRE या NRO अकाउंट, OCI कार्ड, विदेशी फोन नंबर, या कोई पावर ऑफ अटॉर्नी धारक द्वारा हस्ताक्षर क्योंकि विक्रेता विदेश में है; तीन, विक्रेता कहता है कि टैक्स उसकी ज़िम्मेदारी है, आपकी नहीं — जबकि कानून में यह दायित्व आप पर, यानी खरीदार पर, है। खुद को सुरक्षित रखने के लिए: बिक्री समझौते में विक्रेता का निवासी दर्जा दर्ज करें, उनका PAN और हस्ताक्षरित घोषणापत्र लें, बैंक लेनदेन का रिकॉर्ड रखें, और अगर संदेह हो तो Section 195 के तहत TDS काटें या उन्हें Section 197 का प्रमाणपत्र लेने के लिए कहें — क्योंकि ज़्यादा काटी गई रकम वापस मिल सकती है लेकिन कम काटना आपकी देनदारी है। इसकी सूचना अपने क्षेत्रीय निर्धारण अधिकारी और TRACES की शिकायत प्रणाली के ज़रिए दें, फिर ई-फाइलिंग शिकायत पोर्टल ई-निवारण, फिर CPGRAMS, और स्पष्ट धोखाधड़ी के मामले में पुलिस की आर्थिक अपराध शाखा से संपर्क करें। अपने पास बिक्री समझौता, दोनों PAN, भुगतान का रिकॉर्ड, पहले से दाखिल कोई भी फ़ॉर्म और विक्रेता का घोषणापत्र तैयार रखें। जल्दी खुलासा करने से ब्याज और जुर्माना सीमित रहता है।

धोखाधड़ी और घोटाला सतर्कता
वह विक्रेता जो NRI होना छुपाता है
किसी विक्रेता के लिए 1% काटें जो असल में NRI था, तो टैक्स विभाग आप — खरीदार और TDS काटने वाले — दोनों के पीछे Sec 195 की कमी के लिए पड़ जाता है साथ में ब्याज और जुर्माने के साथ। ₹1.15 करोड़ की बिक्री पर यह अंतर ₹16,00,000.
1 · बताएं
"बस 1% घटा दो — ज़्यादा मत सोचो"
विक्रेता अपनी आवासीय स्थिति लिखित में देने को लेकर लापरवाह है — या इससे बचता है — और आपको छोटी 1% कटौती की तरफ धकेलता है। एक निवासी विक्रेता के पास उस एक लाइन से बचने की कोई वजह नहीं होती।
2 · बताएं
विदेश में रहने के संकेत
विदेशी पता, NRE/NRO बैंक अकाउंट, OCI कार्ड, विदेशी फोन नंबर, बार-बार विदेश यात्रा, या पावर-ऑफ-अटॉर्नी धारक का यह कहकर दस्तखत करना कि 'वे विदेश में हैं।' इनमें से कोई भी एक संकेत मिले तो: भुगतान से पहले स्थिति की पुष्टि करें।
3 · बताएं
"यह टैक्स मेरी समस्या है, आपकी नहीं"
नहीं, ऐसा नहीं है। प्रॉपर्टी के सौदे में आप — यानी खरीदार — टैक्स काटने वाले (टैक्स डिडक्टर) हैं। कानून यह ज़िम्मेदारी (और देनदारी) आप पर डालता है। जो विक्रेता इसे हल्के में उड़ा दे, वह असल में रिस्क आपके कंधे पर थोप रहा है।
पहचान का तरीका: जो भी आपको विक्रेता की आवासीय स्थिति (residential status) की पुष्टि करने से रोक रहा है, वह अपना अपनाटैक्स का बोझ आप पर डालकर खुद को बचा रहा है। एक लिखित पंक्ति —
सुरक्षा और रिपोर्टिंग — बिना किसी दोषारोपण के
Protect yourself first
विक्रेता की आवासीय स्थिति बिक्री अनुबंध में लिखें, उनका PAN और हस्ताक्षरित स्व-घोषणापत्र लें, और बैंक लेन-देन का रिकॉर्ड रखें। अगर कोई वास्तविक संदेह हो, तो Sec 195 के तहत कटौती करें (या विक्रेता से Sec 197 प्रमाणपत्र लेने को कहें) — ज़्यादा कटौती वापस मिल सकती है; कम कटौती की देनदारी आपकी होगी।
शिकायत कहाँ करें / सुधार कैसे पाएँ
आपके क्षेत्र के निर्धारण अधिकारी (Assessing Officer / AO) और TRACES शिकायत चैनल → आयकर ई-फाइलिंग शिकायत (ई-निवारण) → केंद्रीय CPGRAMS पोर्टल। स्पष्ट धोखाधड़ी के मामले में, पुलिस / आर्थिक अपराध शाखा (Economic Offences Wing)।
क्या तैयार रखें
बिक्री का अनुबंध, दोनों PAN, भुगतान/बैंक का लेन-देन रिकॉर्ड, पहले से दाखिल किए गए कोई भी TDS फॉर्म (फॉर्म 141 / 132, या NRI के फॉर्म 144 / 131), और विक्रेता की घोषणा (या यह सबूत कि वे NRI थे)।
यह करना क्यों फ़ायदेमंद है
किसी भी बकाया राशि का जल्दी खुलासा करके उसे चुकाने से ब्याज और जुर्माना सीमित रहता है, और दाखिल किया गया रिकॉर्ड आपकी रक्षा करता है — अगर विभाग बाद में पूछे कि केवल 1% ही क्यों काटा गया।
यह जानकारी शैक्षिक उद्देश्य के लिए है, कानूनी सलाह नहीं। अगर आपको लगता है कि आपको गुमराह किया गया है, तो एक टैक्स विशेषज्ञ विभाग के कदम उठाने से पहले सही तरीके से खुलासा करने और TDS काटने में आपकी मदद कर सकता है — यह लगभग हमेशा इंतज़ार करने से सस्ता पड़ता है।
इस पाठ का सबसे बड़ा ख़तरा — एक विक्रेता का NRI स्थिति छुपाना ताकि आप कम TDS काटें। आवासीय स्थिति की पुष्टि लिखित में करें; अगर संदेह हो, तो Sec 195 के तहत TDS काटें (यह वापस मिल सकता है — कमी वापस नहीं मिलती)।

हर मामले में बचाव एक ही है और यह उबाऊ रूप से कारगर है: TDS काटें और दाखिला खुद करें — किसी के वादे पर भरोसा करने की बजाय आधिकारिक इनकम-टैक्स ई-फाइलिंग पोर्टल पर जाएँ। विक्रेता की आवासीय स्थिति बिक्री समझौते में लिखवाएँ। कोई भी चालान या सर्टिफिकेट TRACES पर खुद जाँचें — PDF को आँख मूँदकर स्वीकार न करें। और अगर कुछ अटपटा लगे, तो आपके पास आगे बढ़ने का रास्ता है — अगले दो खंड ठीक उसी वक्त के लिए हैं जब चिंता सच्ची हो।

कहाँ: TDS बेमेल के लिए आपके क्षेत्राधिकार के निर्धारण अधिकारी (Assessing Officer — AO) और TRACES की शिकायत प्रणाली से संपर्क करें; मामला आगे बढ़ाने के लिए इनकम-टैक्स ई-फाइलिंग शिकायत (e-Nivaran) और केंद्रीय CPGRAMS पोर्टल पर जाएँ; स्पष्ट धोखाधड़ी (जाली सर्टिफिकेट, NRI होने के बारे में झूठ बोलने वाला विक्रेता) के लिए पुलिस / आर्थिक अपराध शाखा (Economic Offences Wing) से संपर्क करें। क्या तैयार रखें: बिक्री समझौता, दोनों PAN, बैंक/भुगतान का रिकॉर्ड, पहले से दाखिल कोई भी TDS फॉर्म (Form 141 / 132, या NRI का Form 144 / 131), और विक्रेता का घोषणापत्र। क्यों: दाखिल रिकॉर्ड आपकी रक्षा करता है और कागज़ी सबूत बनाता है; जल्दी खुलासा करने से ब्याज और जुर्माना लगभग हमेशा सीमित रहता है — विभाग के खुद बेमेल पकड़ने का इंतज़ार करने से बेहतर है।

अगर यह आपके साथ पहले ही हो चुका है

शायद आप यह *बाद में* पढ़ रहे हैं। आपने महीनों पहले सौदा बंद किया और किसी ने — न दलाल ने, न सब-रजिस्ट्रार ने, न बैंक ने — संपत्ति TDS रिटर्न का ज़िक्र तक नहीं किया, और अब आपको पता चला कि यह होना चाहिए था। या आपने एक सुव्यवस्थित 1% काटा और तब से पता चला कि विक्रेता दरअसल NRI था। पहले, खुद को दोष देना छोड़ें। यह व्यवस्था सच में कोई चेतावनी नहीं देती: संपत्ति हस्तांतरण में TDS का ज़िक्र कम ही होता है, और रजिस्ट्रेशन के वक्त कोई दोस्ताना पॉप-अप नहीं आता। बहुत से सावधान और ईमानदार खरीदार यहाँ पहुँचते हैं। यह सुधारा जा सकता है।

आप अभी भी शांति से, क्रमबद्ध तरीके से क्या कर सकते हैं: अभी विलंबित रिटर्न दाखिल करें — देर से दाखिल करना न करने से कहीं बेहतर है; कमी की राशि और ब्याज चुकाएँ — ब्याज हर दिन बढ़ता है, इसलिए आज कदम उठाना अगले महीने से सस्ता है; राहत के लिए आवेदन करें अगर देरी की कोई उचित वजह थी; और विक्रेता का सहयोग लें — वे आमतौर पर मदद करते हैं, क्योंकि उन्हें भी अपना सर्टिफिकेट और क्रेडिट चाहिए। NRI वाले मामले में, सही Sec 195 राशि काटें और जमा करें (TAN लें, Form 144 दाखिल करें) और समाधान करें — यहाँ एक टैक्स विशेषज्ञ अपनी फीस वसूल करता है। फिर, अगर कोई धोखाधड़ी हुई हो, तो रिपोर्ट करें ताकि अगले खरीदार को सावधान किया जा सके।

स्कैम वॉच उस स्थिति के बारे में है जब कोई जानबूझकर आपको नुकसान पहुँचाने की कोशिश करे। यह उस स्थिति के बारे में है जब आप खुद एक अपारदर्शी व्यवस्था में ईमानदारी से चूक गए हों। दोनों सच्चाई हैं, और दोनों को अलग-अलग जगह जगह मिली है — क्योंकि प्रतिक्रिया अलग होती है: स्कैम के लिए सबूत जुटाएँ और रिपोर्ट करें; चूक के लिए खुलासा करें, चुकाएँ, और सुधारें — खुद को कोसने की ज़रूरत नहीं। किसी भी तरह, बाहर निकलने का रास्ता खुला है।

मदद और शिकायत के रास्ते

यह सब आपको अकेले नहीं सुलझाना है, और ज़्यादातर मदद मुफ़्त मिलती है। सेल्फ-सर्विस से ऊपर की तरफ़ जाती हुई सीढ़ी इस तरह है:

  • आयकर ई-फाइलिंग पोर्टल और TRACES (सेल्फ-सर्विस, मुफ़्त)। रिटर्न (फ़ॉर्म 141) दाखिल करें और टैक्स जमा करें, सर्टिफिकेट (फ़ॉर्म 132) डाउनलोड करें, विक्रेता का PAN जाँचें, और अगर कोई चालान या क्रेडिट दिख नहीं रहा तो शिकायत दर्ज करें। सामान्य मामलों की बड़ी संख्या इसी से हल हो जाती है।
  • पोर्टल हेल्पडेस्क और शिकायत चैनल (मुफ़्त/कम खर्च)। ई-फाइलिंग हेल्पडेस्क, TRACES की शिकायत प्रणाली, और औपचारिक रूप से ट्रैक की जाने वाली शिकायत के लिए ई-निवारण — जब फाइलिंग अटकी हो या क्रेडिट में गड़बड़ी हो, तब ये काम आते हैं।
  • चार्टर्ड अकाउंटेंट (फीस लगती है, बड़े मामलों में ज़रूरी)। जब भी कोई NRI विक्रेता हो, Sec 195 लागू हो, TAN की ज़रूरत हो, फ़ॉर्म 144 भरना हो, या Sec 197 सर्टिफिकेट लेना हो — तब CA पर खर्च सही रहता है, क्योंकि रकम बड़ी होती है और ज़िम्मेदारी आपकी है।
  • आपके क्षेत्राधिकार के असेसिंग ऑफिसर / CPGRAMS (एस्केलेशन)। कम TDS का सर्टिफिकेट, उचित कारण की अर्ज़ी, या ऐसी शिकायत जो पोर्टल पर हल न हो — इन सबके लिए AO मानवीय अधिकारी है; और अगर वहाँ भी नहीं सुना जाए, तो CPGRAMS केंद्रीय एस्केलेशन का रास्ता है।

यह सब तुरंत नहीं होता। Sec 197 सर्टिफिकेट आने में हफ़्ते लग सकते हैं; ज़्यादा कटे TDS का रिफंड तभी मिलता है जब विक्रेता अपना रिटर्न दाखिल करे और वो प्रोसेस हो, जिसमें महीने लग सकते हैं; शिकायतें सरकारी गति से चलती हैं। यह इस व्यवस्था से बचने की वजह नहीं है — बल्कि यह वजह है कि जल्दी कदम उठाएँ, हर पावती (acknowledgement) संभाल कर रखें, और जहाँ दाँव ऊँचा हो, वहाँ किसी पेशेवर को शुरुआत से ही साथ लें — न कि मिसमैच नोटिस आने के बाद।

खुद जाँचें: खरीदार का TDS कैलकुलेटर

अब इसे एक लाइव टूल पर आज़माएँ। कीमत और स्टैंप-ड्यूटी वैल्यू डालें, बताएँ कि कितने खरीदार और विक्रेता हैं, और विक्रेता की स्थिति चुनें। निवासी (resident) विक्रेता के लिए यह दिखाता है कि 194-IA लागू होता है या नहीं, ऊँचे वाले आधार पर 1%, हर खरीदार का हिस्सा, और इसका मतलब कितने रिटर्न। विक्रेता को NRI पर बदलें और यह Sec 195 की सकल राशि पर चला जाता है — और अगर आप विक्रेता की लागत भी डालें, तो दिखाता है कि Sec 197 सर्टिफिकेट से कितनी बचत होगी। यह Iyers के मामले से शुरू होता है; एक बटन दबाने पर Reena का मामला लोड हो जाता है।

खरीदार का TDS कैलकुलेटर (इंटरैक्टिव)। आप बिक्री मूल्य, स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य, खरीदारों और विक्रेताओं की संख्या, और विक्रेता भारतीय निवासी है या NRI — यह सब दर्ज करते हैं; NRI विक्रेता के लिए आप उनकी मूल लागत भी डालते हैं। निवासी विक्रेता के लिए यह लाइव गणना करता है कि धारा 194-IA लागू होती है या नहीं — पचास लाख रुपये की सीमा पूरी संपत्ति के मूल्य या स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य, जो भी अधिक हो, उस पर जाँची जाती है — उस आधार पर एक प्रतिशत TDS, हर खरीदार का हिस्सा, और कितने Form 141 दाखिल करने होंगे, एक प्रति खरीदार। NRI विक्रेता के लिए यह धारा 195 के तहत सकल बिक्री मूल्य पर लागू स्लैब की प्रभावी दर — लगभग तेरह, चौदह दशमलव तीन, या चौदह दशमलव पाँच प्रतिशत — से TDS की गणना करता है, उसकी तुलना धारा 197 प्रमाण-पत्र के साथ वास्तविक लाभ पर लगने वाली कम राशि से करता है, और बीच में अटकने वाली नकद राशि दिखाता है। यह अय्यर परिवार के उदाहरण से पहले से भरा हुआ है — पंचानबे लाख रुपये का फ्लैट, स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य पंचानबे लाख, दो खरीदार, एक निवासी विक्रेता — जिससे आधार पंचानबे लाख बनता है, एक प्रतिशत यानी पंचानबे हज़ार रुपये, हर खरीदार के लिए सैंतालीस हज़ार पाँच सौ, और दो Form 141। एक बटन रीना का NRI मामला लोड करता है — एक करोड़ पंद्रह लाख रुपये की बिक्री, लागत बयालीस लाख — जिसमें सकल TDS सत्रह लाख उन्नीस हज़ार दो सौ पचास रुपये आता है, या धारा 197 प्रमाण-पत्र के साथ दस लाख तैंतालीस हज़ार नौ सौ, और लगभग छह लाख पचहत्तर हज़ार अटक जाते हैं। आपके द्वारा दर्ज कोई भी जानकारी सेव नहीं होती।

खरीदार का TDS कैलकुलेटर
मुझे कितना काटना है — और कौन सा फॉर्म? · लाइव अपडेट होता है
ये हैं वो अय्यर परिवार का संख्याएँ — एक ₹95,00,000 फ्लैट, दो संयुक्त खरीदार, एक निवासी बिल्डर। देखें कि ₹50 लाख की परीक्षा पूरी संपत्ति पर कैसे पास होती है, भले ही हर ₹47,50,000 हिस्सा उससे कम हो।
विक्रेता कौन है?
2
1
TDS you deduct (Sec 194-IA)
1% of ₹95,00,000 (higher of price / SDV)
₹95,000
Sec 194-IA लागू होता है — 1% काटें
सौदा ₹50 लाख पर या उससे ऊपर है (कीमत या स्टैम्प-ड्यूटी मूल्य, जो भी ज़्यादा हो)। 1% काटें, महीने के अंत से 30 दिनों के भीतर फॉर्म 141 (पुराना फॉर्म 26QB) दाखिल करें, और विक्रेता को फॉर्म 132 दें। सिर्फ PAN — कोई TAN नहीं।
TDS base (higher-of)
₹95,00,000
Per buyer (1%)
₹47,500
Form 141 filings
2
इनमें से प्रत्येक 2 खरीदार का ₹47,50,000 हिस्सा (below ₹50 lakh individually) है और वे ₹47,500 पर अपना अलग Form 141 दाखिल करते हैं हर भुगतान के लिए — 2 फाइलिंग, एक प्रति खरीदार। 1 Apr 2026 से यह 2 ही रहता है, चाहे 1 विक्रेता हों: सह-विक्रेताओं को अलग-अलग फॉर्म की जगह एक ही फॉर्म में पंक्तियों के रूप में दर्ज किया जाता है।
किसी भी स्थिति में, यह सौदा ≥ ₹30 लाख का है — इसलिए सब-रजिस्ट्रार इसे स्वतः रिपोर्ट करता है (SFT-012), और यह दोनों पक्षों के AIS / Form 26AS में दिखता है। आयकर कार्यालय को पहले से ही पता है।
यह FY 2026-27 / AY 2027-28 के लिए एक सीखने का अनुमान है — NRI दर LTCG स्लैब (12.5% + अधिभार + 4% उपकर) का उपयोग करती है और यह किसी CA की जगह नहीं लेता। आप जो भी टाइप करते हैं वह सहेजा या कहीं भेजा नहीं जाता; यह केवल इस पेज पर रहता है।
A live buyer's-TDS calculator — 1% under Sec 194-IA for a resident seller (₹95,000 on the Iyers' ₹95 lakh), or Sec 195 on the gross for an NRI (₹17,19,250 on Reena's ₹1.15 crore, down to ₹10,43,900 with a Sec 197 certificate). Pre-filled; clear it and enter your own. Sample — not tax advice.

दो मुख्य पहलुओं के साथ खेलकर देखें। स्टैंप-ड्यूटी वैल्यू को कीमत से ऊपर ले जाएँ और देखें कि आधार — और टैक्स — ऊँचे नंबर के पीछे कैसे चला जाता है। फिर कीमत बदले बिना विक्रेता को NRI पर फ्लिप करें और देखें कि ₹95,000 कैसे ₹17,19,250 बन जाता है: एक टॉगल से आया यह उछाल ही वो असली वजह है जिसके कारण इस पाठ में एक ही सवाल पर इतना वक्त लगा है। अगर आप पहले से अंदाज़ा लगा सकते हैं कि टूल क्या दिखाएगा, तो आप तैयार हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

क्या मुझे सच में विक्रेता से खुद टैक्स काटना होगा? हाँ — ₹50 लाख या उससे ज़्यादा की संपत्ति पर (या कम कीमत पर भी जहाँ स्टैंप-ड्यूटी वैल्यू ₹50 लाख तक पहुँचती हो), खरीदार TDS काटता है और प्रॉपर्टी-TDS रिटर्न (फ़ॉर्म 141, जिसने 2026 में फ़ॉर्म 26QB की जगह ली) दाखिल करता है। यह वैकल्पिक नहीं है और यह विक्रेता का काम नहीं है, चाहे वो 'खुद संभाल लेने' की बात करें।

कितना, और किस पर? निवासी विक्रेता के लिए, सहमत कीमत या स्टैंप-ड्यूटी वैल्यू — जो ज़्यादा हो — उस पर 1%। Iyers के ₹95,00,000 फ्लैट के लिए यह ₹95,000 बनता है।

रिटर्न कब दाखिल करनी है? जिस महीने में TDS काटा उस महीने के खत्म होने से 30 दिनों के भीतर — और अगर निर्माणाधीन संपत्ति किश्तों में खरीद रहे हैं, तो हर किश्त पर।

हम दो लोग खरीद रहे हैं — क्या हम दोनों अलग-अलग फाइल करें? हाँ। हर खरीदार अपने हिस्से पर अपना फ़ॉर्म 141 दाखिल करता है (कोई भी सह-विक्रेता उसमें पंक्तियों के रूप में शामिल होते हैं); लेकिन ₹50 लाख की सीमा पूरी संपत्ति पर जाँची जाती है, इसलिए सह-स्वामित्व से आप इससे बाहर नहीं हो सकते।

क्या मुझे TAN चाहिए? निवासी विक्रेता के लिए नहीं — आपका PAN काफी है। TAN तभी चाहिए जब विक्रेता NRI हो (Sec 195, फ़ॉर्म 144)।

विक्रेता NRI है — क्या बदल जाता है? लगभग सब कुछ: आप Sec 195 के अंतर्गत आते हैं, आप सकल बिक्री मूल्य पर ~13–14.95% काटते हैं (न कि 1%), आपको TAN चाहिए, आप फ़ॉर्म 144 (पुराना फ़ॉर्म 27Q) दाखिल करते हैं और फ़ॉर्म 131 जारी करते हैं, और गलती होने की ज़िम्मेदारी पूरी तरह आपकी है। जल्दी पूछें; सब कुछ लिखित में लें।

NRI का TDS उनके असली टैक्स से कहीं ज़्यादा लग रहा है — कोई हल है? हाँ — विक्रेता Sec 197 सर्टिफिकेट के लिए आवेदन करता है ताकि TDS सकल राशि पर नहीं बल्कि वास्तविक लाभ पर हो। आवेदन विक्रेता का है, लेकिन इससे आपको भी फ़ायदा होता है।

क्या TDS GST या अन्य शुल्कों पर भी लगता है? 1% संपत्ति के प्रतिफल (consideration) पर है; निर्माणाधीन फ्लैट पर GST एक अलग शुल्क है (पाठ 19)। प्रतिफल पर TDS काटें, GST पर नहीं।

अगर संपत्ति ₹50 लाख से कम की है तो? 194-IA TDS नहीं लगेगा (जब तक स्टैंप-ड्यूटी वैल्यू ₹50 लाख तक न पहुँचे)। लेकिन अगर यह ₹30 लाख या उससे ज़्यादा है, तो सब-रजिस्ट्रार फिर भी इसे SFT-012 के तहत दर्ज करेगा — बिक्री का रिकॉर्ड किसी भी हाल में रहेगा।

ऑनलाइन दिखने वाले फ़ॉर्म नंबर मेल नहीं खाते — 26QB, 16B, 27Q। कौन सा सही है? ये अप्रैल-2026 से पहले के नाम हैं, उन्हीं फ़ॉर्मों के: 26QB अब फ़ॉर्म 141 है, 16B अब फ़ॉर्म 132 है, और NRI रिटर्न 27Q अब फ़ॉर्म 144 है (सर्टिफिकेट फ़ॉर्म 131 के साथ)। नियम नहीं बदले, केवल नंबरिंग बदली — लेकिन चूँकि यह बदलती रहती है, दाखिल करने से पहले ई-फाइलिंग पोर्टल पर मौजूदा फ़ॉर्म की पुष्टि ज़रूर कर लें।

TDS काटना भूल गए / लेन-देन पहले ही पूरा हो गया — अब बहुत देर हो गई? नहीं। विलंबित रिटर्न दाखिल करें, ब्याज सहित बकाया जमा करें, और मिलान करें; NRI विक्रेता के मामले में सही Sec 195 राशि जमा करवाएँ। अभी कार्रवाई करना मिसमैच नोटिस का इंतज़ार करने से सस्ता पड़ेगा।

शब्दावली

  • TDS (स्रोत पर कर कटौती) — भुगतान के समय भुगतानकर्ता द्वारा काटा गया और सरकार को भेजा गया टैक्स; संपत्ति की बिक्री में यह काम खरीदार करता है।
  • Section 194-IA — वो नियम जो खरीदार को ₹50 लाख या उससे ज़्यादा की अचल संपत्ति (कृषि भूमि को छोड़कर) किसी निवासी विक्रेता से खरीदने पर 1% TDS काटने के लिए बाध्य करता है।
  • ₹50 लाख की सीमा — वो मूल्य जिस पर या उससे ऊपर 194-IA लागू होता है; यह पूरी संपत्ति पर जाँचा जाता है (सभी खरीदार और विक्रेता मिलाकर, 1 अक्टूबर 2024 से), और कीमत या स्टैंप-ड्यूटी वैल्यू — जो ज़्यादा हो — उस पर।
  • ऊँचा वाला मूल्य (higher-of value) — 1% का आधार: सहमत कीमत या स्टैंप-ड्यूटी (सर्किल/गाइडेंस) वैल्यू — जो भी बड़ी हो।
  • फ़ॉर्म 141 (31 मार्च 2026 तक, फ़ॉर्म 26QB) — प्रॉपर्टी-TDS चालान-सह-विवरण जो खरीदार दाखिल करता है, हर खरीदार के लिए एक, 194-IA TDS जमा करने के लिए; कटौती के महीने के खत्म होने से 30 दिनों के भीतर देय; केवल PAN, निवासी विक्रेताओं के लिए।
  • Form 132 (पहले Form 16B था) — TDS प्रमाणपत्र जिसे खरीदार TRACES से डाउनलोड करके विक्रेता को देता है (रिटर्न की नियत तारीख के 15 दिनों के भीतर), ताकि विक्रेता क्रेडिट का दावा कर सके।
  • TRACES — TDS समाधान पोर्टल जहाँ प्रमाणपत्र तैयार किया जाता है और TDS क्रेडिट देखे जाते हैं।
  • Section 195 — विक्रेता के अनिवासी (NRI) होने पर TDS काटने का नियम: स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य या बिक्री मूल्य में से जो भी अधिक हो उस पर पूंजीगत लाभ दर + अधिभार + उपकर के हिसाब से — जब तक Sec 197 प्रमाणपत्र लागू न हो।
  • TAN (कर कटौती अकाउंट नंबर) — Sec 195 के लिए कटौतीकर्ता पंजीकरण ज़रूरी है (194-IA / Form 141 के लिए नहीं)।
  • Form 144 (पहले Form 27Q था) — अनिवासी को भुगतान के लिए तिमाही TDS रिटर्न (NRI विक्रेता ट्रैक, Form 141 से अलग); इसके तहत जारी होने वाला प्रमाणपत्र Form 131 (पहले Form 16A) है।
  • Section 197 कम-TDS प्रमाणपत्र — एक प्रमाणपत्र जो विक्रेता (Form 13 आवेदन के ज़रिए) हासिल करता है, ताकि TDS पूरे बिक्री मूल्य पर नहीं बल्कि वास्तविक लाभ पर काटा जाए।
  • SFT-012 — उप-पंजीयक (सब-रजिस्ट्रार) द्वारा ₹30 लाख या उससे अधिक की किसी भी संपत्ति लेन-देन की स्वचालित रिपोर्ट जो कर विभाग को भेजी जाती है और दोनों पक्षों के AIS / Form 26AS में दिखती है।

मुख्य बातें

  • संपत्ति बिक्री में खरीदार — विक्रेता नहीं — कर कटौतीकर्ता होता है: आप TDS रोककर सरकार को जमा करते हैं, विक्रेता के कर के विरुद्ध, और रिटर्न भी आप ही भरते हैं। ज़िम्मेदारी और जुर्माना — दोनों आपके हैं।
  • Sec 194-IA (निवासी विक्रेता): कीमत या स्टाम्प-ड्यूटी मूल्य — जो भी अधिक हो — उसका 1%, जब संपत्ति ₹50 लाख या उससे अधिक की हो। Iyer परिवार का ₹95,00,000 फ्लैट → ₹95,000।
  • ₹50 लाख की सीमा पूरी संपत्ति पर जाँची जाती है (1 अक्टूबर 2024 से सभी खरीदार/विक्रेता मिलाकर), लेकिन रिटर्न हर खरीदार अलग भरता है — दोनों Iyer अलग-अलग Form 141 रिटर्न भरते हैं, प्रत्येक ₹47,500 का।
  • निर्माणाधीन (अंडर-कंस्ट्रक्शन) खरीद में हर किस्त पर 1% काटें (लोन डिस्बर्समेंट समेत) और हर महीने के अंत के 30 दिनों के भीतर रिटर्न भरें।
  • Form 141 (जिसने 26 अप्रैल 1 को Form 2026QB की जगह ली) सिर्फ PAN से भरें; TRACES से Form 132 (पुराना Form 16B) डाउनलोड करके विक्रेता को दें ताकि वे क्रेडिट ले सकें (उनका पक्ष पाठ 37 में है)।
  • NRI विक्रेता = धारा 195, न कि 194-IA: सकल बिक्री मूल्य पर ~13–14.95% की दर से TDS, एक TAN और Form 144 (पहले Form 27Q), और कमी की ज़िम्मेदारी आप पर आती है। Reena का मामला: ₹1,15,00,000 → ₹17,19,250, यानी सामान्य मामले से लगभग 18× — 1% केस की तुलना में।
  • Sec 197 प्रमाणपत्र NRI की कटौती को वास्तविक लाभ पर कर तक सीमित कर देता है — Reena का TDS ₹17,19,250 से घटकर ₹10,43,900 रह जाता है, जिससे ₹6,75,350 मुक्त हो जाते हैं (विस्तार पाठ 38 में)।
  • फॉर्म नंबर 2026 में बदले गए (26QB→141, 16B→132, 27Q→144, 16A→131) — Section 194-IA/195 के नियम वही हैं; मौजूदा फॉर्म हमेशा पोर्टल पर जाँच लें।
  • उप-पंजीयक (सब-रजिस्ट्रार) ₹30 लाख से ज़्यादा के हर सौदे को (SFT-012 के ज़रिए) दोनों पक्षों के AIS में पहले ही दर्ज कर चुका होता है — इसलिए सही तरीके से रिटर्न भरना आपके रिकॉर्ड को मिलाता है, कोई अतिरिक्त जोखिम नहीं बढ़ाता।

नॉलेज चेक

8 सवाल

सवाल 1 / 8

Iyer परिवार एक निवासी बिल्डर से ₹95,00,000 का फ्लैट खरीद रहा है। उनका TDS दायित्व क्या है?