Indian Real Estate200पाठ 14 / 16·22 मिनट

इस पाठ में

यह कहाँ आता है: डर, और सेल्फ-चेक की सीमा
टाइटल सर्च: वकील असल में क्या करता है
टाइटल ओपिनियन पढ़ना: सर्च रिपोर्ट को समझना
वे कानूनी खतरे जो खुद की जाँच में छूट जाते हैं
पावर ऑफ अटॉर्नी: जायज़ इस्तेमाल बनाम GPA-बिक्री का जाल
स्पष्ट और विक्रय-योग्य स्वामित्व: आपत्तियाँ और सार्वजनिक नोटिस
वकील कब अनिवार्य है और कब वैकल्पिक
खुद जाँचें: क्या यह टाइटल स्पष्ट और विक्रय-योग्य है?
धोखाधड़ी और घोटाले से सावधान: नकली टाइटल के हथकंडे
अगर यह आपके साथ पहले ही हो चुका है
मदद और समाधान की सीढ़ी
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
शब्दावली — टाइटल जाँच में इस्तेमाल होने वाले शब्द

कानूनी जाँच-पड़ताल और टाइटल चेक

सेल्फ-चेक से ऊपर की पेशेवर परत — टाइटल सर्च, वकील की राय, और वो खतरे जो कोई पोर्टल कभी नहीं दिखाएगा।

आप क्या सीखेंगे

यह समझाना कि भारत की अनुमानित (presumptive) टाइटल व्यवस्था में ऑनलाइन सेल्फ-चेक काफी क्यों नहीं है — और वकील का टाइटल सर्च उसके ऊपर क्या जोड़ता है।
टाइटल ओपिनियन / सर्च रिपोर्ट को पढ़ना — उसका दायरा, मालिकाने की कड़ी, बोझ (encumbrances), प्रश्न (requisitions), और बिक्री-योग्यता की राय।
वो कानूनी खतरे पहचानना जो कोई पोर्टल कभी नहीं दिखा सकता — लंबित मुकदमा (lis pendens), छुपा हुआ बंधक, नाबालिग का हिस्सा, टूटी हुई कड़ी।
असली पावर ऑफ अटॉर्नी को GPA-"बिक्री" के जाल से अलग पहचानना — और GPA को कभी मालिकाना हक न समझना।
"स्पष्ट और बिक्री-योग्य टाइटल" (clear and marketable title) का मतलब जानना, और यह समझना कि वकील कब ज़रूरी है और कब वैकल्पिक।

यह कहाँ आता है: डर, और सेल्फ-चेक की सीमा

आपने होमवर्क कर लिया। पाठ 23 (ज़मीन के रिकॉर्ड और टाइटल ऑनलाइन जाँचना) में आपने 7/12 या RTC या खाता निकाला, एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट पढ़ा, म्यूटेशन चेक किया — रिकॉर्ड अपनी आँखों से देखा। और अब एक शांत-सा डर मन में आता है: मैंने जो ऑनलाइन देख सकता था वो देख लिया, लेकिन एक वकील क्या पकड़ सकता है जो मैं नहीं पकड़ सकता — और मुझे असल में कैसे पता चलेगा कि टाइटल साफ है? यह डर सही है, और यह पाठ उसी का जवाब है।

पाठ 24 · स्तर 200 — खरीदारी

कानूनी जाँच-पड़ताल और टाइटल चेक

आपने जो कुछ ऑनलाइन जाँच सकते थे, वो कर लिया। अब सवाल यह है: एक वकील वो क्या पकड़ेगा जो आप नहीं पकड़ सकते — और आप असल में यह जानेंगे कैसे करेंगे कि टाइटल साफ है? यह वो प्रोफेशनल परत है जो सेल्फ-चेक से ऊपर होती है।

इस पाठ के अंत तक आप कर सकेंगे

समझाइए कि भारत में अनुमानित स्वामित्व (presumptive title) का क्या मतलब है — और सिर्फ ऑनलाइन स्व-जाँच क्यों काफी नहीं होती — और इसके ऊपर एक वकील की स्वामित्व खोज (title search) क्या जोड़ती है।

टाइटल-ओपिनियन / सर्च रिपोर्ट पढ़ना सीखें — उसका दायरा, मालिकाना हक की श्रृंखला, बोझ (encumbrances), आपत्तियाँ (requisitions), और बिक्री-योग्यता की राय।

वो कानूनी खतरे पहचानें जो कोई पोर्टल कभी नहीं दिखाता — लंबित मुकदमा (lis pendens), छुपा हुआ मॉर्गेज, नाबालिग का हिस्सा, टूटी हुई मालिकाना-श्रृंखला।

असली पावर ऑफ अटॉर्नी और GPA-'बिक्री' के जाल में फर्क करना सीखें — और GPA को कभी भी मालिकाना हक न समझें।

समझें कि 'साफ और बिक्री-योग्य टाइटल' का मतलब क्या है, और कब वकील ज़रूरी है बनाम कब वैकल्पिक।

आप किनके साथ चल रहे हैं

Deepa & Arjun Nair

मुंबई · ₹1.85 करोड़ को-ऑपरेटिव सोसाइटी रीसेल — वकील की टाइटल ओपिनियन

द इयर्स

बेंगलुरु · ₹95 लाख नया फ्लैट — नई प्रॉपर्टी को भी कानूनी जाँच से गुज़रना पड़ता है

शिक्षा के लिए, कानूनी सलाह नहीं। टाइटल की प्रक्रिया और रिकॉर्ड प्रणाली हर राज्य में अलग होती है — हमेशा अपने वकील से सलाह लें और जहाँ संपत्ति है, वहाँ के नियम ज़रूर जाँचें।

पाठ 24 — ऑनलाइन सेल्फ-चेक से ऊपर का पेशेवर कानूनी स्तर: टाइटल सर्च, वकील की राय, और वे खतरे जो कोई पोर्टल कभी नहीं दिखाएगा।

यह वो पेशेवर कानूनी परत है जो आपके सेल्फ-चेक के ऊपर टिकी है। एक पोर्टल आपको रिकॉर्ड दिखाता है; एक वकील उससे पूछताछ करता है — तीन दशकों के मालिकाने का पीछा करते हुए, किसी मुकदमे या छुपे कर्ज़ की तलाश करते हुए, और एक लिखित राय पर अपना नाम लगाते हुए। इस पाठ के अंत तक आप जान लेंगे कि वो राय क्या प्रमाणित करती है, वो किन खतरों की तलाश करती है, और वकील रखना कब वैकल्पिक है और कब ज़रूरी।

शुरुआत उस एक तथ्य से करें जो यह सब ज़रूरी बनाता है। जैसा कि पाठ 8 (टाइटल के दस्तावेज़ — और रजिस्ट्रेशन टाइटल क्यों नहीं है) में बताया गया था, भारत एक अनुमानित टाइटल (presumptive title) व्यवस्था पर चलता है: जब आप सेल डीड रजिस्टर करवाते हैं, तो सरकार लेन-देन दर्ज करती है — मालिकाने की गारंटी नहीं देती। सेल डीड मज़बूत साक्ष्य है — लेकिन यह खंडनीय है, कभी निर्णायक प्रमाण नहीं। सुप्रीम कोर्ट ने 2025 (समीउल्लाह बनाम बिहार राज्य) में यही दोहराया: एक रजिस्टर्ड खरीद दस्तावेज़ "गारंटीशुदा टाइटल नहीं देता।" चूँकि राज्य आपके टाइटल की गारंटी नहीं देता, इसलिए आपको खुद उसे साबित करना होता है — और यही काम टाइटल सर्च करता है।

इस पाठ में दो परिवार हैं। दीपा और अर्जुन नायर — मुंबई का एक कामकाजी जोड़ा — एक ₹1,85,00,000 (₹1.85 करोड़, यानी एक करोड़ पचासी लाख रुपये) का रीसेल 2BHK एक रजिस्टर्ड को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी में खरीद रहे हैं, और वकील को पूरी टाइटल ओपिनियन के लिए निर्देश देने वाले हैं; 30 साल की हिस्ट्री वाला रीसेल फ्लैट ठीक वहाँ है जहाँ सेल्फ-चेक की सीमा खत्म हो जाती है। अय्यर परिवार, बेंगलूरु में ₹95,00,000 (₹95 लाख) का एक बिल्कुल नया RERA-रजिस्टर्ड फ्लैट खरीद रहे हैं — यह उलटा उदाहरण है: चमकदार नए बिल्डर फ्लैट को भी कानूनी जाँच मिलती है — हल्की, लेकिन कभी छोड़ी नहीं जाती।

ऑनलाइन रिकॉर्ड अनुमानित है। वो आपको बताता है कि क्या दर्ज है — यह नहीं कि टाइटल सही है। इन दोनों के बीच की खाई को भरना वकील का काम है।

टाइटल सर्च: वकील असल में क्या करता है

तो वकील असल में करता क्या है? इसका मूल है टाइटल सर्च — यह अनुशासित प्रक्रिया जिसमें यह पुनर्निर्माण किया जाता है कि यह संपत्ति दशकों तक किसके पास रही, एक अटूट कड़ी में। सीधे शब्दों में: टाइटल सर्च वह प्रक्रिया है जिसमें एक तय अवधि में हर पुराने दस्तावेज़ और रिकॉर्ड के ज़रिए संपत्ति के मालिकाने का पता लगाया जाता है, ताकि यह पक्का हो सके कि विक्रेता वाकई वो बेच रहा है जो उसके पास है और वो उसे साफ-सुथरे तरीके से आगे दे सकता है।

कितने साल पीछे जाना है? मानक है 30 साल — यह सबसे मज़बूत तरीका है। कुछ बैंक, कर्ज़ देते समय, न्यूनतम 13 साल की सर्च भी स्वीकार कर लेते हैं। इतने पीछे क्यों जाते हैं? क्योंकि टाइटल केवल अनुमानित है: एक खामी कई मालिकों पीछे छुपी हो सकती है — 1998 में एक जाली दस्तावेज़, एक वारिस जिसने कभी दस्तखत नहीं किए, एक कर्ज़ जो कभी रद्द नहीं हुआ — और वो सालों बाद आपकी खरीद को पलट सकती है। तीस साल इतना लंबा है कि पुराना दावा पकड़ा जा सके और यह साबित हो सके कि मौजूदा कड़ी असली है। दीपा और अर्जुन के फ्लैट के लिए, वकील 1996 से — जब सोसाइटी बनी — 2026 तक सर्च करता है — एक साफ 30 साल की खिड़की।

सर्च में कई जगहों पर जाकर काम करना पड़ता है। वकील निकालता है: सब-रजिस्ट्रार से हर पुराने दस्तावेज़ की प्रमाणित प्रतियाँ (Index II रजिस्टर से); पूरी अवधि का एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट (EC), कर्ज़ और बोझ देखने के लिए; राजस्व और ज़मीन के रिकॉर्ड (RoR — 7/12, RTC, खाता — पाठ 23 से); नायर जैसे फ्लैट के लिए, सोसाइटी का शेयर रजिस्टर और ट्रांसफर रिकॉर्ड; नगरपालिका का प्रॉपर्टी-टैक्स रिकॉर्ड; CERSAI रजिस्ट्री (सुरक्षा हितों का केंद्रीय डेटाबेस, जहाँ इक्विटेबल मॉर्गेज रजिस्टर होता है); और कोर्ट / मुकदमेबाज़ी की सर्च यह देखने के लिए कि संपत्ति किसी मुकदमे में फँसी तो नहीं है। हर स्रोत एक अलग सवाल का जवाब देता है; सब मिलकर पूरी तस्वीर बनाते हैं।

इन सबके बीच धागे की तरह पिरोई है टाइटल की कड़ी (पाठ 8 से) — एक हाथ से दूसरे हाथ में मालिकाने का हस्तांतरण। मालिक A ने 2011 में B को बेचा, B ने 2016 में जीवनसाथी को जोड़ा, और इसी तरह आगे। वकील का काम यह साबित करना है कि इस कड़ी में कोई कड़ी गायब नहीं है — क्योंकि कहीं भी टूट का मतलब है कि विक्रेता के पास वो हो ही न जो वो बेच रहा है।

टाइटल सर्च एक अवधि में और कई रिकॉर्डों में होती है। अगर कोई आपको एक अकेला साफ-दिखने वाला दस्तावेज़ दिखाकर कहे कि यही "क्लियर टाइटल" है, तो उसने सर्च छोड़ दी है।

टाइटल ओपिनियन पढ़ना: सर्च रिपोर्ट को समझना

सर्च पूरी होने पर वकील उसे टाइटल ओपिनियन के रूप में लिखता है — जिसे टाइटल सर्च रिपोर्ट (TSR) भी कहते हैं। सीधे शब्दों में: टाइटल ओपिनियन वकील की वह लिखित रिपोर्ट है जिसमें वे बताते हैं कि उन्होंने क्या खोजा, क्या पाया, और उनकी पेशेवर राय है कि टाइटल साफ है और खरीदना सुरक्षित है या नहीं। यही वो चीज़ है जिसके लिए आप पैसे दे रहे हैं, और इसे पढ़ना सीखना इस पाठ का असली हुनर है।

दीपा और अर्जुन नायर के लिए एक वकील द्वारा तैयार किया गया नमूना टाइटल सर्च रिपोर्ट और कानूनी राय — ये शांति विला को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसायटी लिमिटेड, अंधेरी वेस्ट, मुंबई में फ्लैट 7B के प्रस्तावित खरीदार हैं, जो राजन और कविता भाटिया के स्वामित्व में है, और जिसकी कीमत एक करोड़ पचासी लाख रुपये है। खोज का दायरा और अवधि: तीस साल, 1996 से 2026 तक — सब-रजिस्ट्रार के इंडेक्स, एनकम्ब्रेंस सर्च (encumbrance search), सोसायटी के शेयर रजिस्टर, नगर निगम के प्रॉपर्टी-टैक्स रिकॉर्ड, CERSAI चार्ज रजिस्ट्री, और कोर्ट व मुकदमेबाज़ी की खोज पर आधारित। स्वामित्व का क्रम: सोसायटी 1996 में पंजीकृत हुई; फ्लैट 7B, 1997 में शेयर सर्टिफिकेट 042 पर एस. रामास्वामी को आवंटित किया गया; रामास्वामी ने 2011 में पंजीकृत बिक्री विलेख (sale deed) द्वारा राजन भाटिया को बेचा; 2016 में पंजीकृत गिफ्ट डीड द्वारा कविता भाटिया को संयुक्त धारक के रूप में जोड़ा गया। एनकम्ब्रेंस: टाइटल डीड जमा करके लिया गया होम लोन मॉर्गेज 2011 से 2019 तक चला और संतुष्ट दर्शाया गया है — बशर्ते बैंक का लियन-रिलीज़ पत्र प्रस्तुत किया जाए; प्रॉपर्टी टैक्स चुकाया हुआ है; सोसायटी का नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट प्रस्तुत करना होगा। मुकदमेबाज़ी की खोज: कोई मुकदमा, लिस पेंडेंस (lis pendens), कुर्की या अधिग्रहण नोटिस नहीं मिला। कानूनी राय: आवश्यक शर्तों के अधीन, भाटिया का स्वामित्व स्पष्ट और विक्रय-योग्य है और फ्लैट खरीदा जा सकता है। खरीद पूरी करने से पहले पूरी की जाने वाली शर्तें: मूल चेन डीड और शेयर सर्टिफिकेट सौंपें; बैंक का लोन-क्लोज़र और लियन-रिलीज़ पत्र जमा डीड के साथ; सोसायटी का ट्रांसफर NOC और नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट; नवीनतम प्रॉपर्टी-टैक्स रसीद; विक्रेताओं की यह घोषणा और क्षतिपूर्ति (indemnity) कि कोई मुकदमा या GPA नहीं है; और दो अखबारों में पंद्रह दिनों के लिए आपत्तियाँ आमंत्रित करते हुए सार्वजनिक नोटिस। यह केवल सीखने के लिए नमूना है, कोई वास्तविक कानूनी राय नहीं।

टाइटल सर्च रिपोर्ट और कानूनी राय

टाइटल पर वकील की राय — जारी की गई दीपा & अर्जुन नायर (प्रस्तावित खरीदारों को) · A. Rege & Associates, Advocates, Bombay High Court

नमूना — सीखने के लिएसंदर्भ. TSR/2026/318

विषय: फ्लैट नं. 7B, 2वीं मंज़िल, शांति विला को-ऑप. हाउसिंग सोसाइटी लि., अंधेरी (पश्चिम), मुंबई 400058
वर्तमान धारक: Rajan & Kavita Bhatia · विचारणीय राशि: ₹1,85,00,000 · राय दिनांक 04 जुलाई 2026

1 · खोज का दायरा और अवधि

Period examined30 years — 1996 to 2026the gold-standard search span; banks may accept 13

Records searchedSub-Registrar Andheri-3 (Index II) · EC search · Society share register · BMC property-tax · CERSAI charge registry · Court / litigation search

Instructed byDeepa & Arjun Nair — the buyers, not the seller

2 · स्वामित्व का हस्तांतरण — श्रृंखला

1996Society registered; building “Shanti Villa CHS Ltd.” formed on the plot.Regn. No. BOM/WK/HSG/1996; conveyance to society on record

1997Flat 7B allotted to Mr. S. Ramaswamy — first member.Share Cert. No. 042 · Distinctive Nos. 206–210 (5 shares)

2011Ramaswamy → Rajan Bhatia by registered Sale Deed; society transfer effected, share cert. re-issued.Sale Deed Sr. No. BDR-3/4127/2011

2016Kavita Bhatia added as joint holder by registered Gift Deed (½ share).Gift Deed Sr. No. BDR-3/2988/2016

अभीRajan & Kavita Bhatia संयुक्त रूप से फ्लैट 7B और 5 पूरी तरह चुकता शेयर रखते हैं। श्रृंखला अखंडित.

3 · बोझ और प्रभार

Mortgage2011–2019 — Bank home loan, by deposit of title deeds (equitable mortgage)EC entry present; CERSAI shows charge SATISFIED (2019)

Property taxPaid up to H1 FY 2026-27 (receipt seen)

Society duesNo-dues certificate + transfer NOC to be producedan unpaid-dues charge rides with the flat — see requisitions

4 · मुकदमेबाज़ी / लिस-पेंडेंस खोज

कोई मुकदमा नहीं, लिस पेंडेंस, कुर्की, अधिग्रहण या अधिग्रहण नोटिस — खोज की तारीख तक फ्लैट, सदस्यों या सोसाइटी की ज़मीन के विरुद्ध कुछ नहीं मिला। विक्रेता की शपथपूर्वक घोषणा और क्षतिपूर्ति पत्र लिया जाना चाहिए।

◀ 5 · बाज़ार-योग्यता पर राय — वह पंक्ति जो यह पाठ आपसे पढ़वाता है

“In my opinion, नीचे दी गई शर्तों का पालन करने के अधीन, Rajan & Kavita Bhatia का फ्लैट नंबर 7B पर स्वामित्व है स्पष्ट और विक्रय योग्य, जो किसी भी उचित संदेह या मौजूदा बाधा (encumbrance) से मुक्त है, और यह फ्लैट सुरक्षित रूप से खरीदा जा सकता है।

6 · स्वामित्व पर आपत्तियाँ (पूर्णता से पहले पालन करें)

aOriginal chain deeds (1997 allotment, 2011 sale, 2016 gift) + share certificate to be handed over at completion.

bBank's loan-closure / lien-release letter + return of the deposited original title deeds.

cSociety's transfer NOC + no-dues certificate (maintenance / sinking fund).

dLatest property-tax paid receipt; confirm no betterment / repair cess outstanding.

eSellers' sworn declaration + indemnity: no pending litigation, no GPA, no undisclosed heir.

fPublic notice in two newspapers (one English, one Marathi) inviting objections — 15 days.

नमूना — शैक्षणिक उपयोग के लिए काल्पनिक नाम और डेटा। यह वास्तविक कानूनी राय नहीं है। असली स्वामित्व जाँच एक लाइसेंस प्राप्त अधिवक्ता द्वारा की जाती है; इसका प्रारूप, अवधि और रिकॉर्ड के स्रोत राज्य, शहर और फर्म के अनुसार अलग-अलग होते हैं।

एक वकील की स्वामित्व राय को समझें — कार्यक्षेत्र और अवधि, श्रृंखला, बाधाएँ, मुकदमेबाज़ी की जाँच, विक्रय योग्यता की राय, और आपत्तियाँ। Nairs की ₹1.85 करोड़ की रिसेल

इसे ऊपर से नीचे तक पढ़ें। 'स्कोप और अवधि' बताती है कि कितने समय और किन रजिस्टरों की जाँच हुई — 30 साल, और कौन से रिकॉर्ड देखे गए। 'स्वामित्व की शृंखला' (Devolution of title) साल-दर-साल क्रम में दी होती है; यहाँ यह 1997 के आवंटन से लेकर आज के भाटियाओं तक बिना किसी टूटे हुए चली आती है। 'बाधाएँ' (Encumbrances) में कर्ज़ और चार्ज दर्ज होते हैं — नायर परिवार के विक्रेता का 2011 से 2019 तक होम लोन था, जो अब चुकता दिखाया गया है। 'मुकदमेबाज़ी' वाले हिस्से में अदालती खोज का नतीजा साफ़ है। फिर दो सबसे ज़रूरी पंक्तियाँ आती हैं: विपणनयोग्यता पर राय, और अपेक्षाएँ (requisitions)।

यहाँ राय यह है: अपेक्षाओं की पूर्ति के अधीन, स्वामित्व स्पष्ट और विपणनयोग्य है। दो नए शब्द। 'स्पष्ट और विपणनयोग्य स्वामित्व' (clear and marketable title) — जिसका पूरा अर्थ हम थोड़ी देर में समझेंगे — यही लक्ष्य है: ऐसा स्वामित्व जिसे एक समझदार खरीदार स्वीकार करे और आगे बेच भी सके। 'स्वामित्व पर अपेक्षाएँ' (Requisitions on title) वकील की शर्तें होती हैं: वे खास दस्तावेज़ या कदम जो भुगतान करने से पहले पूरे होने चाहिए — बैंक का उस पुराने लोन के लिए लीन-रिलीज़, सोसाइटी का नो-ड्यूज़ और ट्रांसफर NOC, मूल दस्तावेज़ों की सुपुर्दगी, और एक सार्वजनिक नोटिस। इस तरह की सशर्त राय सामान्य और अच्छी बात है: इसका मतलब यह नहीं कि स्वामित्व में खामी है, बल्कि इसका मतलब है — 'सब ठीक है, बस ये कमियाँ दूर कर लो।'

ध्यान दीजिए कि यह राय क्या नहीं है: यह कोई गारंटी नहीं है, और यह विक्रेता का दस्तावेज़ भी नहीं है। यह आपके वकील का पेशेवर निर्णय है — लिखित में, उनके नाम के साथ — और यही कारण है कि वकील आपका होना चाहिए, न कि विक्रेता द्वारा लाया गया।

रिपोर्ट में राय वाली पंक्ति और रेक्विज़िशन की सूची ढूँढें। अगर किसी रिपोर्ट में स्पष्ट राय नहीं है, या विक्रेता आपको रेक्विज़िशन पूरी करने नहीं देता, तो इसे औपचारिकता नहीं, बल्कि खतरे की घंटी समझें।

वे कानूनी खतरे जो खुद की जाँच में छूट जाते हैं

इतनी मेहनत क्यों करें? क्योंकि जो कमियाँ लोगों का पैसा डुबोती हैं, वही वो कमियाँ हैं जो कोई पोर्टल दिखा ही नहीं सकता। भूमि-अभिलेख (land records) की वेबसाइट आपको एकदम साफ-सुथरा रिकॉर्ड दिखाती रहेगी, जबकि उस फ्लैट पर मुकदमा चल रहा हो, या उसमें किसी बच्चे की हिस्सेदारी हो, या वो एक ऐसे कागज़ पर बेचा गया हो जो असल में मालिकाना हक देता ही नहीं। आइए देखें कि एक वकील किन-किन बातों की तलाश करता है।

छह कानूनी खतरों की एक रिस्क मैट्रिक्स, जो कोई ऑनलाइन सेल्फ-चेक नहीं दिखा सकता — हर एक के साथ उसकी परिभाषा, गंभीरता, और आपकी माँग। एक: केवल GPA पर बिक्री, जहाँ विक्रेता के पास सिर्फ एक जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी है, पंजीकृत विक्रय पत्र नहीं — यह सौदा-तोड़ है; असली मालिक से पंजीकृत विक्रय पत्र माँगें, क्योंकि GPA कभी स्वामित्व नहीं होता। दो: लिस पेंडेंस (lis pendens), यानी एक लंबित अदालती मुकदमा जो आपको उसके फैसले से बाँध देता है, भले ही आपको पता न हो — ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट की धारा 52 के तहत — यह सौदा-तोड़ है; कोर्ट-सर्च क्लीयरेंस माँगें और मुकदमे के निपटारे का इंतज़ार करें। तीन: टूटी या दोषपूर्ण चेन, यानी कोई पुराना दस्तावेज़ गायब हो, जाली हो, या नया दस्तावेज़ खराब जड़ छुपाए — यह सौदा-तोड़ है; हर मूल दस्तावेज़ और मदर डीड माँगें। चार: नाबालिग या अविभाजित हिस्सा, जहाँ अदालत की अनुमति या सभी उत्तराधिकारियों के बिना की गई बिक्री रद्द हो सकती है — यह सौदा-तोड़ है; अदालत की अनुमति और हर सह-मालिक के हस्ताक्षर माँगें। पाँच: अनचुका बंधक (mortgage), लियन या चार्ज, जो कभी-कभी एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट पर दिखता भी नहीं — भुगतान से पहले हल करें; बैंक नो-ड्यूज़ और लियन-रिलीज़ माँगें और इसे एस्क्रो के ज़रिए चुकाएँ। छह: अदा न किए गए वैधानिक बकाया — प्रॉपर्टी टैक्स, सोसाइटी मेंटेनेंस, बेटरमेंट चार्जेज़ जो फ्लैट के साथ आते हैं — भुगतान से पहले हल करें; नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट माँगें और बकाया रकम कीमत में से समायोजित कराएँ।

वो खतरे जो सेल्फ-चेक में नज़र नहीं आते

एक पोर्टल आपको एक रिकॉर्ड दिखा सकता है। वो आपको यह नहीं बता सकता कि फ्लैट किसी मुकदमे में है, विक्रेता के पास सिर्फ GPA है, या कोई बच्चा उसका सह-मालिक है। यही वो चीज़ें हैं जो एक वकील ढूँढता है — और हर एक के लिए आपको क्या माँगना चाहिए।

GPA-only “sale”STOP · deal-breaker unless cured

विक्रेता के पास पंजीकृत बिक्री विलेख नहीं, बल्कि केवल जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (General Power of Attorney) है — इसलिए वे कभी असली मालिक बने ही नहीं।

माँगें ▸असली मालिक से मिला पंजीकृत बिक्री विलेख (SALE DEED)। GPA कभी मालिकाना हक नहीं होता (सूरज लैंप)। अगर सिर्फ GPA है, तो वहाँ से चले जाइए।

लिस पेंडेंस (Lis pendens) — यानी अदालत में चल रहा मुकदमाSTOP · deal-breaker unless cured

यह फ्लैट किसी चल रहे अदालती मामले में फँसा हुआ है। इसे खरीदिए और आप उस फैसले से बंध जाएँगे — चाहे आपको पहले पता भी न हो (TPA s.52)।

माँगें ▸अदालत या मुकदमे की जाँच का क्लीयरेंस (clearance) + विक्रेता का शपथपत्र। मामले के निपटारे का इंतज़ार करें, या फिर खरीदें ही नहीं।

टूटी हुई / दोषपूर्ण चेनSTOP · deal-breaker unless cured

एक गायब कड़ी, कोई अपंजीकृत या जाली पुराना दस्तावेज़, या एक चमकदार नया दस्तावेज़ जो खराब मूल स्वामित्व (root of title) को छुपा रहा हो।

माँगें ▸चेन के हर मूल दस्तावेज़ + मूल विलेख (mother deed) + प्रमाणित प्रतियाँ; और एक वकील की राय। कोई कड़ी नहीं, तो कोई सौदा नहीं।

नाबालिग का / अविभाजित हिस्साSTOP · deal-breaker unless cured

एक नाबालिग सह-मालिक, किसी अविभाजित परिवार (कोपार्सनरी) का हित, या कोई गायब कानूनी वारिस। इनके बिना बिक्री रद्द हो सकती है।

माँगें ▸नाबालिग के हिस्से के लिए अदालत की अनुमति; सभी सह-मालिकों / वारिसों के हस्ताक्षर; और परिवार-वृक्ष व कानूनी वारिस की जाँच।

अनिष्पादित बंधक / ग्रहणाधिकार (lien) / प्रभार (charge)FIX FIRST · clear before you pay

एक चालू होम लोन या इक्विटेबल मॉर्गेज (जमा किए गए स्वामित्व दस्तावेज़)। कुछ प्रभार (charges) EC पर हमेशा नहीं दिखते।

माँगें ▸बैंक का नो-ड्यूज़ + ग्रहणाधिकार-मुक्ति (lien-release), एक EC + CERSAI खोज; बिक्री की रकम से त्रिपक्षीय (tripartite) / एस्क्रो के ज़रिए इसे चुकाएँ।

Unpaid statutory duesFIX FIRST · clear before you pay

संपत्ति कर के बकाए, सोसाइटी का रखरखाव / सिंकिंग फंड के बकाए, बेहतरी शुल्क या पानी के शुल्क — ये सब फ्लैट के साथ आते हैं।

माँगें ▸नगरपालिका + सोसाइटी से नो-ड्यूज़ प्रमाण पत्र, हाल ही में भुगतान की गई रसीदें; और कोई भी बकाया कीमत में से समायोजित करें।

रुकें — जब तक सुधार न हो, सौदा नहीं पहले ठीक करें — भुगतान से पहले साफ़ करें

यह एक सीखने में मदद करने वाला टूल है, कानूनी सलाह नहीं — गंभीरता तथ्यों पर निर्भर करती है, और आपका सौदा केवल आपके वकील ही परख सकते हैं।

छह टाइटल के खतरे जो कोई पोर्टल आपको नहीं दिखाएगा — चार जो सौदा रोक देते हैं जब तक सुधार न हो (केवल GPA, लिस पेंडेंस, टूटी हुई चेन, नाबालिग का हिस्सा) और दो जो आप भुगतान से पहले साफ़ करते हैं (अनक्लियर्ड बंधक, बकाया देय राशि)।

इनमें से चार तब तक सौदा रोक देते हैं जब तक वे ठीक न हो जाएँ; दो को आप भुगतान से पहले ही सुलझा लेते हैं। इन्हें एक-एक करके समझते हैं।

मुकदमेबाज़ी और लिस पेंडेंस (Litigation & lis pendens)

सबसे डरावना खतरा वो है जो दिखता नहीं। लिस पेंडेंस (lis pendens) — लैटिन में मतलब 'चल रहा मुकदमा' — संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम (Transfer of Property Act) की धारा 52, 1882 का नियम है: अगर कोई संपत्ति किसी चल रहे अदालती मामले का विषय है, तो जो भी उसे मामले के दौरान खरीदता है, वह फैसले से बाध्य होता है — मानो वह खुद मुकदमे में एक पक्ष हो, भले ही उसे मामले की कोई जानकारी न हो। हस्तांतरण अमान्य नहीं होता; वह फैसले के अधीन हो जाता है। तो अगर दो भाई किसी विरासत में मिले फ्लैट को लेकर बँटवारे का मुकदमा लड़ रहे हैं और आप मामले के बीच में एक भाई से वह खरीद लेते हैं, और बाद में अदालत वह फ्लैट दूसरे भाई को दे देती है, तो नुकसान आपका होता है — आपने करोड़ों रुपये चुकाए और बदले में मिला आपके खिलाफ एक डिक्री। वकील अदालती रिकॉर्ड और कॉज़ लिस्ट खंगालकर, और विक्रेता से शपथपत्र लेकर यह जाँच करता है। इसके लिए कोई पोर्टल नहीं है; यही सबसे बड़ी वजह है कि वकील रखना ज़रूरी है।

बंधक, लियन और चार्ज (Mortgage, lien & charge)

किसी संपत्ति पर बंधक (mortgage), लियन (lien), या चार्ज (charge) हो सकता है — यानी मालिक ने उसे गिरवी रखकर कर्ज़ लिया हो। ज़्यादातर मामले EC में दिखते हैं। लेकिन सब नहीं: एक इक्विटेबल मॉर्गेज (equitable mortgage) — जो सिर्फ टाइटल डीड बैंक के पास जमा करके बन जाता है (पाठ 9 देखें) — EC में दर्ज नहीं होता और CERSAI रजिस्ट्री या बैंक के अपने रिकॉर्ड में ही सामने आता है। अगर खरीद के समय कोई चार्ज चल रहा है, तो कर्ज़दाता उस संपत्ति पर दावा कर सकता है — जो अब आपकी है। समाधान सीधा है लेकिन टाला नहीं जा सकता: बैंक से नो-ड्यूज़ और लियन-रिलीज़ पत्र लें, CERSAI पर पुष्टि करें, और जहाँ आपकी खरीद राशि से कर्ज़ चुकाया जा रहा हो, वहाँ यह व्यवस्था करें कि सौदा पूरा होते समय कर्ज़ बंद हो और मूल दस्तावेज़ मिल जाएँ — अक्सर यह खरीदार के बैंक के ज़रिए त्रिपक्षीय (tripartite) व्यवस्था में होता है।

नाबालिग की हिस्सेदारी और बकाया देय राशि

दो और बातें। पहली, नाबालिग या अविभाजित हिस्सेदारी। अगर कोई सह-मालिक नाबालिग है, तो उसकी हिस्सेदारी अदालत की अनुमति के बिना नहीं बेची जा सकती (हिंदू अल्पसंख्यता और संरक्षकता अधिनियम / अभिभावक और प्रतिपाल्य अधिनियम के तहत) — बिना अनुमति की गई बिक्री रद्द हो सकती है, और बच्चा वयस्क होने पर उसे चुनौती दे सकता है। यही बात अविभाजित परिवार (coparcenary) की हिस्सेदारी या किसी लापता कानूनी वारिस पर भी लागू होती है: हर हिस्सेदार को डीड पर हस्ताक्षर करना होगा। वकील पारिवारिक वृक्ष का नक्शा बनाता है और सुनिश्चित करता है कि सभी डीड में शामिल हों। दूसरी बात, बकाया सरकारी देय राशि — संपत्ति कर के बकाया, सोसाइटी का मेंटेनेंस और सिंकिंग फंड बकाया, बेहतरी शुल्क या पानी के बकाए। ये संपत्ति के साथ चले आते हैं: बकाया रहा तो जिस दिन आप कब्जा लें, वो आपकी समस्या बन जाती है। उपाय उबाऊ लेकिन ज़रूरी है — नगरपालिका और सोसाइटी से नो-ड्यूज़ प्रमाणपत्र लें, और कोई भी बकाया कीमत में से काट लें।

ये चारों — चल रहा मुकदमा, EC से बाहर का बंधक, नाबालिग की हिस्सेदारी, टूटी हुई चेन — किसी रिकॉर्ड पोर्टल पर नहीं दिखते। अगर आपकी पूरी जाँच बस 'वेबसाइट पर सब ठीक लगा' तक सीमित है, तो आपने उन्हीं चीज़ों की जाँच नहीं की जो खरीदारों को असल में डुबोती हैं।

पावर ऑफ अटॉर्नी: जायज़ इस्तेमाल बनाम GPA-बिक्री का जाल

अब वो बात जो किसी भी और चीज़ से ज़्यादा खरीदारों को फँसाती है। पावर ऑफ अटॉर्नी (POA) एक कानूनी दस्तावेज़ है जिसके ज़रिए एक व्यक्ति दूसरे को अपनी ओर से काम करने का अधिकार देता है। सही तरीके से इस्तेमाल हो तो यह एकदम सामान्य और कानूनी है — कोई NRI जो कोच्चि का फ्लैट बेच रहा हो (जैसे Reena, पाठ 38 में आगे) अपने भाई-बहन को भारत में पंजीकृत POA देता है ताकि वो उसकी ओर से हस्ताक्षर कर सके; या कोई बुज़ुर्ग मालिक किसी विश्वसनीय बच्चे को कोई औपचारिकता पूरी करने का अधिकार देता है। किसी करीबी को वास्तविक सुविधा के लिए दिया गया असली, ठीक से पंजीकृत POA बिल्कुल ठीक है।

GPA-बिक्री का जाल अलग है, और खतरनाक है। इसमें 'बिक्री' पूरी तरह जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (GPA) पर की जाती है — शायद एक बिक्री समझौते और वसीयत के साथ — बिना किसी पंजीकृत बिक्री विलेख (sale deed) के। इसे शॉर्टकट की तरह पेश किया जाता है: तेज़ है, और sale deed पर लगने वाली स्टाम्प ड्यूटी (पाठ 25) से भी बचाता है। लेकिन GPA किसी के लिए काम करने का अधिकार है — यह मालिकाना हक नहीं है, और यह टाइटल हस्तांतरित नहीं करता। सुप्रीम कोर्ट ने सुरज लैम्प एंड इंडस्ट्रीज़ बनाम हरियाणा राज्य (2011) में यह तय कर दिया:

फ़र्क समझना आसान है: असली POA एक असली मालिक को असली बिक्री विलेख (sale deed) पूरा करने में मदद करता है। जाल यह है कि बिक्री विलेख की जगह POA को ही थमा दिया जाता है। अगर अंत में आपके नाम कोई पंजीकृत बिक्री विलेख नहीं है, तो आप मालिकाना हक़ नहीं ख़रीद रहे। नीचे दिया गया 'धोखाधड़ी और घोटाला सतर्कता' कार्ड बताता है कि यह लालच आपको ठीक किन शब्दों में दिया जाएगा।

पूछिए: 'क्या मेरे नाम पर पंजीकृत बिक्री विलेख (sale deed) बन रहा है?' अगर जवाब हो 'नहीं, बस एक GPA है', तो रुक जाइए। यह छूट नहीं, मुकदमा है।

स्पष्ट और विक्रय-योग्य स्वामित्व: आपत्तियाँ और सार्वजनिक नोटिस

अब हम उस शब्द-जोड़ी पर आते हैं जिसके इर्द-गिर्द यह पूरा पाठ घूमता है: स्पष्ट और विक्रय-योग्य स्वामित्व। 'स्पष्ट' का मतलब है — उचित संदेह से मुक्त और किसी भी चालू बोझ (encumbrance) से मुक्त — कोई जीवित बंधक नहीं, कोई अघोषित वारिस नहीं, कोई लंबित मुक़दमा नहीं। 'विक्रय-योग्य' का मतलब है — एक समझदार, सलाह-प्राप्त खरीदार बिना आपत्ति के इसे स्वीकार करे, और — सबसे ज़रूरी — आप इसे आगे अगले ऐसे खरीदार को बेच सकें। कोई संपत्ति रिकॉर्ड में 'विक्रेता के नाम' दर्ज हो सकती है और फिर भी विक्रय-योग्य न हो, अगर कोई खामी एक सावधान खरीदार को रोकती हो। 'विक्रय-योग्य' की कसौटी 'पंजीकृत' से ऊँची है, और यही कसौटी है जिस पर आपका वकील राय दे रहा है।

यहाँ तक पहुँचने का रास्ता आमतौर पर उन आपत्तियों (requisitions) से होकर जाता है जिनका ज़िक्र हमने पहले किया — शर्तों की वह जाँच-सूची। आप पूरी रक़म चुकाकर उम्मीद नहीं करते; आप पूर्णता को इन आपत्तियों के पूरा होने पर शर्त-बद्ध करते हैं, और जब तक वे पूरी न हों, रक़म (या शेष राशि) रोके रखते हैं — अक्सर एस्क्रो (escrow) में। जब आख़िरी आपत्ति सुलझ जाती है, तब सशर्त राय साफ़ राय बन जाती है।

एक आपत्ति अपने अलग नाम की हक़दार है: सार्वजनिक नोटिस (public notice)। सौदा पूरा करने से पहले, खरीदार का वकील एक-दो अख़बारों में — आमतौर पर एक अंग्रेज़ी और एक क्षेत्रीय भाषा के दैनिक में — एक संक्षिप्त नोटिस प्रकाशित करता है, जिसमें बताया जाता है कि उनका मुवक्किल यह संपत्ति खरीद रहा है और जिस किसी का भी दावा, बोझ, या आपत्ति हो, वह 14 दिनों के भीतर सामने आए। इससे क्या होता है: छिपे हुए दावेदार सामने आते हैं और यह साबित करने में मदद मिलती है कि आप एक सच्चे नेकनीयत खरीदार थे जिसने उचित सावधानी बरती। इससे क्या नहीं होता: चुप्पी साफ़ स्वामित्व का सबूत नहीं है। कोई आपत्ति न आने का मतलब यह नहीं कि कोई आपत्ति हो ही नहीं सकती — सार्वजनिक नोटिस स्वामित्व खोज का पूरक है; यह उसकी जगह कभी नहीं ले सकता।

लक्ष्य रखें 'स्पष्ट और विक्रय-योग्य' का, केवल 'पंजीकृत' का नहीं। और सार्वजनिक नोटिस को खोज का पूरक मानें, उसका विकल्प कभी नहीं।

वकील कब अनिवार्य है और कब वैकल्पिक

क्या हर ख़रीद के लिए यह पूरी प्रक्रिया ज़रूरी है? सच कहें तो नहीं — लेकिन जिन परिस्थितियों में यह अनिवार्य है, वे पहली बार खरीदने वाले अधिकांश लोगों की सोच से कहीं ज़्यादा व्यापक हैं।

परिस्थिति	रिस्क इतना ऊँचा क्यों है	निर्णय
पुनर्विक्रय फ्लैट या मकान (जैसे नायर परिवार का)	वास्तविक 30 साल का इतिहास — पिछले मालिक, पुराने कर्ज़, वारिस, सोसायटी ट्रांसफर	अनिवार्य
प्लॉट या ज़मीन (पाठ 21)	अतिक्रमण, ज़ोनिंग, नकली लेआउट, विवादित सीमाएँ — धोखाधड़ी की बहुत संभावना	अनिवार्य
विरासत में मिली / पैतृक संपत्ति	कई वारिस, सहदायिक हिस्से (coparcenary shares), नाबालिग, उत्तराधिकार में अंतराल	अनिवार्य
GPA पर दी जाने वाली कोई भी संपत्ति	GPA से कोई स्वामित्व नहीं मिलता (सूरज लैंप निर्णय)	अनिवार्य — या सौदा छोड़ दें
विवाद या लंबित मुक़दमे की कोई भी आहट	lis pendens आपको उस मुक़दमे के नतीजे से बाँध देता है	अनिवार्य
परेशान / नीलामी संपत्ति (पाठ 46)	'जैसी है जहाँ है' (as-is-where-is) — आप स्वामित्व की सारी समस्याएँ विरासत में लेते हैं	अनिवार्य

और हल्का मामला — RERA-पंजीकृत नए फ्लैट, किसी प्रतिष्ठित बिल्डर से, जैसे अय्यर परिवार की ₹95 लाख की बेंगलुरु ख़रीद? यहाँ भी आप क़ानूनी जाँच नहीं छोड़ते; बस यह अलग तरह की होती है। 30 साल की पुनर्विक्रय श्रृंखला की जगह, वकील बिल्डर के उस ज़मीन के अपने स्वामित्व की पुष्टि करता है जिस पर टावर खड़ा है (ज़मीन का इतिहास होता है, भले ही फ्लैट नया हो), RERA पंजीकरण, स्वीकृत नक्शा और अनुमतियाँ, अधिभोग प्रमाणपत्र (occupancy certificate) का रास्ता, और यह कि आपका पैसा अनिवार्य 70% एस्क्रो में जा रहा है। RERA परियोजना को नियंत्रित करता है; यह ज़मीन के स्वामित्व की गारंटी नहीं देता — इसलिए इमारत के नीचे की ज़मीन का स्वामित्व ख़ुद साफ़ होना चाहिए। पुनर्विक्रय जाँच से हल्की, लेकिन बिल्कुल शून्य नहीं।

अगर आप शुल्क बचाने के लिए जाँच छोड़ने का मन बना रहे हैं, तो दोनों आँकड़ों को ईमानदारी से तोलें।

	आपको लागत	आपको क्या मिलता है
वकील की स्वामित्व खोज + राय	≈ ₹20,000–₹30,000 (उदाहरण के लिए; शहर, मूल्य और फर्म के अनुसार अलग-अलग)	तीस साल का मालिकाना हक़ सत्यापित, बारूदी सुरंगें जाँची गईं, एक नाम के साथ लिखित राय
बिना जाँचा खराब स्वामित्व	पूरे ₹1,85,00,000 तक — साथ में वर्षों की मुक़दमेबाज़ी और क़ानूनी ख़र्च	एक ऐसी संपत्ति जिस पर शायद आपका हक़ न हो, और उसे साबित करने के लिए अदालत का चक्कर

स्वामित्व जाँच अनुपात

₹25,000 ÷ ₹1,85,00,000 ≈ 0.14%

Nairs के रीसेल पर संपूर्ण टाइटल जाँच की लागत कीमत के लगभग एक-सातवें प्रतिशत के बराबर पड़ती है। यह पूरे सौदे का सबसे सस्ता बीमा है।

वकील कोई विलासिता नहीं है जिसे आप तब लें जब सौदा जोखिम भरा लगे। किसी भी गंभीर मामले में टाइटल जाँच बुनियादी ज़रूरत है — सुरक्षित खरीदारी की सामान्य लागत — और इसे छोड़ना असली जुआ है।

खुद जाँचें: क्या यह टाइटल स्पष्ट और विक्रय-योग्य है?

आपने देख लिया कि एक वकील क्या जाँचता है। अब यह काम अपने हाथों में लें। नीचे दिया गया चेकर पूरे पाठ को एक फ़ैसले में बदल देता है: किसी सौदे पर आपने जो-जो बातें वाकई पक्की की हैं उन्हें टॉगल करें, और यह बताएगा कि टाइटल स्पष्ट और विक्रय-योग्य है या नहीं, अगर नहीं है तो रुकावट की वजह क्या है, और कब वकील लेना ज़रूरी है।

एक इंटरैक्टिव टाइटल-क्लियरेंस चेकर। आप जो भी किसी प्रॉपर्टी डील में वास्तव में जाँच चुके हैं उसे टॉगल करते हैं, और यह टूल एक स्पष्ट फ़ैसला देता है — टाइटल साफ़ है या नहीं, रुकावट की वजह बताता है, और ज़रूरत पड़ने पर 'वकील लो' का झंडा उठाता है। पाँच जाँचें डील-ब्रेकर हैं: तीस साल की टाइटल-चेन बिना किसी टूट के पूरी हो; कोई लंबित मुक़दमा या लिस पेंडेंस न हो; बिक्री एक रजिस्टर्ड सेल डीड से हो, न कि GPA सेल से; किसी नाबालिग या अज्ञात सह-मालिक का हिस्सा न हो; और आपके अपने वकील ने लिखित टाइटल राय दी हो। तीन जाँचें 'पहले ठीक करो' वाली हैं: एनकम्बरेंस सर्टिफिकेट साफ़ हो और कोई भी गिरवी रद्द हो चुकी हो; सोसाइटी और प्रॉपर्टी टैक्स के सारे बकाये चुके हों; और एक पब्लिक नोटिस प्रकाशित हो चुका हो। अगर कोई भी डील-ब्रेकर अधूरा है तो फ़ैसला होगा — टाइटल साफ़ नहीं, रुकें। अगर केवल 'पहले ठीक करो' वाली जाँचें अधूरी हैं तो फ़ैसला होगा — टाइटल साफ़ और बिक्री योग्य, रिक्विज़िशन के अधीन। अगर सब कुछ पक्का है तो फ़ैसला होगा — टाइटल साफ़ और बिक्री योग्य, आगे बढ़ें। यह टूल दीपा और अर्जुन नायर की एक करोड़ पचासी लाख रुपये की रीसेल के साथ पहले से भरा हुआ है, जिसमें पाँचों डील-ब्रेकर पक्के हैं लेकिन तीन रिक्विज़िशन अभी बाकी हैं — इसलिए यह 'टाइटल साफ़ और बिक्री योग्य, रिक्विज़िशन के अधीन' दिखाता है, जो वकील की राय से मेल खाता है। आप जो भी टॉगल करते हैं वह सेव नहीं होता।

टाइटल-क्लियरेंस चेकर

जो जाँच लिया हो उसे टॉगल करें · फ़ैसला तुरंत अपडेट होगा

ये हैं दीपा और अर्जुन का उनकी जाँचें ₹1,85,00,000 रीसेल पर — हर डील-ब्रेकर पक्का, तीन रिक्विज़िशन अभी बाकी। इसीलिए यह दिखाता है "आवश्यकताओं के अधीन (subject to requisitions)।" अपना खुद का सौदा चलाने के लिए।

आपने वास्तव में क्या पक्का किया है? · 5/8

▲ स्पष्ट और बिक्री योग्य — रिक्विज़िशन के अधीन

स्वामित्व (title) खुद तो ठीक है, लेकिन कुछ रिक्विज़िशन बाकी हैं। भुगतान करने से पहले इन्हें पूरा करें — और जब तक ये हल न हों, कीमत एस्क्रो में रखें।

भुगतान करने से पहले इन्हें सुलझाएँ

an uncleared mortgage / charge
unpaid society / tax dues
the public notice isn't done

यह एक सीखने में मदद करने वाला टूल है, न कि कानूनी सलाह या टाइटल सर्च का विकल्प। आप जो भी टॉगल करते हैं वह कहीं सेव या भेजा नहीं जाता; यह केवल इसी पेज पर रहता है।

यह एक लाइव टाइटल-क्लीयरेंस चेकर है — पाँच डील-ब्रेकर और तीन पहले-ठीक-करो आवश्यकताएँ (requisitions) तय करती हैं कि कोई टाइटल साफ़ और बिक्री योग्य है या नहीं। नायर परिवार के ₹1.85 करोड़ के रीसेल ("आवश्यकताओं के अधीन") के साथ पहले से भरा हुआ है; इसे क्लियर करें और अपना खुद का सौदा चलाएँ। यह एक नमूना है — सीखने के लिए, कानूनी सलाह के लिए नहीं।

यह Deepa और Arjun के सौदे के साथ ठीक वैसे ही पहले से भरा है जैसा उनके वकील की राय में था — हर डील-ब्रेकर पक्का, लेकिन तीन शर्तें (मॉर्गेज रिलीज़, सोसाइटी नो-ड्यूज़, पब्लिक नोटिस) अभी खुली हैं — इसलिए नतीजा आता है "स्पष्ट और विक्रय-योग्य, शर्तों के अधीन।" वे तीन बंद करें और यह "आगे बढ़ें" में बदल जाता है। किसी एक डील-ब्रेकर को अनटिक करें — जैसे रजिस्टर्ड सेल डीड को GPA में बदलें — और देखें कि यह सीधे "रुकें" पर आ जाता है। यही वह फ़ैसला है जो आप यहाँ करना सीख रहे हैं।

धोखाधड़ी और घोटाले से सावधान: नकली टाइटल के हथकंडे

सबसे महंगी टाइटल धोखाधड़ियों में एक ही चाल होती है: वे किसी खामी को एक अच्छा सौदा दिखाकर पेश करते हैं। सबसे आम है GPA की "बिक्री" — वह पिच बिल्कुल क्या होती है और इसकी शिकायत कैसे करें, यह कार्ड पर दिया गया है।

GPA-बिक्री के जाल पर एक धोखाधड़ी-सतर्कता कार्ड। बात यह कही जाती है: रजिस्टर्ड बिक्री विलेख (sale deed) की जगह जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (GPA) पर संपत्ति खरीदो, क्योंकि यह जल्दी होता है और स्टाम्प ड्यूटी बचती है। लालच यह दिखाया जाता है: बाज़ार भाव से पंद्रह से बीस प्रतिशत कम कीमत। बहाना यह बनाया जाता है: मालिक विदेश में है या संपत्ति का टाइटल उलझा हुआ है, इसलिए GPA ही एकमात्र रास्ता है। पेच यह है: विक्रेता खुद वह वकील तय करता है जो टाइटल को सही बताता है। असली पहचान यह है: GPA किसी की तरफ से काम करने का अधिकार होता है, मालिकाना हक़ कभी नहीं — और सुप्रीम कोर्ट के 2011 के सुरज लैंप फ़ैसले के बाद GPA के ज़रिए की गई बिक्री से कोई टाइटल नहीं मिलता, यानी आप घर नहीं बल्कि एक मुकदमा खरीद रहे होंगे। बिना किसी दबाव के शिकायत कैसे करें: आगे बढ़ने से मना करें और अपना खुद का वकील करें; GPA को सब-रजिस्ट्रार के यहाँ बिक्री के तौर पर रजिस्टर नहीं कराया जा सकता; अगर धोखाधड़ी से पैसे लिए गए हों तो पुलिस या इकोनॉमिक ऑफेंसेज़ विंग में शिकायत दर्ज करें, और ऑनलाइन लिस्टिंग के मामले में नेशनल साइबर क्राइम पोर्टल पर भी; अगर कोई सेवा देने का वादा किया गया था तो कंज़्यूमर फोरम जाएँ। अपने पास ये सब तैयार रखें — GPA और एग्रीमेंट के कागज़, सभी भुगतान के सबूत, लिस्टिंग, चैट, विक्रेता की पहचान के दस्तावेज़, और विलेख की कोई भी प्रति — क्योंकि एक दर्ज शिकायत और कागज़ी रिकॉर्ड अगले खरीदार के लिए धोखाधड़ी को रोकते हैं और रकम वापसी की शुरुआत करते हैं।

धोखाधड़ी / घोटाला सतर्कता

GPA-

वह सबसे आम तरीका जिससे एक खरीदार करोड़ों रुपये किसी ऐसी चीज़ के लिए चुका देता है जो उसकी है ही नहीं — और इसे एक चालाक शॉर्टकट की तरह पेश किया जाता है।

1 · THE PITCH

"इसे जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी पर खरीद लो — जल्दी हो जाएगा और स्टांप ड्यूटी भी बचेगी।" आपको GPA + बिक्री का अनुबंध + एक वसीयत थमा दी जाती है, और कहा जाता है कि यही आपका मालिकाना हक है। लेकिन ऐसा नहीं है।

2 · THE LURE

कीमत बाज़ार भाव से 15–20% कम है। यह "छूट" दरअसल एक चारा है — जिस मालिक के पास साफ़ टाइटल और साफ़ फ्लैट हो, उसे इतने सस्ते में बेचने की ज़रूरत शायद ही पड़ती है।

3 · THE EXCUSE

"मालिक विदेश में है / मामला उलझा हुआ है, इसलिए GPA ही एकमात्र रास्ता है।" एक असली मालिक पंजीकृत बिक्री विलेख (sale deed) पर हस्ताक्षर कर सकता है (या उसे निष्पादित करने के लिए एक उचित, पंजीकृत POA दे सकता है)। केवल GPA देने वाला विक्रेता आमतौर पर ऐसा नहीं कर सकता।

4 · THE CONFLICT

विक्रेता बड़ी मेहरबानी से "वकील का इंतज़ाम" करता है जो टाइटल को प्रमाणित कर देता है। विक्रेता का पैसा लेने वाला वकील आपकी ड्यू डिलिजेंस (due diligence) नहीं है — वह विक्रेता की ड्यू डिलिजेंस है।

पहचान: GPA होता है किसी की तरफ से काम करने का अधिकार — कभी मालिकाना हक़ नहीं। अगर केवल GPA ही दिया जा रहा है, तो आप घर नहीं, मुकदमा खरीद रहे हैं। सुप्रीम कोर्ट ने यह बात सूरज लैंप (2011): एक GPA "सेल" जो दर्शाता है कोई शीर्षक नहीं.

शिकायत कैसे करें — सवाल पूछना कोई गलती नहीं है

Where

Your own advocate first — refuse to proceed. The sub-registrar (a GPA can't be registered as a sale). If money was taken by cheating: the police / Economic Offences Wing (EOW), and cybercrime.gov.in for an online listing. A consumer forum if a service was promised.

What to have ready

The GPA / agreement papers, every payment proof, the ad or listing, chats and the seller's ID, the property address, and any deed copies you were shown.

Why

A registered complaint + a paper trail freezes the fraud for the next buyer and is the first step to recover money or have a sham transfer set aside.

यह शिक्षा है, कानूनी सलाह नहीं। किसी रिश्तेदार को असली सुविधा के लिए दिया गया सच्चा, पंजीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी पूरी तरह कानूनी है — असली जाल वह GPA है जो की जगह एक बिक्री विलेख (sale deed) की जगह पेश किया जाता है।

धोखाधड़ी से सावधान — GPA की "बिक्री" का जाल: वो लुभावनी पिच, बाज़ार से कम कीमत का लालच, "बाद में रजिस्टर करा देंगे" का बहाना, और वो दलाल-वकील जिसका अपना स्वार्थ हो — साथ में जानेंगे कि बिना किसी को दोष दिए इसकी शिकायत कैसे करें। GPA कभी भी मालिकाना हक नहीं होता।

GPA के जाल के कई चचेरे भाई हैं, और ये साथ-साथ चलते हैं। दबाया हुआ लंबित मुकदमा — विक्रेता बस विभाजन (partition) के मामले का ज़िक्र नहीं करता, यह दाँव लगाकर कि आप कोर्ट सर्च नहीं करेंगे; लिस पेंडेंस (lis pendens) तब भी आप पर लागू हो जाती है। एक ताज़ी डीड के पीछे छुपी खामीदार चेन — एक चमकदार, नई रजिस्टर्ड सेल डीड जो भरोसेमंद लगती है, जबकि विक्रेता की अपनी अधिग्रहण डीड गायब, अपंजीकृत या जाली है; एक टूटी हुई चेन की चमकदार ऊपरी कड़ी। अज्ञात नाबालिग का हिस्सा — एक विरासत जिसमें एक वारिस बच्चा हो, नाबालिग के हिस्से के लिए ज़रूरी अदालती अनुमति के बिना बेची गई, जिससे बिक्री वर्षों तक चुनौती के लिए खुली रहती है। और एक खामोश चाल: विक्रेता द्वारा रखा गया "वकील" जो "ड्यू डिलिजेंस" करता है और टाइटल को ठीक बताता है। जिस वकील को विक्रेता चुने और पैसे दे, वह विक्रेता के लिए काम करता है। आपकी ड्यू डिलिजेंस आपकी अपनी होनी चाहिए।

इनकी शिकायत का रास्ता GPA कार्ड जैसा ही है: पहले अपना वकील (और आगे बढ़ने से मना करें), फिर सब-रजिस्ट्रार और भूमि अभिलेख कार्यालय को सूचित करें, और — जहाँ धोखे से पैसे लिए गए हों — पुलिस या आर्थिक अपराध शाखा (EOW), और ऑनलाइन लेनदेन के लिए साइबर क्राइम पोर्टल (cybercrime.gov.in)। अगर वकील मिलीभगत में था, तो राज्य बार काउंसिल अधिवक्ताओं के खिलाफ शिकायत लेती है। हर कागज़ सँभालकर रखें: विज्ञापन, चैट, ड्राफ्ट डीड, भुगतान के प्रमाण।

अगर यह आपके साथ पहले ही हो चुका है

शायद आप यह एक कदम देर से पढ़ रहे हैं — आपने GPA पर खरीदा क्योंकि "उस कॉलोनी में सभी ऐसा करते थे", या आपने साफ़ दिखने वाली डीड पर भरोसा किया और सर्च छोड़ दिया, और अब कोई खामी सामने आ गई है: दरवाज़े पर एक दावेदार, एक कानूनी नोटिस, दूसरा खरीदार अपने कागज़ात लहराता हुआ। पहले, खुद को दोष देना छोड़ें। भारत का टाइटल सिस्टम सच में अपारदर्शी है — अनुमानित, गारंटीशुदा नहीं — और वर्षों तक GPA की "बिक्री" इतनी सामान्य हो गई थी कि सामान्य, सावधान लोग भी इसमें फँस जाते थे। एक अपारदर्शी व्यवस्था का शिकार होना किसी की कमज़ोरी नहीं है।

और आपके पास विकल्प हैं:

अभी देर से ही सही, टाइटल की राय लें। सबसे पहले किसी अधिवक्ता से वह सर्च करवाएँ जो आपने छोड़ी थी, ताकि आपको ठीक-ठीक पता चले कि आप कहाँ खड़े हैं और क्या ठीक हो सकता है।
अगर आपके पास बिक्री का अनुबंध (agreement to sell) है और विक्रेता असली है लेकिन टाल-मटोल कर रहा है, तो आप विशिष्ट पालन (specific performance) के लिए मुकदमा कर सकते हैं — अदालत से कहना कि वह ठीक से रजिस्टर्ड सेल डीड करवाए।
अगर आपकी स्वामित्व को नकारा जा रहा है, तो टाइटल की घोषणा के लिए मुकदमा ("सूट टु क्वाएट टाइटल") अदालत से यह घोषणा माँगता है कि आप ही मालिक हैं और उस पर लगा संदेह दूर हो।
जहाँ GPA लेनदेन को अभी भी नियमित किया जा सकता हो, असली मालिक से रजिस्टर्ड सेल डीड करवाएँ — जब तक हो सके, कागज़ को असली स्वामित्व में बदलें।
आगे के लिए, टाइटल इंश्योरेंस (पाठ 29, RERA सेक्शन 16 के तहत) कुछ खामियों को कवर कर सकता है — यह सही सर्च का पूरक है, न कि उसका विकल्प।
शिकायत करें — FIR या शिकायत सिर्फ आपकी मदद नहीं करती; यह अगले खरीदार के लिए उस धोखाधड़ी को रोकती है और वह रिकॉर्ड बनाती है जो आपको ज़रूरत पड़ सकती है।

इनमें से कोई भी जल्दी नहीं होता, और हम यह दिखावा नहीं करेंगे कि होता है। लेकिन "मुझसे गलती हुई" कहानी का अंत नहीं है — यह वह पल है जब आप उम्मीद करने से हटकर काम करना शुरू करते हैं।

मदद और समाधान की सीढ़ी

यहाँ पहली कॉल से आखिरी उपाय तक की सीढ़ी है, समय के बारे में एक ईमानदार टिप्पणी के साथ।

एक स्वतंत्र प्रॉपर्टी वकील से शुरू करें — अपना, विक्रेता का नहीं। किसी चल रही खरीद के लिए यही सब कुछ है; किसी पहले से उभरी समस्या के लिए यह पहली कॉल है।
मुफ़्त / कम लागत वाली मदद: प्रमाणित प्रतियों और EC के लिए सब-रजिस्ट्रार का कार्यालय और राज्य भूमि अभिलेख पोर्टल (पाठ 23); मुफ़्त या सब्सिडी वाली कानूनी सहायता के लिए ज़िला कानूनी सेवा प्राधिकरण (DLSA); मार्गदर्शन के लिए राष्ट्रीय उपभोक्ता हेल्पलाइन (1915)।
अभिलेख और रजिस्ट्री: सब-रजिस्ट्रार (धोखाधड़ी वाली रजिस्ट्री पर आपत्ति दर्ज करने या कैविएट दाखिल करने के लिए) और नगर पालिका / राजस्व कार्यालय (म्यूटेशन और बकाया के लिए)।
अदालतें और फोरम: टाइटल की घोषणा, विशिष्ट पालन (specific performance), या सूट टु क्वाएट टाइटल के लिए सिविल कोर्ट; जहाँ बिल्डर या कोई सशुल्क सेवा शामिल हो वहाँ उपभोक्ता फोरम (जिला ≤ ₹50 लाख, राज्य ₹50 लाख–₹2 करोड़, राष्ट्रीय > ₹2 करोड़); धोखाधड़ी के लिए पुलिस / EOW और साइबर क्राइम पोर्टल; मिलीभगत करने वाले अधिवक्ता के खिलाफ राज्य बार काउंसिल।
ईमानदारी से समयसीमा की बात करें तो: संपत्ति के मालिकाना हक (title) पर दीवानी मुकदमा सालों तक, कभी-कभी कई सालों तक चल सकता है। यही वजह है कि पैसा और मेहनत पहले लगाना ज़रूरी है — भुगतान से पहले ₹20,000–₹30,000 की जाँच उस मज़बूत मुकदमे से कहीं ज़्यादा काम की है जो बाद में दर्ज हो।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

किसी भी गंभीर मामले में, हाँ। आपका ऑनलाइन चेक (पाठ 23) एक अच्छा पहला फ़िल्टर है, लेकिन वह कोई लंबित मुकदमा, EC से बाहर का इक्विटेबल मॉर्गेज, नाबालिग का हिस्सा, या टूटी हुई मालिकाना श्रृंखला नहीं देख सकता — और यह किसी ज़िम्मेदार पेशेवर की राय भी नहीं है। ये दोनों परतें अलग-अलग काम करती हैं।

यह एक वकील की लिखित रिपोर्ट होती है जो एक निश्चित अवधि (आमतौर पर 13–30 साल) के रिकॉर्ड खंगालने के बाद तैयार होती है: उन्होंने क्या जाँचा, मालिकाना श्रृंखला क्या है, कौन-से बोझ (encumbrances) हैं, कोई मुकदमा है या नहीं — और उनकी यह राय कि title साफ़ और बिकने योग्य है या नहीं — आमतौर पर भुगतान से पहले पूरी की जाने वाली शर्तों (requisitions) के साथ।

बिक्री विलेख (sale deed) के विकल्प के तौर पर नहीं। GPA (जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी) काम करने का अधिकार देता है, मालिकाना हक नहीं; GPA पर खरीदने से कोई title नहीं मिलता (सूरज लैम्प, 2011)। एक असली पंजीकृत POA जिसमें असली मालिक का प्रतिनिधि वास्तविक बिक्री विलेख निष्पादित करे — वह अलग और वैध बात है।

यह वह नियम है जिसके तहत किसी संपत्ति पर चल रहा मुकदमा उसे मुकदमे के दौरान खरीदने वाले पर भी लागू होता है (Section 52, ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट) — भले ही आपको पता न हो। इसकी जाँच वकील की अदालत/मुकदमे की खोज और विक्रेता की शपथपूर्वक घोषणा से होती है; कोई सार्वजनिक पोर्टल नहीं है जो इसे भरोसेमंद तरीके से दिखाए।

तीस साल का मानक सबसे अच्छा है और ज़्यादा चीज़ें पकड़ता है। कर्ज़ देने वाले बैंक अक्सर 13 साल की खोज को अपनी न्यूनतम ज़रूरत मानते हैं। अगर आप करोड़ों रुपये लगा रहे हैं, तो 30 साल की खोज को प्राथमिकता दें।

विक्रेता या बिल्डर के दिए सर्टिफिकेट को शुरुआती बिंदु मानें, अपनी जाँच का आधार नहीं — यह उनका दस्तावेज़ है। अपने खुद के वकील की राय लें, खासकर उस ज़मीन के title के बारे में जिस पर प्रोजेक्ट खड़ा है।

नहीं। टाइटल इंश्योरेंस (पाठ 29, RERA Section 16) कुछ खामियों को कवर कर सकता है, लेकिन बीमा कंपनियाँ इसे खोज के आधार पर ही मूल्य देती और जारी करती हैं — यह जाँच को पूरा करता है, उसकी जगह नहीं लेता।

आमतौर पर खरीदार, क्योंकि यह खरीदार की रक्षा करती है और वकील खरीदार का होना चाहिए। अगर कोई विक्रेता अपना "खुद का" वकील आपकी जाँच के लिए थोपने की कोशिश करे, तो यह एक चेतावनी का संकेत है।

यह खामी की प्रकृति पर निर्भर करता है। पहले सुधारने योग्य चीज़ें (अनक्लियर कर्ज़, बकाया देनदारी) भुगतान से पहले निपटाना आम बात है। सौदा-तोड़ने वाली चीज़ें (सिर्फ़ GPA पर title, चल रहा मुकदमा, बिना अनुमति बेचा गया नाबालिग का हिस्सा, टूटी हुई श्रृंखला) — पहले ठीक करें या सौदा छोड़ें — "पैसे दे दो और बाद में सुलटाएंगे" वाला रास्ता कभी न अपनाएं।

यह एक चेतावनी का संकेत है। जिस विक्रेता का title साफ़ हो, उसे आपत्तियाँ आमंत्रित करने वाले नोटिस से डरने की कोई वजह नहीं। मना करने का मतलब है कि वे नहीं चाहते कि आपका पैसा जाने से पहले कोई दावेदार सामने आ जाए।

शब्दावली — टाइटल जाँच में इस्तेमाल होने वाले शब्द

शब्द	अर्थ
टाइटल खोज (Title search)	एक निश्चित अवधि (आमतौर पर 13–30 साल) में हर पिछले विलेख और रिकॉर्ड के ज़रिए संपत्ति के मालिकाना हक का पता लगाना, ताकि यह पुष्टि हो सके कि विक्रेता सच में उसका मालिक है और साफ़ title दे सकता है।
टाइटल ओपिनियन / सर्च रिपोर्ट (TSR)	खोज की वकील की लिखित रिपोर्ट — दायरा, मालिकाना श्रृंखला, बोझ (encumbrances), मुकदमेबाज़ी — और यह पेशेवर राय कि title साफ़ और बिकने योग्य है या नहीं, आमतौर पर शर्तों (requisitions) के साथ।
स्पष्ट एवं विपणनयोग्य title (Clear & marketable title)	ऐसा title जो उचित संदेह और मौजूदा बोझ से मुक्त हो, जिसे एक समझदार खरीदार स्वीकार करे और आगे बेच सके; यह मात्र "पंजीकृत" होने से ऊँचा मानक है।
title पर शर्तें (Requisitions on title)	वकील की वे शर्तें या दस्तावेज़ जो सौदा पूरा होने से पहले पूरे किए जाने ज़रूरी हैं (जैसे बैंक का लियन-रिलीज़, सोसाइटी का NOC), जो एक सशर्त राय को साफ़ राय में बदलते हैं।
लिस पेन्डेंस (Lis pendens)	"लंबित मुकदमा"; ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट के Section 52 के तहत, मुकदमे के दौरान संपत्ति खरीदने वाला उस मुकदमे के परिणाम से बंधा होता है — भले ही उसे इसकी जानकारी न हो।
मॉर्गेज / लियन / चार्ज (Mortgage / lien / charge)	किसी संपत्ति पर कर्ज़दाता का सुरक्षा हित, क्योंकि मालिक ने उसके बदले कर्ज़ लिया था; खरीदने से पहले इसे हटवाना (बैंक का नो-ड्यूज़) ज़रूरी है। इक्विटेबल मॉर्गेज केवल CERSAI पर दिख सकता है, EC पर नहीं।
नाबालिग का / अविभाजित हिस्सा (Minor's / undivided share)	नाबालिग का हिस्सा (जो अदालत की अनुमति के बिना नहीं बेचा जा सकता) या अविभाजित परिवार (कोपार्सेनरी) का हित; बिक्री में हर हिस्सेदार का शामिल होना ज़रूरी है, वरना बिक्री रद्द हो सकती है।
GPA-बिक्री का जाल (GPA-sale trap)	पंजीकृत बिक्री विलेख की जगह जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी पर संपत्ति "बेचना"; इससे कोई मालिकाना हक नहीं मिलता (सूरज लैम्प, 2011)। यह एक असली पंजीकृत POA से अलग है जो वास्तविक बिक्री निष्पादित करने के लिए इस्तेमाल हो।
सार्वजनिक नोटिस (अखबार में नोटिस)	पंजीकरण पूरा होने से पहले अखबार में दिया जाने वाला नोटिस, जिसमें कोई भी दावेदार आपत्ति दर्ज करा सकता है; इससे छुपे हुए दावेदार सामने आते हैं और सद्भावना से खरीदने वाले (bona-fide-purchaser) की स्थिति मज़बूत होती है — लेकिन यह टाइटल सर्च की जगह कभी नहीं ले सकता।
स्वामित्व की श्रृंखला (पुनरावलोकन, L8)	पिछले मालिकाना हक़ के दस्तावेज़ों का वह अटूट क्रम, जो यह साबित करता है कि मौजूदा विक्रेता तक स्वामित्व कैसे पहुँचा।
अनुमानित बनाम निर्णायक स्वामित्व (पुनरावलोकन, L8)	भारत में लेन-देन का पंजीकरण होता है — यानी यह अनुमानित (presumptive) और खंडनयोग्य साक्ष्य है, न कि राज्य-गारंटीशुदा निर्णायक (conclusive) स्वामित्व — और यही वजह है कि टाइटल सर्च की ज़रूरत पड़ती है।

मुख्य बातें

भारत में स्वामित्व अनुमानित (presumptive) है, गारंटीशुदा नहीं — इसलिए स्वच्छ टाइटल स्थापित करना आपकी ज़िम्मेदारी है, और यही काम एक वकील की टाइटल सर्च करती है।
टाइटल सर्च लगभग 30 साल के स्वामित्व का पता लगाती है (बैंक 13 साल भी मान सकते हैं) — इसमें सब-रजिस्ट्रार, EC, राजस्व अभिलेख, सोसाइटी, CERSAI और कोर्ट सर्च शामिल हैं।
टाइटल ओपिनियन / TSR वह दस्तावेज़ है जो आपको मिलता है: इसका दायरा, स्वामित्व की श्रृंखला, बाधाएँ (encumbrances), मुकदमेबाज़ी की सर्च, विक्रेयता (marketability) की राय, और requisitions — सब ध्यान से पढ़ें।
"स्वच्छ और विक्रेय (marketable) टाइटल" का मतलब सिर्फ "पंजीकृत" से कहीं ऊँचा है — यह उचित संदेह और बाधाओं से मुक्त हो, और अगले खरीदार को दोबारा बेचा जा सके।
लिस पेंडेंस (lis pendens) (TPA धारा 52) आपको किसी लंबित मुकदमे के फैसले से बाँध देता है, भले ही आपको उसकी जानकारी न हो — यह एक ऐसा ख़तरा है जो कोई भी पोर्टल नहीं दिखाता; केवल वकील की कोर्ट सर्च इसे पकड़ती है।
GPA अधिकार (authority) देता है, स्वामित्व नहीं: GPA पर ख़रीदने से कोई टाइटल नहीं मिलता (सूरज लैम्प, 2011)। अगर पंजीकृत बिक्री विलेख (sale deed) नहीं है, तो आप स्वामित्व नहीं ख़रीद रहे।
Requisitions (बैंक का लियन-रिलीज़, सोसाइटी का नो-ड्यूज़) — ये सब भुगतान से पहले सुलझाएँ — आदर्श रूप से रकम एस्क्रो में रखकर; सार्वजनिक नोटिस सर्च को पूरक बनाता है, उसकी जगह नहीं लेता।
₹20,000–₹30,000 साल की सर्च का ख़र्च ₹1.85 करोड़ की कीमत का लगभग 0.14% है — यह सौदे का सबसे सस्ता बीमा है। दोबारा बिकने वाली संपत्ति, प्लॉट, विरासत में मिली संपत्ति, किसी भी GPA, या किसी भी विवाद की भनक पर यह ज़रूरी है; RERA नई इमारत पर थोड़ी हल्की हो सकती है, पर छोड़ी नहीं जाती।

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