खरीद का बजट और होम लोन की बुनियादी बातें

रोहन और मीरा अय्यर मुश्किल काम कर चुके हैं। पाठ 2 · क्या खरीदना आपके लिए सही है? में उन्होंने तय किया कि घर लेना उनके लिए सही है; पाठ 14 · बातचीत, ऑफर और बुकिंग अमाउंट में उन्होंने एक खास फ्लैट की कीमत पर सहमति बना ली — बेंगलुरु में RERA-पंजीकृत, निर्माणाधीन 2BHK, कारपेट एरिया 720 वर्ग फुट, एग्रीमेंट मूल्य ₹95,00,000 (पचानवे लाख)। उन्होंने बुकिंग अमाउंट भी दे दिया है। कीमत तय हो चुकी है। जो तय नहीं हुआ वो है उसके पीछे का पैसा — और वहीं डर रहता है।

रात को तीन सवाल उन्हें चैन से सोने नहीं देते। "बैंक ₹72,00,000 के लोन की बात कर रहा है — क्या वो सच में मिलेगा?" "EMI कितनी होगी, और क्या अगले बीस साल तक हर महीने वो हमारा दम घोंटती रहेगी?" और मन ही मन एक और सवाल — "हमने ₹23,00,000 बचाए हैं — क्या यह काफ़ी भी है?" यह पाठ तीनों सवालों के जवाब देता है, उसी क्रम में, उनके असली नंबरों पर — और फिर दो बिल्कुल अलग खरीदारों के लिए भी यही करता है।

एक बार नियम समझ आ जाएँ तो इसमें कोई अंदाज़ा नहीं लगाना पड़ता। कोई भी बैंक तीन बातें तय करता है — वो फ्लैट की कितनी कीमत पर लोन देगा (यही LTV है), आपकी आमदनी का कितना हिस्सा EMI में जा सकता है (यही FOIR है), और आपके पुराने रिकॉर्ड पर कितना भरोसा किया जाए (यही आपका CIBIL स्कोर है) — और आपका लोन बस इन तीनों में से सबसे कम वाली सीमा तक ही मिलता है। हम एक-एक करके इन्हें समझेंगे, देखेंगे कि Iyer परिवार की ₹72,00,000 की मान्यता हकीकत से कैसे टकराती है, फिर Neha के लिए यही करेंगे — जो अकेली, एक तनख्वाह पर घर खरीद रही है — और Aarti के लिए भी, जो किराए पर रहती है और जानना चाहती है कि वो खरीद भी सकती है या नहीं।

लोन पात्रता दरअसल बैंक का एक ही सवाल का जवाब है: वो इस फ्लैट पर अधिकतम कितना उधार देगा? सुनने में यह एक ही हिसाब लगता है, लेकिन असल में यह तीन अलग-अलग सीमाओं में से सबसे कम होती है। इनमें से कोई एक भी चूक गई, तो आपकी "पात्र" राशि चुपचाप घट जाती है — और आमतौर पर सबसे बुरे वक्त पर, जब आप किसी जगह पर पहले ही दिल दे बैठे होते हैं।

1. प्रॉपर्टी की सीमा (LTV)। बैंक कभी भी किसी फ्लैट का 100% फंड नहीं करता। RBI लोन को प्रॉपर्टी की कीमत के एक तय प्रतिशत तक सीमित रखता है — 90%, 80% या 75%, यह कीमत पर निर्भर करता है। बाकी हिस्सा आपका डाउन पेमेंट होता है। इसे हम §2 में विस्तार से समझेंगे।
2. आमदनी की सीमा (FOIR)। आपकी तनख्वाह एक हद तक ही EMI उठा सकती है। बैंक तय करते हैं कि आपकी टेक-होम सैलरी का कितना हिस्सा सभी EMIs में जा सकता है — नौकरीपेशा खरीदारों के लिए यह आमतौर पर 50% के आसपास होता है। इससे अधिकतम EMI तय होती है, और उससे अधिकतम लोन। यह §4 में है।
3. रिकॉर्ड की सीमा (CIBIL)। आपका क्रेडिट स्कोर तय करता है कि बैंक आपको लोन देगा भी या नहीं, और किस ब्याज दर पर। कमज़ोर स्कोर लोन घटा सकता है, रद्द कर सकता है, और चुपचाप उसे महँगा भी बना सकता है। यह §6 में है।

बैंक तीनों में से सबसे कम राशि को मंज़ूर करता है। आमदनी की सीमा के पीछे दो और बातें काम करती हैं: आपकी मौजूदा देनदारियाँ (जो EMIs आप पहले से दे रहे हैं, वो नई EMI के लिए जगह कम कर देती हैं) और आपकी उम्र व अवधि (30 साल का व्यक्ति रिटायरमेंट तक लोन खींच सकता है; 55 साल का नहीं, इसलिए उसकी EMI बड़ी होनी पड़ती है)। लेकिन तस्वीर को सरल रखें — ज़्यादातर नौकरीपेशा पहले घर खरीदने वालों के लिए असल में बाधा बनने वाली सीमा प्रॉपर्टी की या नकदी की होती है, आमदनी की नहीं। Iyer परिवार इसे अभी साबित करने वाला है।

लोन-टु-वैल्यू, यानी LTV, वह हिस्सा है जो बैंक किसी प्रॉपर्टी की कीमत पर उधार देने को तैयार होता है। अगर बैंक ₹50,00,000 के फ्लैट पर 80% फंड करता है, तो लोन ₹40,00,000 होगा और बाकी ₹10,00,000 — जो डाउन पेमेंट आपने पाठ 2 में देखा था — आपकी अपनी जेब से आएगा। LTV कोई मोलभाव की चीज़ नहीं है; इसे भारतीय रिज़र्व बैंक तय करता है, और कीमत बढ़ने के साथ यह कम होती जाती है।

2026 में लागू RBI की बैंड्स इस तरह हैं: ₹30,00,000 तक के लोन पर 90% तक फंडिंग मिल सकती है (आप 10% डाउन पेमेंट देते हैं); ₹30,00,000 से ₹75,00,000 तक, 80% तक (20% डाउन); और ₹75,00,000 से ऊपर, केवल 75% तक (25% डाउन)। महँगे घर पर कम प्रतिशत क्यों? क्योंकि बड़े रिस्क पर बैंक चाहता है कि आपका खुद का पैसा भी ज़्यादा लगे — जितना आपका अपना दाँव पर होगा, उतनी ही सावधानी से आप चुकाएँगे। यह कोई सज़ा नहीं, बल्कि एक समझदारी भरी व्यवस्था है। देखते हैं Iyer परिवार का ₹95,00,000 का फ्लैट किस बैंड में आता है:

Iyers का फ्लैट ₹75,00,000 से ऊपर का है, इसलिए यह 75% बैंड में आता है। ₹95,00,000 का पचहत्तर प्रतिशत ₹71,25,000 होता है — बैंक अधिकतम इतना ही उधार देगा। लेकिन पूरी योजना ₹72,00,000 के लोन पर बनी थी। अनुपात देखें: ₹72,00,000 ÷ ₹95,00,000 = 75.79%, जो 75% की सीमा से थोड़ा-सा ऊपर है। तो लोन घटाकर ₹71,25,000 कर दिया जाता है, और ₹75,000 का फ़र्क Iyers को अतिरिक्त डाउन पेमेंट के रूप में खुद भरना पड़ेगा। इस पाठ का मकसद ही ऐसे छोटे-छोटे झटकों को पहले से दूर करना है — ₹75,000 से अभी, इस पैराग्राफ में मिलना बेहतर है, बजाय इसके कि सैंक्शन डेस्क पर जाकर पता चले।

Iyers का ₹23,00,000 डाउन पेमेंट के लिए रखा गया था — कीमत माइनस लोन, ₹95,00,000 माइनस ₹72,00,000। अब दो चीज़ें इसे बढ़ा देती हैं। पहली, LTV की कटौती जो हमने अभी देखी: लोन ₹71,25,000 है, तो डाउन पेमेंट असल में ₹23,75,000 हो जाती है, यानी ₹75,000 ज़्यादा। दूसरी — और कहीं बड़ी — पाठ 2 से अधिग्रहण-लागत का ढेर: वो टैक्स और शुल्क जो हर खरीद पर ऊपर से लगते हैं और फ्लैट की कीमत में कभी नहीं बताए जाते। ₹95,00,000 के फ्लैट के लिए असल में जो नकद चाहिए, वो यहाँ है:

एक-एक जोड़ें। डाउन पेमेंट ₹23,75,000; स्टैम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन ₹95,00,000 का लगभग 6.5%, यानी करीब ₹6,17,500 (कर्नाटक; सटीक आंकड़ा और महिला खरीदार की सुविधा पाठ 25 · स्टैम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन में देखें); इस निर्माणाधीन फ्लैट पर 5% GST, ₹4,75,000 (यह बिल्डर का एक निर्माणाधीन घर पर लगने वाला शुल्क है — पाठ 19 · निर्माणाधीन बुकिंग में विस्तार से समझाया गया है; तैयार या रीसेल घर पर यह नहीं लगता); और लगभग ₹1,00,000 अन्य खर्च — लोन प्रोसेसिंग शुल्क, मॉर्गेज रजिस्ट्रेशन (MODT), वकील की टाइटल जाँच और पहले साल का होम इंश्योरेंस। कुल अपना धन ₹35,67,500 चाहिए — जबकि Iyers ने ₹23,00,000 अलग रखे थे। फ़र्क ₹12,67,500 का है।

यही वो आंकड़ा है जो सच्चा डर खुलकर सामने रखता है: उनके पास इस फ्लैट के लिए ज़रूरी नकद से ₹12,67,500 कम हैं। यह कोई तबाही नहीं है — यह एक जानी-पहचानी रकम है, जिसके हिसाब से अब योजना बनाई जा सकती है (और बचत करें, फ्लैट बदलें, समय आगे बढ़ाएं, या घर वालों की मदद लें)। और यह साफ़-साफ़ मिलता भी है, जिससे पता चलता है कि हिसाब सही है: अपना धन ₹35,67,500 जमा लोन ₹71,25,000 बराबर ₹1,06,92,500 — यानी ठीक फ्लैट की ₹95,00,000 और ₹11,92,500 खर्च। कुछ भी छुपा नहीं है; हर रुपए का हिसाब है।

तो प्रॉपर्टी ने लोन की सीमा ₹71,25,000 पर तय कर दी। क्या Iyers इस पर EMI चुका सकते हैं? यह दूसरी सीमा है — FOIR, यानी फिक्स्ड-ऑब्लिगेशन-टू-इनकम रेशियो (Fixed-Obligations-to-Income Ratio)। FOIR यह बताता है कि आपकी मासिक नेट आमदनी का कितना हिस्सा आपकी सभी EMI और तय देनदारियाँ खा सकती हैं। बैंक इसे नौकरीपेशा खरीदारों के लिए लगभग 50% पर सीमित रखते हैं: अगर आपकी आधी से ज़्यादा टेक-होम सैलरी पहले से किश्तों में जा रही है, तो वे और लोन नहीं देंगे। दो बातें ध्यान रखें — यह ग्रॉस सैलरी पर नहीं, नेट (टेक-होम) सैलरी पर मापा जाता है, और इसमें आपकी हर पुरानी EMI भी गिनी जाती है।

Iyers की मिली-जुली आमदनी ₹28,00,000 सालाना है। इनकम टैक्स, प्रोविडेंट फंड और प्रोफेशनल टैक्स के बाद उनकी टेक-होम सैलरी करीब ₹2,00,000 महीना है (यहाँ हम यही मानकर चलेंगे; टैक्स का विवरण पाठ 30 · हाउस प्रॉपर्टी पर इनकम टैक्स में है)। 50% FOIR सीमा का मतलब है कि EMI में हर महीने ₹1,00,000 तक जा सकते हैं। ₹71,25,000 के लोन पर उनकी EMI ₹61,832 है — जो टेक-होम का 30.9% है, सीमा से आराम से कम, और हर महीने ₹38,168 की गुंजाइश बची रहती है (ऊपर के विज़ुअल में गेज ठीक यही दिखाता है)। उलटा देखें तो ₹1,00,000 EMI क्षमता लगभग ₹1,15,00,000 के लोन को संभाल सकती है। बैंक का LTV सिर्फ़ ₹71,25,000 की अनुमति देता है। तो Iyers के लिए आमदनी बाधा नहीं है — प्रॉपर्टी है। उनकी सैलरी फ्लैट की अनुमति से कहीं ज़्यादा लोन उठा सकती है।

₹61,832 आता कहाँ से है? EMI — समान मासिक किस्त (Equated Monthly Instalment) — वो एक तय भुगतान है जो आप हर महीने करते हैं, जिसमें आपके बकाया लोन पर ब्याज भी शामिल होता है और मूल राशि का एक हिस्सा भी, इस तरह कि लोन समय पूरा होते-होते बिल्कुल शून्य हो जाए। शुरुआत में ज़्यादातर हिस्सा ब्याज होता है; अंत के करीब ज़्यादातर हिस्सा मूल राशि होती है। यह तीन चीज़ों से तय होती है — लोन, ब्याज दर और अवधि — और इस एक फॉर्मूले से निकलती है:

Iyers के आंकड़े डालें: P = ₹71,25,000, r = 8.5% ÷ 12 ÷ 100, n = 20 × 12 = 240 महीने। नतीजा आता है ₹61,832 महीना। (अगर बैंक ने उनका पूरा ₹72,00,000 जो उन्होंने पहले माना था, वो दिया होता, तो EMI ₹62,483 होती — ₹75,000 का अतिरिक्त लोन हर महीने लगभग ₹651 ज़्यादा का बोझ डालता।) यहाँ हम 8.5% सालाना की एक प्रतिनिधि 2026 दर इस्तेमाल कर रहे हैं; होम लोन की दरें बदलती रहती हैं और RBI के रेपो रेट से जुड़ी होती हैं, और इसकी पूरी मशीनरी — फिक्स्ड बनाम फ्लोटिंग, EBLR, प्रीपेमेंट, लेंडर बदलना — यह सब पाठ 16 · होम लोन, गहराई से में है।

अब वो संख्या जो लोगों को चौंकाती है। 20 सालों में Iyer परिवार कुल मिलाकर ₹1,48,39,777 चुकाता है — जिसमें से ₹77,14,777 सिर्फ ब्याज है, यानी उन्होंने जो ₹71,25,000 उधार लिया था उससे भी ज़्यादा। यह कोई लूट नहीं है; यह एक बड़ी रकम को लंबे समय के लिए उधार लेने का सीधा हिसाब है, जहाँ हर महीने बकाया राशि पर ब्याज लगता है। और इसका मतलब है कि अवधि (tenure) एक दो धारी तलवार है — इसे बढ़ाओ तो मासिक EMI कम होती है, लेकिन पूरे कर्ज़ पर कुल ब्याज बढ़ जाता है। देखिए:

20 से 25 साल करने पर मासिक EMI में ₹4,460 की राहत मिलती है — यह सच में सांस लेने की जगह है — लेकिन कर्ज़ की पूरी अवधि में ब्याज ₹23,71,952 बढ़ जाता है। दूसरी तरफ, 15 साल पर जाने से हर महीने ₹8,331 ज़्यादा देने पड़ते हैं, लेकिन ब्याज में ₹22,10,492 की बचत होती है। यहाँ कोई मुफ्त का लंच नहीं है: कम EMI का मतलब है ज़्यादा कुल भुगतान। जितनी कम अवधि की EMI आप आराम से उठा सकते हों, वही चुनिए — और याद रखिए कि आप आगे चलकर आमतौर पर प्रीपेमेंट (prepayment) करके अवधि घटा सकते हैं (पाठ 16)।

तीसरी सीमा है आपका रिकॉर्ड। CIBIL स्कोर एक तीन अंकों की संख्या है जो 300 से 900 के बीच होती है। इसे क्रेडिट ब्यूरो TransUnion CIBIL आपके पुराने कर्ज़ों और क्रेडिट कार्ड के भुगतान के आधार पर बनाता है — समय पर, देरी से, या बिल्कुल नहीं। बैंक इसे देखकर समझते हैं कि आप कर्ज़ चुकाने में कितने भरोसेमंद हैं। आम तौर पर उन्हें 750 या उससे ऊपर चाहिए; लगभग पाँच में से चार होम लोन उन्हीं लोगों को मिलते हैं जिनका स्कोर 750 से ऊपर होता है। यह स्कोर एक साथ दो काम करता है, और दूसरा काम वो होता है जिसे लोग अक्सर नज़रअंदाज़ कर देते हैं।

पहला काम है दरवाज़ा खोलना या बंद करना: कम स्कोर पर कर्ज़ मिलने से मना हो सकता है, या कम मिल सकता है। दूसरा काम है कीमत तय करना: मंज़ूरी मिल भी जाए, तो कमज़ोर स्कोर पर ब्याज दर ज़्यादा लगती है — और इतने बड़े कर्ज़ पर यह फर्क लाखों में पड़ता है। देखिए कि वही ₹71,25,000 का कर्ज़ अलग-अलग स्कोर बैंड में कितना महँगा पड़ता है:

एक ही कर्ज़, एक ही बीस साल — बस स्कोर बदलता है। 800 से ऊपर के बेहतरीन स्कोर पर ~8.4% की दर से EMI ₹61,382 होती है। 650–699 बैंड में आते ही दर बढ़कर लगभग 10.5% हो जाती है, और EMI ₹71,135 तक पहुँच जाती है — हर महीने करीब ₹9,750 ज़्यादा। पूरी अवधि में यह लगभग ₹23,40,000 का अतिरिक्त ब्याज बनता है, सिर्फ एक कमज़ोर रिकॉर्ड की वजह से। घर खरीदने से पहले के सालों में आप जो स्कोर बनाते हैं, वही चुपचाप उस घर की कीमत तय करता है।

अब तीनों सीमाओं को एक साथ देखते हैं। LTV कर्ज़ को ₹71,25,000 तक सीमित करता है। FOIR के हिसाब से लगभग ₹1,15,00,000 की EMI वाला कर्ज़ मिल सकता है — यह कहीं ज़्यादा है, तो आमदनी के लिहाज़ से कोई दिक्कत नहीं। CIBIL, यह मानते हुए कि Iyer परिवार का रिकॉर्ड साफ है, उन्हें सबसे अच्छी दर पर मंज़ूरी देता है। सबसे छोटी सीमा जीतती है, और यहाँ वो है प्रॉपर्टी: कर्ज़ ₹71,25,000 है, EMI ₹61,832 है, और मंज़ूरी में कोई संदेह नहीं। कागज़ों पर फ्लैट उनकी पहुँच में है।

तो Iyer परिवार और चाबियों के बीच असल में क्या आड़े आ रहा है? न उनकी आमदनी, न बैंक की इच्छा — रुकावट है नकद। उन्हें अपने ₹35,67,500 चाहिए और उनके पास ₹23,00,000 हैं। असली बाधा ₹12,67,500 का अंतर है, और इसका हल यह नहीं कि और उधार लें (वो नहीं ले सकते — LTV रोकता है), बल्कि यह है कि उस अंतर को पाटें: फर्क बचाएँ, थोड़ा सस्ता फ्लैट देखें, मासिक बचत के लिए लंबी अवधि का सहारा लें, या मदद स्वीकार करें। यह एक योजना है, घबराहट नहीं।

Neha Gupta की उम्र 31 है, वो अकेली हैं, और नोएडा में ₹18,00,000 सालाना की नौकरी करती हैं। उन्हें 2BHK का एक रेडी-टू-मूव फ्लैट ₹62,00,000 में मिला है और वो इसे अकेले खरीदना चाहती हैं। उनका डर वही है जो कई अकेले खरीदार रखते हैं: "क्या बैंक मुझे बिना को-आवेदक (co-applicant) के, सिर्फ एक तनख्वाह पर होम लोन देगा?" नियमों को इस बात से कोई फर्क नहीं पड़ता कि एक कमाने वाला है या दो — वे उन्हीं तीन सीमाओं पर ध्यान देते हैं। चलिए देखते हैं।

LTV: ₹62,00,000 पर, नेहा का फ्लैट ₹30,00,000–₹75,00,000 की रेंज में है, जिस पर 80% तक का लोन मिल सकता है। यानी ₹49,60,000 का लोन और ₹12,40,000 की डाउन पेमेंट। FOIR: उसकी टेक-होम सैलरी करीब ₹1,25,000 महीना है, तो 50% की सीमा पर अधिकतम EMI ₹62,500 बनती है। ₹49,60,000 के लोन पर 8.5% की दर से 20 साल में उसकी EMI ₹43,044 होगी — यानी टेक-होम का 34.4%, और ₹19,456 की गुंजाइश बचती है। उसकी आय तो असल में करीब ₹72,00,000 के लोन को सहारा दे सकती है; उसे चाहिए तो बस ₹49,60,000। वो अकेली सैलरी पर, बिना किसी सह-आवेदक के, आराम से योग्य है। उसके डर का जवाब सीधा है: हाँ।

नेहा की नकद ज़रूरत Iyer परिवार से कम है — और इसकी एक बड़ी वजह है: उसका फ्लैट तैयार है, निर्माणाधीन नहीं, इसलिए GST बिल्कुल नहीं लगेगा। उत्तर प्रदेश में स्टैंप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन मिलाकर करीब 7% पड़ता है — यानी लगभग ₹4,34,000 (और महिला खरीदार को वहाँ आमतौर पर स्टैंप ड्यूटी में छूट मिलती है; देखें पाठ 25) — साथ में करीब ₹1,00,000 के अन्य शुल्क, कुल ₹5,34,000 का खर्च। इसमें ₹12,40,000 की डाउन पेमेंट जोड़ें तो उसे अपने पास से ₹17,74,000 चाहिए। उसके पास लगभग ₹18,00,000 की बचत है — तो Iyer परिवार के उलट, वो बस पार कर लेती है।

Iyer परिवार और नेहा ने एक फ्लैट देखकर शुरुआत की और पूछा कि बैंक कितना देगा। लेकिन समझदारी का सवाल — खासकर तब जब आप किसी जगह के प्यार में पड़े न हों — उल्टा चलता है: पहले देखो कि तुम कितना बोझ उठा सकते हो, और उससे तय करो कि किस कीमत पर घर देखना चाहिए। इसका तरीका एक कड़ी की तरह है। अपनी नेट आय लो, FOIR की सीमा लगाकर सबसे बड़ी EMI निकालो, फिर उस EMI को सबसे बड़े लोन में बदलो (प्रति लाख शॉर्टकट से), और उसमें अपनी बचत से दी जाने वाली डाउन पेमेंट जोड़ो — यही तुम्हारी अधिकतम सीमा है। इसे परखने के लिए Aarti एकदम सही उदाहरण है।

Aarti Deshpande की उम्र 24 है, वो Pune में 1BHK किराए पर रहती है — ₹22,000 महीना — और उसकी सालाना आय ₹11,00,000 है। उसे यकीन नहीं है कि घर खरीदना उसके लिए मुमकिन भी है या नहीं, और उसने करीब ₹8,00,000 बचाए हैं। उसकी टेक-होम सैलरी लगभग ₹85,000 महीना है। 50% FOIR से अधिकतम EMI ₹42,500 बनती है, जो 8.5% की दर पर 20 साल में करीब ₹48,97,000 के लोन को सहारा देती है। केवल आय के आधार पर, Aarti करीब ₹49,00,000 का लोन उठा सकती है — जो सुनने में काफी लगता है।

लेकिन इस कड़ी की एक और कड़ी है, और Aarti के लिए यही असली अड़चन है। लोन के लिए डाउन पेमेंट और खर्चे भी चाहिए, और ये बचत से आते हैं। उसकी ₹8,00,000 की बचत बस इतनी है कि करीब ₹30,00,000 के घर पर डाउन पेमेंट और शुल्क भर सके — जहाँ 90% LTV डाउन पेमेंट को ₹3,00,000 तक सीमित रखे, और ~₹3,10,000 स्टैंप ड्यूटी और शुल्क के लिए जगह बचे। उस घर पर ₹27,00,000 का लोन और ₹23,431 की EMI बनती है — जो लगभग उसके मौजूदा किराए जितनी है — और FOIR का 27.6% आराम से रहता है। तो Aarti की सीमा उसकी सैलरी नहीं, उसकी बचत तय कर रही है। आय नहीं, नकदी उसकी दीवार है।

और यहाँ सच्चाई से पढ़ना, अंकगणित से ज़्यादा ज़रूरी है। ₹30,00,000 का बजट Pune में बहुत कम काम का है, और अपनी ₹8,00,000 की बचत इसमें लगा देने पर कोई बफ़र नहीं बचेगा। ये आँकड़े धीरे से पाठ 2 · क्या खरीदना सही है? की तरफ इशारा कर रहे हैं: Aarti के लिए अभी किराए पर रहना और जमा राशि बढ़ाना बहुत संभव है कि सही कदम हो। यह जानकारी है, सलाह नहीं — कैलकुलेटर उसे आँकड़े देता है; फैसला, और उसके इर्द-गिर्द की ज़िंदगी, उसकी अपनी है।

एक तरीका है जिससे तुम घर देखने जाने से पहले ही अपना असली नंबर जान सकते हो — सैंक्शन डेस्क पर जाकर नहीं, जब तक तुम फँस चुके हो: यह है प्री-अप्रूवल, जिसे सैंक्शन-इन-प्रिंसिपल भी कहते हैं। तुम पहले से बैंक में आवेदन करते हो; वो तुम्हारी आय जाँचता है, CIBIL देखता है, और एक पत्र जारी करता है जिसमें लिखा होता है कि वो तय शर्तों पर कितना उधार देने को तैयार है — यह आमतौर पर तीन से छह महीने तक मान्य रहता है। यह तीन सीमाओं में से FOIR और CIBIL वाला हिस्सा पहले ही निपटा देता है, ताकि तुम उम्मीद की जगह असली बजट लेकर घर देखने जाओ।

फ्लैट चुनने से पहले यह क्यों करें? दो वजहें हैं। पहली — यह तुम्हें किसी ऐसी जगह के प्यार में पड़ने से रोकता है जिसे तुम खरीद नहीं सकते। दूसरी — यह तुम्हें वो ताकत देता है जिसकी बात पाठ 14 में है: एक बिल्डर या विक्रेता प्री-अप्रूव्ड खरीदार को "अभी फाइनेंस की व्यवस्था कर रहे हैं" वाले खरीदार से कहीं ज़्यादा गंभीरता से लेता है, क्योंकि तुम जल्दी सौदा बंद कर सकते हो। लेकिन यह ज़रूर समझो कि यह पत्र क्या वादा नहीं करता:

1. यह अंतिम स्वीकृति नहीं है। जो खास प्रॉपर्टी तुमने चुनी है, उसे अभी भी बैंक की कानूनी और तकनीकी (मूल्यांकन) जाँच पास करनी होगी — और लोन उतना ही बड़ा होगा जितना उस फ्लैट का LTV अनुमति देता है। ₹60,00,000 के लिए प्री-अप्रूव्ड हो, लेकिन जो फ्लैट चुना वो ₹70,00,000 की ₹75,00,000 सीमा से ऊपर है? 75% LTV तय करेगा लोन, न तुम्हारा पत्र।
2. यह वितरण (डिस्बर्सल) नहीं है। पैसा तभी जारी होता है जब रजिस्टर्ड एग्रीमेंट हो जाए — और निर्माणाधीन फ्लैट के लिए — निर्माण के चरणों के हिसाब से (डिस्बर्सल की प्रक्रिया और प्री-EMI की जानकारी पाठ 19 · निर्माणाधीन फ्लैट बुक करना में है)।
3. यह रद्द हो सकता है या बदल सकता है। अगर यह समय सीमा पार कर जाए, या तुम्हारी आय, देनदारियाँ या CIBIL बदलें, या ब्याज दरें बदलें, तो रकम भी बदल जाएगी। प्री-अप्रूवल एक मज़बूत संकेत है, पक्का चेक नहीं।

सैंक्शन पत्र — असली दस्तावेज़, एक-एक खाना पढ़कर — की पूरी जानकारी पाठ 16 · होम लोन, गहराई में है। और अगर तुम्हारी प्रोफाइल पेचीदा है (स्व-रोज़गार, अनियमित आय, कमज़ोर या कम CIBIL) तो प्री-अप्रूवल तुम्हारे लिए अलग तरह से काम करता है; वो पाठ 17 · पेचीदे मामलों के लिए होम लोन में है।

होम लोन में सबसे आम नुकसान कोई अजनबी आकर पैसे चुरा लेना नहीं है — बल्कि यह है कि तुम्हें विनम्रता से उकसाया जाता है कि अपनी सीमा तक उधार लो, ताकि बाद में नौकरी जाने या ब्याज दर बढ़ने पर तुम लड़खड़ा जाओ। इस मुख्य खतरे के इर्द-गिर्द कुछ सीधे-सीधे घोटाले भी हैं। इनके संकेत एक बार समझ लो, फिर इन्हें पहचानना आसान है।

चारों में से गुज़रता धागा एक ही है: कोई आँकड़ा ऊपर चढ़ा दिया जाता है, या पहले से कोई फीस माँगी जाती है। एक एजेंट जो कहता है "आप ₹1,15,00,000 के लिए एलिजिबल हैं — बड़ा फ्लैट ले लीजिए" वह आपको एक सीमा थमा रहा है जैसे वह सलाह हो (§7)। कोई भी जो कागज़ पर एग्रीमेंट वैल्यू को बढ़ा-चढ़ाकर दिखाने की पेशकश करता है ताकि लोन आपके डाउन पेमेंट को कवर कर ले, वह एक अवैध नकद सौदे का प्रस्ताव दे रहा है जो आपके हिसाब-मिलान को तोड़ता है और रीसेल तथा टैक्स के वक्त तक आपका पीछा करता है। "लोन अप्रूव्ड — ₹4,999 प्रोसेसिंग फीस दें" वाला मैसेज असली बैंकों का तरीका नहीं है; एक असली फीस बैंक खुद किसी असली मंज़ूरी पर काटता है। और कोई भी — न कोई एजेंट, न कोई "कंसल्टेंट" — पैसे लेकर आपका CIBIL स्कोर ठीक नहीं कर सकता। सुरक्षित रुख उबाऊ हद तक कारगर है: एक आरामदेह FOIR के भीतर उधार लें, सीधे बैंक शाखा से पेश आएँ, और "गारंटीड अप्रूवल" के लिए कभी कोई फीस न दें।

शायद आप इसे थोड़ी देर से पढ़ रहे हैं। शायद आपने पहले ही अपने FOIR की ऊपरी सीमा तक खिंचाव कर लिया है और अब हर महीने EMI डराती है। या शायद किसी "एजेंट" ने प्रोसेसिंग शुल्क ले लिया और फिर वह लोन कभी आया ही नहीं — और उसने फ़ोन उठाना भी बंद कर दिया। सबसे पहले, अपने आप को दोष देना छोड़िए। यह पूरा सिस्टम आपको अधिकतम की तरफ धकेलने के लिए बना है — जितना बड़ा लोन, उतना बड़ा सबका कमीशन — और शुल्क वाले घोटाले इतने चिकने इसलिए होते हैं क्योंकि ये सावधान लोगों पर भी काम करते हैं। खुद को बेवकूफ़ समझना वह टैक्स है जो आप चुकाते हैं; यह सच्चाई नहीं है।

अब देखते हैं कि आप अभी भी क्या कर सकते हैं। अगर EMI बहुत भारी लग रही है, तो आपके पास कुछ विकल्प हैं: अपने लेंडर से अवधि बढ़ाने के लिए कहें — इससे मासिक भुगतान तुरंत कम हो जाएगा (हालाँकि कुल ब्याज ज़्यादा लगेगा — §5); जब भी बोनस या कोई अप्रत्याशित रकम मिले, तो प्रीपेमेंट करें ताकि बकाया राशि घटे (RBI के नियमों के तहत व्यक्तिगत उधारकर्ताओं को 1 जनवरी 2026 को या उसके बाद मिले फ्लोटिंग-रेट होम लोन पर कोई प्रीपेमेंट पेनल्टी नहीं लगती — इसकी पूरी जानकारी पाठ 16 में है); और जब एक-दो साल नियमित भुगतान कर लें, तो किसी दूसरे लेंडर के पास बैलेंस ट्रांसफर करने पर विचार करें जो कम दर दे (यह भी पाठ 16 में है)। अगर आपने किसी एजेंट को शुल्क दिया और वो गायब हो गया, तो यह भी कोई बंद गली नहीं है — इसकी शिकायत करें, ताकि आपके पैसे वापस मिलने की संभावना बने और अगला व्यक्ति इस जाल में न फँसे। यही अगले हिस्से में बताएंगे।

यह सब ऐसा नहीं है कि जिससे उबरा न जा सके। बहुत बड़ी EMI को दोबारा आकार दिया जा सकता है; गई हुई फीस की शिकायत हो सकती है; एक तंग साल निकाला जा सकता है। आप पहले नहीं हैं जिन्हें हद से ज़्यादा धकेला गया हो, और वापस उठने के टूल असली हैं — और आपके हाथ में हैं।

जब किसी लोन या लेंडर के साथ कुछ गड़बड़ हो जाए, तो शिकायत का रास्ता एक सीढ़ी की तरह है — सबसे नीचे से शुरू करें और ऊपर तभी जाएं जब ज़रूरत पड़े:

1. सबसे पहले, लोन देने वाले बैंक की शिकायत सेल में, लिखित में जाएं। ज़्यादातर विवाद — गलत शुल्क, जबरदस्ती बेची गई एड-ऑन सुविधा, देरी से मंज़ूरी — यहीं सुलझाने के लिए होते हैं, और आगे बढ़ने से पहले इसे रिकॉर्ड में रखना ज़रूरी है।
2. RBI बैंकिंग ओम्बड्समन के पास जाएं — बिल्कुल मुफ़्त — अगर बैंक 30 दिनों में समस्या न सुलझाए या जवाब से संतोष न हो। RBI के शिकायत प्रबंधन पोर्टल (cms.rbi.org.in) पर शिकायत दर्ज करें। यह बैंकों और ज़्यादातर NBFCs को कवर करता है और इसमें कोई खर्च नहीं है।
3. साइबर-क्राइम चैनल का इस्तेमाल करें — लोन एजेंट की धोखाधड़ी, फर्जी मंज़ूरी या शुल्क घोटाले के लिए: राष्ट्रीय पोर्टल cybercrime.gov.in पर जाएं, या ताज़ा वित्तीय धोखाधड़ी के लिए हेल्पलाइन 1930 पर कॉल करें, और अपने स्थानीय पुलिस / आर्थिक अपराध शाखा में भी रिपोर्ट करें। जल्दी करें — जितनी जल्दी रिपोर्ट करेंगे, पैसा वापस मिलने की संभावना उतनी ज़्यादा।
4. उपभोक्ता फोरम में जाएं — बैंक या बिचौलिए द्वारा सेवा में कमी के लिए, जहाँ नुकसान कोई अपराध नहीं बल्कि सेवा की विफलता हो।

मुझे असल में कितना लोन मिलेगा?

तीन में से सबसे कम रकम: फ्लैट पर LTV सीमा (कीमत के हिसाब से 90/80/75%), आपकी टेक-होम सैलरी पर 50% FOIR जितना सहारा देती है, और आपका CIBIL जितना अनुमति देता है। तीनों हिसाब लगाएं; जो सबसे कम हो, वही आपका लोन है। ज़्यादातर पहली बार घर खरीदने वालों के लिए LTV या नकद राशि की सीमा बाधा बनती है, न कि आमदनी।

होम लोन के लिए अच्छा CIBIL स्कोर कितना होना चाहिए?

750 या उससे ऊपर का लक्ष्य रखें — यहीं पर लगभग पाँच में से चार होम लोन मंज़ूर होते हैं, और सबसे अच्छी दरें भी यहीं मिलती हैं। ~700 से नीचे, ज़्यादा ब्याज दर की उम्मीद रखें; ~650 से नीचे, बैंक के मना करने की संभावना है। साल में एक बार मुफ़्त में जाँचें और आवेदन से पहले गलतियाँ सुधारें।

मेरी EMI कितनी बड़ी होनी चाहिए?

50% FOIR की सीमा से आराम से नीचे — आदर्श रूप से टेक-होम का 35–40% के आसपास, ताकि कोई बुरा महीना आपको तोड़ न दे। बैंक की सीमा आपका लक्ष्य नहीं है। Iyers 31% पर हैं, इसीलिए उनका लोन आसानी से चलता है।

₹75 लाख से ऊपर मुझे ज़्यादा डाउन पेमेंट क्यों देनी होगी?

क्योंकि ₹75,00,000 से ऊपर RBI की LTV सीमा घटकर 75% रह जाती है, यानी बैंक तीन-चौथाई देता है और आपको एक-चौथाई लाना होगा। ₹30,00,000 से नीचे आप केवल 10% लाते; ₹30 और ₹75 लाख के बीच, 20%। घर जितना महंगा, नियम उतनी ही ज़्यादा आपकी अपनी रकम उसमें लगाने की माँग करते हैं।

FOIR के लिए मेरी आमदनी ग्रॉस गिनी जाती है या नेट?

नेट — टैक्स, PF और प्रोफेशनल टैक्स काटने के बाद हाथ में आने वाली सैलरी। ग्रॉस सैलरी से बजट बनाना एक आम गलती है; बैंक वही रकम देखता है जो असल में आपके अकाउंट में आती है, और आपको भी वही देखनी चाहिए।

लंबी अवधि या छोटी?

लंबी अवधि मासिक EMI कम करती है लेकिन कुल ब्याज काफी बढ़ा देती है — Iyers 20 साल की तुलना में 25 साल में ₹23,71,952 ज़्यादा ब्याज देते हैं। जो सबसे छोटी अवधि की EMI आप आराम से चुका सकें, वही चुनें, और बाद में प्रीपेमेंट करके इसे और घटाएं।

क्या मुझे सिंगल इनकम पर होम लोन मिल सकता है?

हाँ — नियम वही तीन सीमाएं जाँचते हैं, चाहे एक कमाने वाला हो या दो। Neha अकेले ₹18,00,000 सालाना पर आराम से योग्य है। को-एप्लीकेंट आमदनी जोड़कर आपकी क्षमता बढ़ा सकता है, लेकिन यह ज़रूरी नहीं है।

क्या मुझे बैंक जितना अधिकतम लोन दे, वो लेना चाहिए?

नहीं। बैंक जो अधिकतम राशि देता है, वह आपकी आमदनी पर उसकी सबसे ऊपरी सीमा होती है — यह एक छत है, कोई सुझाव नहीं। कर्ज़ उस फ्लैट के लिए लें जो आप चाहते हैं और जितनी नकदी आपके पास है, उसके हिसाब से — न कि उस रकम के लिए जो कैलकुलेटर दिखाता है। अगर कोई एजेंट आपको अधिकतम रकम लेने के लिए धकेल रहा है, तो यह एहसान नहीं, बल्कि एक चेतावनी है।

क्या प्री-अप्रूवल से लोन पक्का हो जाता है?

नहीं। यह बस इतना बताता है कि आपकी आमदनी और CIBIL किस हद तक साथ देते हैं — लेकिन उस खास फ्लैट को अभी भी बैंक की कानूनी और मूल्यांकन जाँच पास करनी होगी। लोन उस फ्लैट की LTV सीमा से बँधा होगा, और यह पत्र समय के साथ बदल या खत्म भी हो सकता है। यह एक मज़बूत संकेत है और बातचीत में काम आता है — लेकिन यह कोई पक्का चेक नहीं है।

क्या स्टांप ड्यूटी और GST लोन में शामिल होते हैं?

नहीं। LTV सिर्फ फ्लैट की कीमत पर लागू होती है; स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन, GST और शुल्क — ये सब डाउन पेमेंट के ऊपर, पूरी तरह आपकी अपनी जेब से देने होते हैं। इनका बजट अलग से बनाएं — स्टांप ड्यूटी और शुल्क के लिए लगभग 7–8%, और अगर फ्लैट निर्माणाधीन है तो ~5% GST अलग से।

इस पाठ की हर बात नीचे दिए एक इंटरैक्टिव टूल में मौजूद है। "क्या मैं यह घर खरीद सकता/सकती हूँ?" वाले हिस्से में आप कीमत, अपनी टेक-होम सैलरी, कोई भी मौजूदा EMI, अपनी बचत, अवधि और ब्याज दर डालते हैं — और यह आपको LTV-सीमित लोन, EMI, आपका FOIR, और वास्तव में कितनी नकदी चाहिए, यह सब दिखाता है — साथ में यह भी बताता है कि आप आरामदेह हैं, थोड़े तंग हैं, या कम पड़ रहे हैं। "मैं कितने का घर खरीद सकता/सकती हूँ?" वाला हिस्सा आपकी आमदनी और बचत से उलटा चलकर वह अधिकतम सीमा बताता है जिसे ध्यान में रखकर आपको घर देखना चाहिए। यह टूल Iyers के नंबरों से पहले से भरा हुआ है, और Neha तथा Aarti के लिए एक-टैप प्रीसेट भी हैं।

हर उदाहरण लोड करके देखें कि कौन सी सीमा बाधा बनती है — Iyers के लिए प्रॉपर्टी की कीमत, Neha के लिए आरामदायक आमदनी, और Aarti के लिए बचत — फिर इसे साफ करके अपने नंबर डालें। यह पाठ तब सही मायने में समझ आता है जब आप एक नज़र में देख सकें कि बैंक शायद कितना दे सकता है और आप वास्तव में कितना संभाल और चुका सकते हैं। इन दोनों के बीच का फ़र्क ही खरीदारी का पूरा बजट बनाना है।

इस पाठ के मुख्य शब्द, एक जगह पर।