RERA — खरीदार की ढाल

रोहन और मीरा अय्यर बेंगलुरु के एक संगमरमर-फर्शवाले सेल्स लाउंज में खड़े हैं और एक रोशनी से जगमगाते स्केल मॉडल को देख रहे हैं — उस टॉवर का, जो अभी बना भी नहीं है। उन्होंने नौवीं मंजिल का दो बेडरूम वाला फ्लैट खरीदने का फैसला कर लिया है — कार्पेट एरिया 720 वर्ग फुट, एग्रीमेंट वैल्यू ₹95,00,000 (₹95 लाख — पचानवे लाख, यानी 9.5 मिलियन रुपये) — जिसमें से ₹23,00,000 उनकी अपनी बचत से और ₹72,00,000 होम लोन से चुकाया जाएगा। यह उनकी ज़िंदगी का सबसे बड़ा चेक होगा। और शीशे की मेज़ के उस पार बैठी है एक कंपनी — जिसके पास रिटेनर पर वकील हैं, मार्केटिंग बजट है, और उस एक चीज़ पर पूरा नियंत्रण है जो अय्यर दंपति देख नहीं सकते: कि यह टॉवर वाकई बनेगा या नहीं, समय पर बनेगा या नहीं, और वादे के मुताबिक आकार में बनेगा या नहीं।

मीरा बाद में गाड़ी में अपना डर खुलकर कह देती हैं: "अगर वे दो साल देर से कब्ज़ा दें, या फ्लैट ब्रोशर से छोटा निकले, या पूरा प्रोजेक्ट ही अटक जाए — तो हम दोनों एक बिल्डर के खिलाफ़ असल में कर क्या सकते हैं? एक कड़े शब्दों वाला ईमेल भेजें?" यह डर पूरी तरह वाजिब है। पाठ 5 · रेडी-टू-मूव बनाम अंडर-कंस्ट्रक्शन बनाम रीसेल में, अय्यर परिवार ने एक अंडर-कंस्ट्रक्शन घर इसीलिए चुना क्योंकि वह नया और थोड़ा सस्ता था — पर अंडर-कंस्ट्रक्शन वहीं है जहाँ खरीदार सबसे ज़्यादा जोखिम में होता है, क्योंकि आप सालों तक, किसी ऐसी चीज़ के लिए पैसे देते हैं जो अभी वहाँ है ही नहीं।

यहाँ आश्वासन है, और यही इस पाठ का पूरा मकसद है: 2016 से, कानून अब डिफ़ॉल्ट रूप से बिल्डर की तरफ़ झुका हुआ नहीं है। एक ढाल है, वह खास है, और उसे अय्यर परिवार जैसे आम खरीदारों के उठाने के लिए बनाया गया है — सिर्फ़ उन लोगों के लिए नहीं जो मुकदमेबाज़ी का खर्च उठा सकें। इसका नाम है RERA। इस पाठ के अंत तक आप सिर्फ़ यह नहीं जानेंगे कि यह क्या है; आप जानेंगे कि इसे चलाना कैसे है।

हम अय्यर परिवार को फ़ॉलो करेंगे, जिनका अंडर-कंस्ट्रक्शन फ्लैट सीधे RERA की सुरक्षा के अंदर आता है, और — रीसेल के पहलू के लिए — दीपा और अर्जुन नायर को, जो मुंबई की एक को-ऑपरेटिव सोसाइटी में ₹1,85,00,000 (₹1.85 करोड़ — एक करोड़ पचासी लाख, या 18.5 मिलियन रुपये) का रीसेल फ्लैट खरीद रहे हैं और जानना चाहते हैं कि RERA उनके लिए कुछ करता भी है या नहीं।

RERA यानी रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 — संसद द्वारा पारित एक केंद्रीय कानून, जो घर बनाने और बेचने वालों को पहली बार ठीक से नियंत्रित करता है। इससे पहले, जिस खरीदार ने किसी बिल्डर को लाखों रुपये दे दिए थे, उसके पास जल्दी से जल्दी जाने की कोई जगह नहीं थी — एकमात्र रास्ता था सिविल कोर्ट, जिसमें एक दशक लग सकता था। RERA इसलिए बना क्योंकि यही हाल लाखों परिवारों के साथ हुआ — आज भी, इस क्षेत्र पर नज़र रखने वाले बताते हैं कि करीब 1,981 अटकी हुई हाउसिंग परियोजनाओं में लगभग 5.08 लाख (508,000) अधूरे फ्लैट फँसे हुए हैं। यह कानून ठीक उसी डर का जवाब है जो मीरा ने ज़ाहिर किया था।

RERA में बिल्डर को 'प्रमोटर' कहा जाता है — यह वह कानूनी शब्द है जो परियोजना विकसित करने और बेचने वाले के लिए इस्तेमाल होता है, और सबसे ज़रूरी बात — कानून की नज़र में ज़िम्मेदार पक्ष यही है। जब भी आप RERA के तहत कोई शिकायत दर्ज करते हैं, तो दूसरी तरफ प्रमोटर का नाम होता है। (आप पाठ 1 में 'डेवलपर / बिल्डर / प्रमोटर' से पहले ही मिल चुके हैं; RERA बस 'प्रमोटर' को औपचारिक और ज़िम्मेदार पहचान देता है।)

यह ढाल असल में क्या करती है

• परियोजना का पंजीकरण — प्रमोटर को एक भी फ्लैट बेचने से पहले परियोजना को सार्वजनिक रिकॉर्ड में दर्ज कराना ज़रूरी है।
• जानकारी ज़ाहिर करना अनिवार्य — स्वीकृतियाँ, मंज़ूर नक्शा, कार्पेट एरिया, पूरा होने की तारीख और तिमाही प्रगति — सब कुछ पोर्टल पर डालनी होती है, जिसे आप खुद पढ़ सकते हैं।
• प्रमोटर को वादे पर कायम रखना — आपके एग्रीमेंट में लिखा फ्लैट, उसका क्षेत्रफल और तारीख — ये सब लागू करने योग्य हो जाते हैं, महज़ मार्केटिंग की बातें नहीं रहतीं।
• आपके पैसे सुरक्षित रखता है — आप जो भुगतान करते हैं उसका बड़ा हिस्सा आपके प्रोजेक्ट के लिए अलग (एस्क्रो) रखा जाता है (70% एस्क्रो नियम, धारा 6 में)।
• एक तेज़ मंच देता है — एक विशेष प्राधिकरण और न्यायाधिकरण, न कि सिविल कोर्ट में 10 साल की लंबी कतार।

यह सुरक्षा-कवच तभी काम आता है जब प्रोजेक्ट पंजीकृत हो — इसलिए सबसे पहले आप यह जाँचना सीखते हैं कि पंजीकरण ज़रूरी है या नहीं, और हुआ है या नहीं। नियम (इस अधिनियम की धारा 3) एक सीधा-सादा आकार-परीक्षण है: किसी प्रोजेक्ट को RERA में पंजीकृत कराना ज़रूरी है अगर विकसित की जा रही ज़मीन 500 वर्ग मीटर से अधिक हो, या उसमें 8 से अधिक अपार्टमेंट हों — सभी चरणों (फेज़) को मिलाकर। यह

अय्यर परिवार के बेंगलुरु टॉवर में 8 से कहीं ज़्यादा फ्लैट हैं, इसलिए उसका RERA में पंजीकरण ज़रूरी है — और है भी। बस यही एक तथ्य इस पाठ की बाकी सारी बातों को हवाई सोच से निकालकर एक क़ानूनी हक़ में बदल देता है।

"प्री-लॉन्च" क्यों ग़ैर-क़ानूनी है

कभी-कभी बिल्डर एक "प्री-लॉन्च" क़ीमत का ऑफ़र देता है: अभी बुक करो, टोकन भरो, प्रोजेक्ट के पंजीकृत होने से पहले, और छूट पक्की कर लो। सुनने में यह फ़ायदे का सौदा लगता है। लेकिन असल में यह ग़ैर-क़ानूनी है। धारा 3(1) किसी भी प्रमोटर को ऐसे प्रोजेक्ट में — जो अभी पंजीकृत नहीं हुआ — किसी भी फ्लैट का विज्ञापन, मार्केटिंग, बुकिंग, बिक्री, या बिक्री का प्रस्ताव देने से रोकती है। जुर्माना (धारा 59) अनुमानित प्रोजेक्ट लागत के 10% तक जा सकता है, और लगातार उल्लंघन पर तीन साल तक की क़ैद भी हो सकती है। ख़रीदार के नज़रिए से बात सीधी है: बिना पंजीकरण वाले प्रोजेक्ट को दिया पैसा बिना किसी सुरक्षा के दिया गया पैसा है — और वो "छूट" सिर्फ़ एक चारा है।

पंजीकरण नंबर आपकी पहली जाँच है

हर पंजीकृत प्रोजेक्ट को एक RERA पंजीकरण नंबर मिलता है, और उसे बेचने वाले एजेंटों को भी पंजीकरण कराना होता है। यही नंबर वो धागा है जिसे आपको खींचना है। एक असली, चालू पंजीकरण नंबर — राज्य के पोर्टल पर टाइप करते ही — प्रोजेक्ट की पूरी सार्वजनिक फ़ाइल सामने ला देता है। जो नंबर मिल ही न रहा हो, जो सिर्फ़ किसी चमकदार होर्डिंग पर दिखे, जिसकी मियाद ख़त्म हो चुकी हो, या जो किसी दूसरे प्रोजेक्ट का हो — वो एक लाल झंडी है जिसे आप खुद दो मिनट में पकड़ सकते हैं — पैसे जाने से बहुत पहले।

एक बार रजिस्ट्रेशन नंबर मिल जाए, तो पोर्टल कोई रहस्य नहीं रहता — वह आपका दोस्त बन जाता है। ज़रूरी फ़ील्ड पढ़ने के लिए आपको वकील होने की ज़रूरत नहीं है। मीरा Iyers के प्रोजेक्ट के लिए कर्नाटक RERA पेज खोलती है, और पहली नज़र में वह ये चीज़ें देखती है — एक त्वरित, शुरुआती जाँच।

उस पेज पर दो फ़ील्ड चुपचाप बड़ा काम करती हैं। पंजीकृत क्षेत्रफल कार्पेट एरिया में दर्ज होता है — यानी आपकी दीवारों के अंदर की उपयोगी ज़मीन — जो अगले हिस्से में "मैं असल में किसके लिए पैसे दे रहा/रही हूँ?" वाले सवाल की बुनियाद है। और प्रस्तावित पूर्णता तिथि कोई ब्रोशर का वादा नहीं है; यही वो तारीख़ है जिसके ख़िलाफ़ धारा 18 की देरी की घड़ी मापी जाती है। अगर किसी विस्तार प्रमाणपत्र ने वो तारीख़ आगे बढ़ाई है, तो उसे खोलकर वजह ज़रूर देखें।

आप पाठ 4 में तीन क्षेत्र शब्दों से मिल चुके हैं, तो यहाँ एक-लाइन का दोहराव: कार्पेट क्षेत्र आपकी अपनी दीवारों के अंदर का उपयोगी फर्श है; बिल्ट-अप क्षेत्र में दीवारें और बालकनी जुड़ती हैं; सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र में आम हिस्सों का आपका भाग — लॉबी, सीढ़ी, लिफ्ट, क्लबहाउस — भी जुड़ता है। कार्पेट और सुपर बिल्ट-अप के बीच के अंतर को 'लोडिंग' कहते हैं, और सालों तक यहीं बहुत-सा चुपचाप अधिक वसूली छिपी रहती थी, क्योंकि बिल्डर सबसे बड़े नंबर पर प्रति वर्ग फुट कीमत बताते थे।

RERA ने यह दरवाज़ा बंद कर दिया। कार्पेट क्षेत्र मूल्य नियम का मतलब है कि प्रमोटर को कार्पेट क्षेत्र पर ही बेचना और कीमत लगानी होगी। यह क्यों ज़रूरी है, यह समझने के लिए देखें कि एक ही ₹95,00,000 के फ्लैट को तीन अलग-अलग तरीकों से कैसे नापा जाता है।

यहीं Deepa और Arjun आते हैं। उनका ₹1,85,00,000 का फ्लैट पुरानी मुंबई को-ऑपरेटिव सोसायटी में एक रीसेल फ्लैट है — यह एक बना-बनाया भवन है, कोई निर्माणाधीन प्रोजेक्ट नहीं — इसलिए यह RERA रजिस्ट्रेशन के दायरे से बाहर हो सकता है। लेकिन RERA ने जो आदत सिखाई है, वह उन्हें अब भी बचाती है: जब विक्रेता का ब्रोकर सुपर बिल्ट-अप पर प्रति वर्ग फुट 'रेट' बताता है, तो वे तुलना करने से पहले उसे मानसिक रूप से कार्पेट पर बदलते हैं, ठीक ऊपर की तरह। वह नंबर जो उन्हें यह तय करने देता है कि ₹1.85 करोड़ उचित है या नहीं — सर्किल रेट और असली मूल्यांकन — वह पाठ 7 · सर्किल रेट और संपत्ति की असली कीमत में है; यहाँ बस यह बात है कि लोडिंग को कभी आप पर हावी न होने दें।

रजिस्ट्रेशन और ईमानदार कीमत — यह ढाल की स्थिर अवस्था है। दो और प्रावधान ढाल को आगे की ओर बढ़ाते हैं — बिक्री के बाद, उन सालों में जब चीज़ें असल में गलत होती हैं।

पाँच साल का ढाँचागत कवर (Section 14(3))

कब्ज़ा लेने के पाँच साल बाद तक, अगर कोई ढाँचागत खामी — या कारीगरी, गुणवत्ता, या वादा की गई सेवाओं में कोई कमी — सामने आए, और आप इसे लिखित रूप में प्रमोटर को बताएँ, तो प्रमोटर को 30 दिनों के भीतर इसे मुफ़्त में ठीक करना होगा। यह 5-साल की ढाँचागत-खामी देनदारी है, और यह एक बहुत आम डर को पलट देती है: कि एक बार बिल्डर को आपका पैसा मिल जाए और वह चाबी थमा दे, तो दरारें और रिसाव आपकी समस्या बन जाते हैं। साढ़े पाँच दशक के लिए, वे अब भी उसकी ज़िम्मेदारी हैं।

आपके पैसे का 70%, अलग सुरक्षित (एस्क्रो नियम)

प्रोजेक्ट रुकने का क्लासिक तरीका था फंड डायवर्जन: Iyers की टॉवर के लिए इकट्ठा किया पैसा चुपचाप प्रमोटर के शहर के दूसरे कोने में नए लॉन्च को फाइनेंस करने में लग जाता था। RERA का जवाब है 70% एस्क्रो नियम — प्रमोटर को खरीदारों से मिले 70% को एक अलग, प्रोजेक्ट-विशिष्ट बैंक अकाउंट में रखना होगा, और इसे केवल प्रमाणित निर्माण प्रगति के आधार पर ही निकाला जा सकता है। आपका पैसा आपकी इमारत से बँधा है। जब Iyers वास्तव में बुकिंग करेंगे तो यह स्लैब-दर-स्लैब कैसे काम करता है, यह पाठ 13 · बिल्डर और प्रोजेक्ट की जाँच और पाठ 19 · निर्माणाधीन घर की बुकिंग में विस्तार से बताया गया है; अभी के लिए बस यह जान लें कि यह नियम मौजूद है और यह चुपचाप आपके पक्ष में है।

यही वो जवाब है जो मीरा ने गाड़ी में पूछा था। मान लीजिए वादा की गई तारीख निकल गई और Iyer परिवार को अभी तक चाबी नहीं मिली। Section 18 उन्हें एक विकल्प देता है — और दोनों दरवाज़े उनके हाथ में हैं, बिल्डर के नहीं:

1. पैसे लेकर बाहर निकलें: प्रोजेक्ट से हट जाइए और जो भी राशि चुकाई है, उस पर ब्याज के साथ वापस पाइए — साथ में मुआवज़ा भी। आप किसी डूबे हुए प्रोजेक्ट में फँसे नहीं हैं।
2. रुकें, और इंतज़ार का मुआवज़ा पाएँ: अगर आप बाहर नहीं निकलना चाहते, तो प्रमोटर को देरी के हर एक महीने का ब्याज देना होगा — जब तक कब्ज़ा वास्तव में नहीं मिल जाता।

यह ब्याज कोई मामूली रकम नहीं है। राज्य RERA के नियम इसे एक वास्तविक बाज़ार दर पर तय करते हैं — आमतौर पर भारतीय स्टेट बैंक की सबसे ऊँची MCLR (बेंचमार्क उधारी दर) जमा 2%। देखिए Iyer परिवार के रुकने पर यह रुपयों में क्या मायने रखता है:

इस रकम पर ज़रा ठहरकर सोचिए। जिस फ्लैट के लिए Iyer परिवार ने ₹80,00,000 चुकाए हैं, उस पर एक साल की देरी करने वाला बिल्डर उन्हें हर महीने तकरीबन ₹73,333 का देनदार है — यानी पूरे साल का करीब ₹8,80,000। यही तो इस सुरक्षा-कवच का काम है: यह 'दो लोग बिल्डर के सामने क्या कर सकते हैं?' को एक ऐसे मीटर में बदल देता है जो हर महीने उसके खिलाफ अपने आप चलता रहता है। और अगर वे प्रोजेक्ट से बिल्कुल आज़ाद होना चाहें, तो पहला दरवाज़ा पूरे ₹80,00,000 ब्याज और मुआवज़े के साथ वापस दिलाता है।

जो अधिकार आसानी से लागू न करवाया जा सके, वो कोई खास सुरक्षा-कवच नहीं है — इसीलिए RERA ने फ़ोरम की एक सीढ़ी बनाई है। और अच्छी बात यह है कि लगभग हमेशा आपका काम सबसे निचले पायदान पर ही हो जाता है। RERA से जुड़ी किसी भी बात के लिए यह आपका मदद और निवारण का ढाँचा है।

एक बात याद रखने लायक है — क्योंकि सुप्रीम कोर्ट ने 2021 में Newtech मामले में इसे तय कर दिया — वो ये कि कौन क्या करता है। आप अपनी शिकायत धारा 31 के तहत, अपने राज्य के पोर्टल पर दर्ज करते हैं। RERA अथॉरिटी रिफंड, ब्याज और बिल्डर को दिए जाने वाले निर्देशों का काम देखती है (धारा 18 के तहत देरी की शिकायत यहीं आती है)। धारा 71 के तहत न्यायनिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) वो होता है जो साबित किए गए नुकसान के लिए मुआवज़ा देता है। अगर कोई भी पक्ष अपील करना चाहे, तो वो 60 दिनों के भीतर रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (Real Estate Appellate Tribunal) (धाराएं 43–44) में जा सकता है — और अपील करने वाले बिल्डर को पहले पैसे जमा करने होते हैं (धारा 43(5)), ताकि वो सिर्फ मामले को लटकाने के लिए अपील न कर सके। कानून के किसी बिंदु पर अंतिम अपील हाई कोर्ट में जाती है (धारा 58)।

RERA के ज़माने में होने वाली लगभग हर धोखाधड़ी का मकसद या तो आपका पैसा उस वक्त लेना है जब सुरक्षा-कवच अभी बना नहीं है, या फिर असली कीमत छुपाना है। तीन संकेत इनमें से ज़्यादातर को पहचान लेते हैं: प्री-लॉन्च (प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन से पहले पैसे देने का दबाव), फर्ज़ी या एक्सपायर्ड रजिस्ट्रेशन नंबर (होर्डिंग पर असली जैसा दिखने वाला नंबर जो पोर्टल पर कहीं नहीं मिलता), और सुपर-बिल्ट-अप पैडिंग (कार्पेट के अलावा किसी और आधार पर दिया गया प्रति वर्ग फुट का 'सौदा')। ये तीनों यहाँ एक साथ हैं — और क्योंकि देर से पता चलने पर गलती आपकी नहीं है, शिकायत कैसे करें यह भी आगे बताया गया है।

तीनों में एक ही सूत्र है — वही ताकत जो आपने इस पाठ में पहले बनाई है: राज्य RERA पोर्टल खोलिए, सटीक रजिस्ट्रेशन नंबर डालिए, और पुष्टि करिए कि वो सक्रिय है और प्रोजेक्ट से मेल खाता है — और कार्पेट-एरिया पर आधारित कीमत पर अड़े रहिए। अगर नंबर वेरिफाई नहीं होता, या कीमत कार्पेट के बजाय किसी और आधार पर बताई जा रही है, तो यह रुकने का संकेत है, जल्दी करने का नहीं।

शिकायत कैसे करें — गलती आपकी नहीं थी

• कहाँ करें: सबसे पहले अपने राज्य के RERA पोर्टल के शिकायत अनुभाग में; फिर उपभोक्ता फ़ोरम में; और अगर पैसे लेकर प्रोजेक्ट गायब हो गया हो, तो पुलिस या आर्थिक अपराध शाखा (Economic Offences Wing — EOW) में, और ऑनलाइन धोखाधड़ी के लिए साइबर-क्राइम पोर्टल (cybercrime.gov.in) पर।
• क्या तैयार रखें: प्रोजेक्ट का नाम और दावा किया गया रजिस्ट्रेशन नंबर, ब्रोशर और विज्ञापन, सभी भुगतान रसीदें और भुगतान योजना, और कोई भी बुकिंग फॉर्म, अलॉटमेंट लेटर या अनुबंध।
• क्यों करें: भले ही आप बिना नुकसान के बाहर निकल गए हों, शिकायत दर्ज करने से प्रोजेक्ट नियामक की नज़र में आ जाता है और अगले परिवार की रक्षा होती है — बिना रजिस्ट्रेशन या डिफॉल्ट वाले प्रोजेक्ट की जल्दी शिकायत, नुकसान को जल्दी रोकना है।

शायद आप यह थोड़ी देर से पढ़ रहे हैं। शायद आपने किसी ऐसे प्रोजेक्ट में बुकिंग करा ली जो बाद में बिना रजिस्ट्रेशन का निकला, या जो अब बुरी तरह देरी में है, और पढ़ते-पढ़ते पेट में एक गाँठ-सी महसूस हो रही है। पहले खुद को दोष देना बंद करिए: इन प्रोजेक्टों का मार्केटिंग उन पेशेवरों द्वारा की जाती है जिनका पूरा काम ही आपको सुरक्षित महसूस कराना है, कागज़ात वाकई उलझे हुए होते हैं, और हज़ारों सतर्क और समझदार लोग ठीक इसी स्थिति में हैं। यह आपकी मूर्खता नहीं थी। यह एक ऐसा तंत्र था जिसमें 2016 तक कोई रेफरी नहीं था — और अब है।

आज से आप क्या कर सकते हैं

1. अभी रजिस्ट्रेशन जाँचें: राज्य RERA पोर्टल पर प्रोजेक्ट खोजें। अगर रजिस्टर्ड है, तो नंबर और वादा की गई पूर्णता की तारीख नोट करें। अगर नहीं है और होना चाहिए था, तो यह अपने आप में Section 3 का उल्लंघन है जिसकी शिकायत आप कर सकते हैं।
2. अगर देरी हो रही है, तो Section 18 का इस्तेमाल करें: आप अनुबंध में दर्ज तारीख के बाद के हर महीने के लिए ब्याज के साथ रिफंड पाने के लिए शिकायत कर सकते हैं, या रुककर विलंब ब्याज का दावा कर सकते हैं। यह घड़ी आपके पक्ष में चल रही थी — चाहे आपको पता हो या न हो।
3. अपने साथी खरीदारों को एकजुट करें: मुसीबत में फंसे किसी प्रोजेक्ट में आमतौर पर चिंतित आवंटियों (allottees) का एक व्हाट्सऐप ग्रुप होता है। साझा शिकायत का वज़न ज़्यादा होता है और मेहनत भी बँट जाती है — और जहाँ मामला बिल्डर के दिवालियेपन तक पहुँच जाए, वहाँ खरीदार एक समूह के रूप में कार्रवाई कर सकते हैं (यह सीमा आपको पाठ 48 में फिर मिलेगी)।
4. शिकायत ज़रूर दर्ज करें, भले ही आप पूरा पैसा वापस पा चुके हों: शिकायत दर्ज होने से प्रोजेक्ट नियामक की नज़र में आ जाता है और अगले परिवार की सुरक्षा होती है। जो प्रोजेक्ट अपंजीकृत है या चूक कर रहा है, उसे जल्दी चिह्नित करने से नुकसान जल्दी रुकता है।

RERA असल में क्या गारंटी देता है?

यह इस बात की गारंटी नहीं देता कि आप पैसे कमाएँगे, और न ही इस बात की कि फ्लैट बिल्कुल दोषरहित होगा। यह प्रक्रिया और ईमानदारी की गारंटी देता है: कि प्रोजेक्ट पंजीकृत और प्रकट है, कीमत कारपेट पर आधारित है, तय तारीख पर डिलीवरी होगी या देरी के लिए आपको ब्याज मिलेगा, पाँच साल तक संरचनात्मक सुरक्षा (structural warranty) है, और एक तेज़ फोरम में जवाबदेही है। यह ताकत का संतुलन बदलता है — सारे जोखिम नहीं हटाता।

कारपेट या सुपर बिल्ट-अप — मैं आखिर किसके लिए पैसे दे रहा हूँ?

कारपेट — यानी आपकी दीवारों के अंदर का इस्तेमाल होने वाला फर्श। RERA के अनुसार कीमत और क्षेत्रफल कारपेट के आधार पर होना चाहिए, इसलिए सुपर बिल्ट-अप दर (जो प्रति वर्ग फुट सस्ती लगती है) मुख्य आधार नहीं हो सकती। दो फ्लैट की तुलना करने से पहले हमेशा किसी भी कोट को कारपेट में बदलकर देखें।

अगर बिल्डर को देरी हो जाए तो?

Section 18: आप चाहें तो अपना पैसा ब्याज सहित वापस ले सकते हैं, या फिर वहीं रहें और हर महीने की देरी के लिए ब्याज वसूलें (लगभग SBI MCLR + 2%)। यह फ़ैसला आपका है, बिल्डर का नहीं।

मैं यह कैसे जाँचूँ कि प्रोजेक्ट रजिस्टर्ड है?

जिस राज्य में संपत्ति है, उस राज्य के RERA पोर्टल पर जाएँ और प्रोजेक्ट खोजें या रजिस्ट्रेशन नंबर डालें। यह पक्का करें कि नंबर चालू है, उसकी मियाद खत्म नहीं हुई है, और वह प्रोजेक्ट के नाम व प्रमोटर से मेल खाता है। किसी होर्डिंग पर छपे नंबर पर कभी भरोसा न करें।

प्रोजेक्ट छोटा है और रजिस्टर्ड नहीं है — क्या यह धोखाधड़ी है?

ज़रूरी नहीं। 500 वर्ग मीटर या उससे कम और 8 अपार्टमेंट वाले प्रोजेक्ट को रजिस्ट्रेशन की ज़रूरत नहीं — यह कानूनी है। लेकिन तब RERA की सुरक्षा लागू नहीं होती, इसलिए आपको टाइटल की जाँच और एक स्पष्ट एग्रीमेंट पर ज़्यादा ध्यान देना होगा। रजिस्ट्रेशन न होना तभी गैरकानूनी है जब प्रोजेक्ट तय आकार की सीमा पार कर जाए और फिर भी बिक्री हो रही हो।

क्या RERA किसी रेडी या रीसेल फ्लैट पर भी लागू होता है?

RERA उन प्रोजेक्ट्स को रजिस्टर करता है जो निर्माणाधीन हों। एक पूरी तरह बनी और बसी हुई बिल्डिंग — जैसे दीपा और अर्जुन की रीसेल सोसाइटी — आमतौर पर वह 'प्रोजेक्ट' नहीं होती जिसे नए सिरे से रजिस्ट्रेशन की ज़रूरत हो, हालाँकि एजेंट को फिर भी RERA-रजिस्टर्ड होना पड़ सकता है। देरी वाला उपाय तो मिलता नहीं (अब देरी का सवाल ही नहीं), लेकिन कार्पेट-एरिया पर कीमत देखने की आदत और टाइटल की सावधानी (पाठ 8, और पाठ 20 में रीसेल से जुड़ी खास जाँच) आपकी रक्षा करती रहती है; और को-ऑपरेटिव सोसाइटी के अंदर की ज़िंदगी — उसके नियम, शुल्क और विवाद — पाठ 33 में है।

RERA या कंज़्यूमर कोर्ट — कौन सा चुनें?

दोनों एक साथ चल सकते हैं, लेकिन एक ही राहत के लिए आप एक ही जगह जाएँ, दोनों में नहीं। RERA रियल एस्टेट का विशेषज्ञ है और आमतौर पर तेज़ होता है; कंज़्यूमर फोरम एक विकल्प है, खासकर उन खरीदारों के लिए जो पहले इसका इस्तेमाल कर चुके हैं।

क्या रजिस्ट्रेशन का मतलब है कि प्रोजेक्ट पूरी तरह सुरक्षित है?

नहीं। रजिस्ट्रेशन का मतलब सिर्फ यह है कि जानकारी सार्वजनिक की गई है और प्रोजेक्ट इस कानून से बँधा है — न कि गुणवत्ता की जाँच हुई है या पूरा होना तय है। आपको डिस्क्लोज़र ज़रूर पढ़ने चाहिए, खासकर प्रमोटर का ट्रैक रिकॉर्ड और उसके दूसरे प्रोजेक्ट — यही पाठ 13 का पूरा सार है।

बिल्डर प्री-लॉन्च बुकिंग की पेशकश कर रहा है — क्या यह ठीक है?

नहीं। प्रोजेक्ट के RERA-रजिस्टर्ड होने से पहले पैसे लेना Section 3 का उल्लंघन है, और आप बिना किसी सुरक्षा के पैसा लगा रहे होंगे। रजिस्ट्रेशन का इंतज़ार करें; 'प्री-लॉन्च डिस्काउंट' इस जोखिम के लायक नहीं है।

70% एस्क्रो (escrow) से मुझे असल में क्या फ़ायदा होता है?

यह खरीदारों के भुगतान का 70% हिस्सा एक प्रोजेक्ट-विशिष्ट अकाउंट में रखता है, जो सिर्फ निर्माण की प्रगति के आधार पर जारी होता है — इससे आपका पैसा आपकी बिल्डिंग बनाने में लगता है, न कि प्रमोटर की अगली लॉन्चिंग में। आप इसे पाठ 13 और 19 में स्लैब दर स्लैब काम करते देखेंगे।

पूरी सुरक्षा को एक ही स्क्रीन पर एक साथ देखें। किसी प्रोजेक्ट के लिए चार स्विच सेट करें — क्या यह रजिस्टर्ड है, क्या कीमत कार्पेट एरिया पर है, यह किस चरण में है, और (अगर अभी बन रहा है) क्या इसमें देरी हो रही है — और देखें कि कौन-सी सुरक्षाएँ जलती हैं। यह Iyers के फ्लैट के साथ खुलता है; इसे साफ करें और जो प्रोजेक्ट आप देख रहे हैं उसे आज़माएँ।

देखें कि फ़ैसला कैसे बदलता है: 'रजिस्टर्ड' को 'नहीं' कर दें और पूरी सुरक्षा धुंधली पड़ जाती है — क्योंकि हर दूसरा अधिकार उसी एक तथ्य पर टिका है। यही सोच इस पाठ से अपने साथ ले जाएँ। आगे: सुरक्षा समझ लेने के बाद, पाठ 7 · सर्कल रेट और प्रॉपर्टी की असली कीमत — Iyers और Nairs दोनों के लिए ज़रूरी सवाल का दूसरा हिस्सा पूछता है — 'क्या मैं सुरक्षित हूँ?' नहीं, बल्कि 'क्या यह कीमत वाजिब भी है?'