NRI — भारत में संपत्ति खरीदना और बेचना

अगर आप भारत से बाहर रहते हैं और यहाँ संपत्ति है — या खरीदना चाहते हैं — तो एक साथ तीन चिंताएं मन पर बैठ जाती हैं। क्या मैं विदेश से यहाँ खरीद भी सकता हूँ, या कोई नियम आड़े आ जाएगा? जब बेचूंगा तो क्या वे एक रुपया मिलने से पहले ही बड़ी रकम काट लेंगे? और अपना पैसा देश से बाहर कैसे लाऊं बिना कोई कानून तोड़े जो मैंने कभी पढ़ा भी नहीं? यह पाठ उन तीनों डरों को एक-एक करके लेता है और दिखाता है कि हर एक का एक साफ, सीधा, करने लायक जवाब है।

यह इसलिए नहीं कि सिस्टम आप पर भरोसा नहीं करता। बात यह है कि जब पैसा एक सरहद पार करता है तो दो नियम-पुस्तकें एक साथ लागू होती हैं — भारत का विदेशी मुद्रा कानून और आयकर कानून — और दोनों यह मानकर लिखे गए हैं कि सामने वाला व्यक्ति पहले ही जा चुका है। एक बार जब आप इन हिस्सों को पहचान लें, तो डर एक चेकलिस्ट में बदल जाता है।

मिलिए Reena Thomas से। उनकी उम्र 35 है, वे दुबई में रहकर काम करने वाली भारतीय नागरिक हैं, और वे अपना वह फ्लैट बेच रही हैं जो उन्होंने 2013 में कोच्चि में ₹42,00,000 (बयालीस लाख) में खरीदा था। एक खरीदार ₹1,15,00,000 (एक करोड़ पंद्रह लाख) देने पर राज़ी हो गया है। कागज़ पर उन्होंने अच्छा फायदा कमाया है। लेकिन व्यवहार में उन्हें डर है कि दुबई पहुंचने से पहले ज़्यादातर रकम टैक्स और कागज़ी कार्रवाई में ग़ायब हो जाएगी। हम उनकी पूरी बिक्री, एक-एक रुपए के साथ, देखेंगे।

उनके चचेरे भाई Nikhil, 40, भी दुबई में हैं, और दूसरी तरफ से आ रहे हैं — वे घर वापस कुछ खरीदना चाहते हैं और उनकी नज़र एक सस्ते दिखने वाले 'फार्महाउस प्लॉट' पर है। वे हमें खरीदने का पहलू दिखाएंगे — और एक कड़ा 'नहीं' भी।

एक वादा पहले से: पाठ के अंत तक Reena को पता चल जाएगा कि उनका खरीदार जो ₹17,19,250 काटने वाला है, वह कानूनी तरीके से ₹10,43,900 तक घटाया जा सकता है — और फर्क यानी ₹6,75,350 टैक्स विभाग की बजाय उनके हाथ में रहेगा, पूरे एक साल के लिए। यही एक कदम इस पाठ की जान है।

आगे जो कुछ भी है वह एक लेबल पर टिका है, तो पहले उसे ठीक से समझ लेते हैं। NRI — नॉन-रेज़िडेंट इंडियन — यानी वह भारतीय नागरिक जो भारत से बाहर रहता हो। आयकर के लिए मोटा पैमाना समय का है: साल में 182 दिन से कम भारत में रहें (कुछ और शर्तों के साथ) तो उस साल के लिए आप अनिवासी माने जाते हैं। विदेशी मुद्रा कानून (FEMA) के लिए पैमाना इस पर झुकता है कि आप विदेश में क्यों हैं — नौकरी, कारोबार, या अनिश्चित काल के लिए रहने का इरादा। Reena, जो सालों से दुबई में पूरे वक्त काम कर रही हैं, दोनों पैमानों पर बेझिझक NRI हैं।

दो पड़ोसी लेबल जो आप सुनेंगे: OCI (ओवरसीज़ सिटिज़न ऑफ इंडिया) वह विदेशी पासपोर्टधारी होता है जो भारतीय मूल का हो और OCI कार्ड रखता हो; PIO (पर्सन ऑफ इंडियन ओरिजिन) उसी विचार का पुराना रूप है, जो अब OCI में समाहित हो चुका है। अच्छी खबर यह है कि संपत्ति खरीदने और बेचने के मामले में OCI को NRI के बराबर माना जाता है — वही अनुमतियां, वही पाबंदियां। इसलिए जब भी इस पाठ में 'NRI' लिखा हो, उसे 'NRI या OCI' पढ़ें।

एक बारीक जाल: आपकी स्थिति हर साल अलग से आंकी जाती है, और यह बदल सकती है। जो व्यक्ति ज़िंदगी के बीच में विदेश जाए, या भारत वापस आए, वह एक साल निवासी हो सकता है और अगले साल NRI। संपत्ति बिक्री के लिए जो मायने रखता है वह है बिक्री के साल आपकी स्थिति क्या है। Reena कई सालों से विदेश में हैं, तो उनके लिए कोई संदेह नहीं — लेकिन अगर आप हाल ही में गए हैं या वापस आने वाले हैं, तो कुछ भी साइन करने से पहले तय कर लें कि आप किस तरफ हैं, क्योंकि इससे आगे आने वाली पूरी विदहोल्डिंग की कहानी बदल जाती है।

आगे बढ़ने से पहले खुद से जाँचें: क्या आप एक वाक्य में बता सकते हैं कि एक ही फ्लैट बेचने पर निवासी और NRI के साथ अलग व्यवहार क्यों होता है? अगर हाँ — कि सरहद पार जाने से FEMA और ज़्यादा भारी टैक्स-विदहोल्डिंग नियम लागू होते हैं — तो आप जानने के लिए तैयार हैं कि NRI वास्तव में क्या खरीद सकता है।

FEMA — फॉरेन एक्सचेंज मैनेजमेंट एक्ट, 1999 — भारत की सरहद पार होने वाले पैसे और संपत्ति का नियम-पुस्तक है, जिसे भारतीय रिज़र्व बैंक (RBI) चलाता है। संपत्ति के मामले में यह हैरानी की बात है कि यह काफी उदार है, बस तीन कड़े अपवादों के साथ। एक NRI आवासीय संपत्ति (फ्लैट, मकान) और व्यावसायिक संपत्ति (दफ्तर, दुकान, गोदाम) स्वतंत्र रूप से खरीद सकता है — जितनी चाहे, बिना किसी RBI अनुमति के। जो NRI कभी नहीं खरीद सकता, वह है कृषि भूमि, फार्महाउस, या बागान।

ऊपर का नक्शा पूरे नियम को एक ही तस्वीर में दिखाता है: हरा-नीला (teal) कॉलम हरी बत्ती है, लाल कॉलम एक दीवार। ध्यान दीजिए — हरे वाले हिस्से पर कोई सीमा नहीं है — एक NRI चाहे तो दस फ्लैट खरीद सकता है। और लाल वाला हिस्सा एकदम पक्का है: यह 'अनुमति लेकर' या 'ज़्यादा टैक्स देकर' वाली बात नहीं है — यह खरीदना बिल्कुल मना है। इसकी वजह नीति है, दुर्भावना नहीं — खेती की ज़मीन किसानों और स्थानीय कृषि हितों के लिए रखी जाती है, इसलिए विदेश में रहने वाले खरीदारों के लिए दरवाज़ा बंद है।

यहीं पर कज़िन निखिल की बात आती है। उसे बैकवाटर के पास एक 'फार्महाउस प्लॉट' लुभावनी कीमत पर मिला था और उसने मान लिया कि उसका OCI कार्ड उसे एक स्थानीय खरीदार जितना अधिकार देता है। लेकिन ऐसा नहीं है। फार्महाउस कृषि भूमि पर बनता है, और कृषि भूमि उस दीवार वाली श्रेणी में है। अगर वह फिर भी इसे खरीदता है, तो प्रवर्तन निदेशालय (Enforcement Directorate) FEMA के तहत कार्रवाई कर सकता है — इसमें शामिल राशि का तीन गुना तक जुर्माना हो सकता है, और संपत्ति ज़ब्त भी की जा सकती है। सस्ता प्लॉट एक वजह से सस्ता है।

दो और ज़रूरी बातें जो याद रखनी चाहिए: अनुमति योग्य संपत्तियाँ खरीदने के लिए किसी विशेष मंज़ूरी की ज़रूरत नहीं है — न RBI का पत्र, न कोई प्रतीक्षा — और आप कितनी भी आवासीय या व्यावसायिक संपत्तियाँ रख सकते हैं, इसकी कोई सीमा नहीं है। पाबंदी भूमि के प्रकार पर है, संख्या पर कभी नहीं। निखिल को शहर में एक सामान्य अपार्टमेंट की ओर मोड़ा गया — वह आज दोपहर में इसे खरीद सकता है।

ज़रा सोचिए: अगर कोई रिश्तेदार आपको पारिवारिक बाग उपहार में देना चाहे, तो क्या आप एक NRI के रूप में इसे स्वीकार कर सकते हैं? नहीं — कृषि भूमि NRI को केवल विरासत में ही मिल सकती है, खरीद या उपहार से नहीं। यह फ़र्क याद रखें; यह बहुत लोगों को चौंकाता है।

मान लीजिए निखिल वह शहर का अपार्टमेंट खरीदता है। तो एक NRI भारतीय संपत्ति के लिए असल में भुगतान कैसे करता है? केवल बैंकिंग प्रणाली के ज़रिए — नकद में विदेशी मुद्रा के नोट सौंपकर नहीं, न किसी अनौपचारिक माध्यम से। पैसा तीन विशेष अकाउंट में से किसी एक से आता है जो हर NRI रख सकता है, और इन तीनों को समझना फायदेमंद है क्योंकि ये फिर तब काम आएंगे जब हम रीना का बिक्री का पैसा वापस विदेश भेजने की बात करेंगे।

• NRE (नॉन-रेज़िडेंट एक्सटर्नल) अकाउंट — एक रुपया अकाउंट जिसमें आपकी विदेशी कमाई से पैसा आता है। इसकी खास बात: इसमें रखा पैसा पूरी तरह वापस भेजने योग्य (repatriable) है, यानी आप इसे बिना किसी सीमा के विदेश भेज सकते हैं। इसे ऐसे समझें — 'वह पैसा जो मैं बाहर से लाया।'
• NRO (नॉन-रेज़िडेंट ऑर्डिनरी) अकाउंट — एक रुपया अकाउंट उस पैसे के लिए जो भारत में पैदा होता है: किराया, लाभांश, और — सबसे अहम — जब आप भारतीय संपत्ति बेचते हैं तो मिलने वाली रकम। इससे विदेश भेजी जाने वाली राशि पर सीमा है (USD 1 मिलियन प्रति वर्ष की सीमा हम आगे देखेंगे)। इसे ऐसे समझें — 'वह पैसा जो मुझे भारत में मिला।'
• FCNR (फॉरेन करेंसी नॉन-रेज़िडेंट) अकाउंट — एक सावधि जमा जो असल विदेशी मुद्रा (डॉलर, पाउंड) में होती है, इसलिए जमा की अवधि तक रुपए की विनिमय दर के उतार-चढ़ाव का असर नहीं पड़ता। यह भी पूरी तरह वापस भेजने योग्य है।

NRI खरीदार के लिए यह मायने क्यों रखता है कि भुगतान किस अकाउंट से हुआ? क्योंकि यह चुपचाप बाहर निकलने की राह तय कर देता है। NRE/FCNR अकाउंट से घर खरीदने में लगाया गया पैसा, मोटे तौर पर, उसी रास्ते से वापस जा सकता है जब वह घर बिकता है। NRO के ज़रिए आया पैसा — जो बिक्री का सामान्य ठिकाना है — सालाना सीमा के अधीन होता है। आज सही अकाउंट से साफ-सुथरा भुगतान करना ही कल की आसान वापसी की नींव है।

और यहाँ एक ऐसी बात है जो लोगों को चौंकाती है। अगर निखिल किसी बिल्डर या निवासी से नहीं, बल्कि किसी दूसरे NRI से खरीदता है, तो निखिल — यानी खरीदार — को धारा 195 के तहत उस खरीद पर TDS काटकर सरकार को देना होगा। किसी NRI को भुगतान करने वाले की ज़िम्मेदारी है कि वह TDS काटे। यही नियम अब रीना के खरीदार पर लागू होने वाला है, तो आइए उसी पर आते हैं।

सोचिए: किसी फ्लैट की बिक्री की रकम आमतौर पर किस अकाउंट में आएगी — NRE या NRO? NRO में, क्योंकि यह पैसा भारत के अंदर पैदा हुआ है — और यही वह अकाउंट है जिस पर वापसी की सीमा लागू होती है। यह जोड़ी याद रखें।

डर को असली रूप में देखिए। जब रीना बेचती है, तो उसके खरीदार पर कानूनी रूप से बाध्य है कि वह कीमत का एक हिस्सा रोककर रीना को बाकी मिलने से पहले सीधे टैक्स विभाग को दे। यह तंत्र है TDS — स्रोत पर कर कटौती — और किसी अनिवासी को भुगतान पर यह आयकर अधिनियम की धारा 195 के तहत चलता है। पाठ 26 में आप धारा 195 से गुज़रे होंगे; यहाँ यह असर दिखाती है।

झटका यह नहीं कि टैक्स लगता है — रीना को उम्मीद है कि वह अपने मुनाफे पर टैक्स देगी। झटका है आधार। धारा 195 पूरी सकल बिक्री कीमत पर — पूरे ₹1,15,00,000 पर — लगती है, न कि उसके असल मुनाफे पर। खरीदार रीना का असल लाभ जान ही नहीं सकता (उसे नहीं पता कि रीना ने 2013 में क्या दाम चुकाए, वह क्या छूट लेगी, उसकी बाकी आमदनी क्या है), इसलिए कानून उसे बड़ी रकम पर TDS काटने को कहता है और रीना को बाद में हिसाब करने देता है। नकदी प्रवाह के लिहाज़ से यह कड़ा है, भले ही अंतिम टैक्स उचित हो।

तो दर क्या है? लंबी अवधि की बिक्री के लिए — यानी जो संपत्ति 24 महीने से ज़्यादा समय तक रखी गई हो, और Reena का 2013 फ्लैट आसानी से इस दायरे में आता है — आधार दर 12.5% है (23 जुलाई 2024 से लागू LTCG दर, बिना इंडेक्सेशन के)। इसके ऊपर एक अधिभार जुड़ता है जो सौदे की रकम के साथ बढ़ता जाता है, और फिर पूरी रकम पर 4% स्वास्थ्य एवं शिक्षा उपकर भी लगता है। पूंजीगत लाभ (capital gains) पर अधिभार 15% पर सीमित है, जिससे सबसे बड़ी बिक्री भी इससे आगे नहीं जाती। सब मिलाकर, कुल कीमत पर प्रभावी दर एक संकरी सीमा में आती है:

Reena का ₹1,15,00,000 तीसरी पंक्ति में आता है, इसलिए उसका खरीदार पूरी कीमत पर 14.95% की दर से TDS काटेगा।

₹17,19,250। यही वह रकम है जो उसे डरा रही है — बिक्री पूरी होने से पहले ही सत्रह लाख से ज़्यादा चले जाते हैं। लेकिन इस डर को उससे तुलना करो जो वह वास्तव में देती है, क्योंकि दोनों बहुत अलग हैं। उसका असली लाभ है कीमत घटाकर लागत: ₹1,15,00,000 − ₹42,00,000 = ₹73,00,000। (NRI को भारतीय निवासियों वाला इंडेक्सेशन-सहित 20% का विकल्प नहीं मिलता — वह चुनाव केवल निवासियों के लिए है — इसलिए लाभ सीधे कीमत घटाकर लागत है, जिस पर 12.5% की दर से कर लगता है। पूंजीगत लाभ की पूरी गणना पाठ 35 में होगी।) उस लाभ पर कर बहुत कम है:

इस अंतर पर ध्यान दो। खरीदार को ₹17,19,250 रोकने पड़ते हैं, लेकिन Reena का असली कर ₹10,43,900 है। अंतर — ₹6,75,350 — वह कर नहीं है जो वह देती है। यह उसका अपना पैसा है, जो उस रकम के हिसाब से रोका गया है जो कभी उसका मुनाफ़ा थी ही नहीं, और सरकार के पास तब तक रहेगा जब तक वह रिटर्न दाखिल करके वापसी नहीं माँगती। नकदी प्रवाह का झटका एक पंक्ति में: 'मैंने ज़्यादा कर दिया' नहीं, बल्कि 'मैं अपना ₹6,75,350 एक साल तक छू भी नहीं सकती।'

तो ₹17,19,250 असली है — लेकिन यह पक्का नहीं है। उस तालिका का दाहिना कॉलम इस पाठ का बाकी हिस्सा है। पहले खुद जाँचो: एक वाक्य में बताओ — खरीदार ₹73,00,000 पर नहीं, बल्कि ₹1,15,00,000 पर TDS क्यों काटता है? क्योंकि Section 195 कुल कीमत पर काम करता है — खरीदार तुम्हारा असली लाभ नहीं जान सकता, इसलिए क़ानून ज़्यादा वसूलता है और तुम्हें रिटर्न में मेल-मिलाप करने देता है। अब चलते हैं खरीदार की कागज़ी कार्रवाई की ओर, फिर उस प्रमाणपत्र की ओर जो यह अंतर पाट देता है।

वह कर काटने और जमा करने की ज़िम्मेदारी Reena की नहीं, बल्कि खरीदार की है — और इसके साथ एक छोटी-सी कागज़ी कार्रवाई भी आती है जिसकी पहली बार खरीदने वाले को अक्सर उम्मीद नहीं होती। तीन काम: खरीदार को TAN लेना होता है, कटौती की जानकारी देते हुए तिमाही रिटर्न दाखिल करना होता है, और Reena को एक प्रमाणपत्र देना होता है जो वह बाद में अपने कर के खिलाफ इस्तेमाल कर सकती है।

TAN — कर कटौती एवं संग्रह अकाउंट नंबर (Tax Deduction and Collection Account Number) — PAN से अलग एक पहचान संख्या है, और यहाँ यही बताता है कि यह NRI की बिक्री है। किसी निवासी की 1% कटौती के लिए खरीदार केवल PAN और एक साधारण चालान का उपयोग करता है (पाठ 26)। लेकिन Section 195 के तहत कटौती करने के लिए खरीदार को TAN लेना ज़रूरी है। अगर तुम्हारे खरीदार के पास TAN नहीं है और वह लेने की कोशिश भी नहीं कर रहा, तो यह एक चेतावनी संकेत है — वह शायद इसे निवासी की बिक्री समझ रहा है और कम TDS काटने वाला है।

आगे दिए गए नमूने में आपको दोनों फॉर्म मिलेंगे — ऊपर Reena का Form 13, नीचे खरीदार का Form 144। Form 144 वाले हिस्से को देखें: उसके भरे हुए खाने इस पाठ में कही गई हर बात की जाँच-सूची जैसे लगते हैं। DEDUCTOR खरीदार है, जिसकी पहचान TAN से होती है (सिर्फ PAN से नहीं); DEDUCTEE Reena है, जिसे 'अनिवासी (Non-Resident)' दर्शाया गया है — यही वह तथ्य है जो इस बिक्री को धारा 195 के दायरे में लाता है; और भुगतान वाले खाने में धारा 195, चुकाई गई ₹1,15,00,000 राशि और काटा गया कर दर्ज है। हर खाना एक तथ्य है, इस बिक्री में एक काम करता है, और मायने रखता है — क्योंकि अगर कोई भी जानकारी गलत हो तो कटौती गलत हो जाती है।

• खरीदार का TAN — यह खरीदार की कटौती पहचान है; यह इसे एक उचित 195 कटौती के रूप में दर्ज करता है; यह मायने रखता है क्योंकि इसके बिना खरीदार NRI TDS जमा ही नहीं कर सकता।
• कटौतीकर्ता की स्थिति 'अनिवासी (Non-Resident)' — यह Reena की कर-स्थिति है; यह 194-IA के बजाय धारा 195 को लागू करती है; यह मायने रखती है क्योंकि यही एकमात्र तथ्य है जो पूरी सख्त व्यवस्था को शुरू करता है।
• धारा 195, चुकाई गई राशि ₹1,15,00,000, काटा गया TDS — यह पैसों का हिसाब है; यह दर्ज करता है कि क्या काटा गया और किस आधार पर; यह मायने रखता है क्योंकि Reena बाद में अपना रिटर्न भरते समय इसी का क्रेडिट लेती है।
• विक्रेता को प्रमाण-पत्र (Form 131, पहले Form 16A) — यह Reena को खरीदार की ओर से दी गई रसीद है; यह साबित करता है कि उसके नाम पर वास्तव में कर जमा किया गया; यह मायने रखता है क्योंकि इसके बिना वह अतिरिक्त कटौती का एक रुपया भी वापस नहीं पा सकती।

खरीदार कर जमा करता है, तिमाही का Form 144 फाइल करता है, और Reena को Form 131 प्रमाण-पत्र देता है। Reena फिर अपना भारतीय रिटर्न भरते समय उस जमा राशि का क्रेडिट अपने कर के विरुद्ध लेती है — यानी खरीदार ने जो राशि काटी वह उसे मिल जाती है, दोहरा कर नहीं लगता। (फाइलिंग की सटीक समय-सीमाएँ नियमों के साथ बदलती रहती हैं; फाइल करते समय मौजूदा तारीखें जाँच लें।) खरीदार की यह व्यवस्था अपने आप अतिरिक्त कटौती ठीक नहीं कर सकती। उसके लिए Reena को पहले कदम उठाना होगा — और वह प्रमाण-पत्र यही है जिसके बारे में अगला भाग है।

सोचिए: कटौतीकर्ता के खाने में एक कौन-सा शब्द इस पूरी बिक्री पर कर लगाने का तरीका बदल देता है? 'अनिवासी (Non-Resident)।' उसे 'निवासी (Resident)' कर दें और आप पाठ 26 की सरल 1% दुनिया में वापस पहुँच जाएँगे। इस एक लेबल में इतना फर्क है।

यही वह राहत है जिसकी ओर पूरा पाठ इशारा करता रहा है। Reena को ₹17,19,250 कटवाकर फिर एक साल बाद ₹6,75,350 वापस माँगने की ज़रूरत नहीं। वह बिक्री से पहले कर विभाग के पास जा सकती है, अपने असली आँकड़े दिखा सकती है, और एक ऐसा प्रमाण-पत्र ले सकती है जो खरीदार को सिर्फ उसका वास्तविक कर काटने के लिए कहे। यही धारा 197 है, और आवेदन Form 13 के ज़रिए होता है।

तर्क सीधा और उचित है। धारा 195 ज़्यादा कटौती करती है क्योंकि खरीदार को असली लाभ नहीं पता। धारा 197 उस व्यक्ति को — यानी Reena को — जो असली लाभ साबित कर सकती है, यह मौका देती है कि वह पहले से मूल्यांकन अधिकारी (अपने मामले के कर अधिकारी) के पास जाए। वह आयकर ई-फाइलिंग पोर्टल पर Form 13 भरती है, खरीद दस्तावेज़, बिक्री समझौता और लाभ की गणना संलग्न करती है, और कम दर की माँग करती है। अधिकारी जाँच करता है और संतुष्ट होने पर एक प्रमाण-पत्र जारी करता है जिसमें खरीदार के लिए कम दर दर्ज होती है।

उस नमूने का ऊपरी हिस्सा Reena का Form 13 है, और उसका केंद्र है हाइलाइट किया गया गणना वाला खाना — वही अंकगणित जो हमने अभी किया, अब एक काम कर रहा है। इसे IS / DOES / MATTERS के रूप में पढ़ें: यह बिक्री मूल्य (₹1,15,00,000) और 2013 लागत (₹42,00,000) दर्ज करता है, इसलिए यह ₹73,00,000 का लाभ स्थापित करता है; यह उस लाभ पर अनुमानित कर (₹10,43,900) दर्शाता है, साथ ही वह ₹17,19,250 भी जो सीधी धारा 195 ले लेती; और यह मायने रखता है क्योंकि पंक्ति (f) — माँगी गई कम दर, बिक्री मूल्य का लगभग 9.08% — वही है जिसे अधिकारी प्रमाणित करता है। वह प्रमाण-पत्र खरीदार को दें, और नीचे वाले Form 144 में कटौती 14.95% से घटकर 9.08% हो जाती है।

दो ज़रूरी सावधानियाँ। पहली, प्रमाण-पत्र कटौती को कर के बराबर करता है — कर खुद कम नहीं होता; Reena पर अभी भी ₹10,43,900 देय है, बस रास्ते में ज़्यादा वसूली नहीं होती। दूसरी, अगर वह पूंजीगत लाभ (capital gains) छूट भी माँग रही है — धारा 54 के तहत दूसरे मकान में पुनर्निवेश करके या धारा 54EC के तहत बॉन्ड में (पाठ 36) — तो वह Form 13 में वह भी दर्ज करती है, और प्रमाणित दर और कम हो सकती है, यहाँ तक कि शून्य भी, क्योंकि उसका असली कर और कम हो जाता है। प्रमाण-पत्र उतना ही अच्छा होता है जितने सटीक आँकड़े वह साबित कर पाती है।

खुद जाँचें: धारा 197 प्रमाण-पत्र के लिए आवेदन कौन करता है — खरीदार या विक्रेता? विक्रेता (Reena) — वही असली लाभ साबित कर सकती है। और इससे क्या बदलता है: कर, या काटी गई राशि? काटी गई राशि। ये दोनों सही समझ लिए तो इस पाठ का सबसे ज़रूरी हिस्सा आपकी समझ में आ गया।

Reena का कर निपट गया; अब तीसरा डर — पैसा दुबई पहुँचाना। यह है प्रत्यावर्तन (repatriation): अपनी बिक्री की आय को भारत से बाहर अपने विदेशी अकाउंट में भेजना। यह पूरी तरह कानूनी और सामान्य प्रक्रिया है, लेकिन यह एक तय रास्ते पर चलती है, और उस रास्ते से शॉर्टकट लेना वहीं है जहाँ NRI को नुकसान होता है (आगे 'स्कैम वॉच' में इसके बारे में बताया गया है)।

भारतीय संपत्ति बेचने से मिली रकम Reena के NRO अकाउंट में आती है — यह वही 'भारत में अर्जित पैसे' वाला अकाउंट है जिससे हम खरीदते वक्त मिले थे। वहाँ से बाहर भेजने की (repatriation) सीमा है USD 1 मिलियन प्रति वित्त वर्ष (अप्रैल से मार्च), और यह सब टैक्स चुकाने के बाद। यह एक साल में NRO से बाहर जाने वाली सभी रकमों की कुल सीमा है, चाहे पैसा किसी भी स्रोत से आया हो। इसके उलट, NRE अकाउंट में रखा पैसा बिना किसी सीमा के स्वतंत्र रूप से बाहर भेजा जा सकता है — लेकिन संपत्ति से मिली रकम लगभग हमेशा पहले NRO में ही आती है।

क्या यह सीमा Reena पर लागू होती है? बिल्कुल नहीं। Section 197 प्रमाणपत्र के साथ, ₹10,43,900 काटा जाता है और ₹1,04,56,100 उसके NRO अकाउंट में पहुँचता है। मान लीजिए विनिमय दर (exchange rate) लगभग ₹95.8 प्रति अमेरिकी डॉलर है (2026 के मध्य की दर — यह रोज़ बदलती है), तो यह लगभग USD 109,000 बनता है। सीमा है USD 1,000,000। वह एक ही साल की सीमा में अपनी पूरी बिक्री नौ बार भेज सकती है। ज़्यादातर आवासीय संपत्ति बिक्री के लिए, USD 1 मिलियन की यह सीमा एक ऐसी छत है जिसे आप कभी छू ही नहीं पाएँगे।

जो लोग गहराई से जानना चाहते हैं उनके लिए एक बात: अगर कोई संपत्ति कई साल पहले NRE/FCNR अकाउंट के ज़रिए विदेशी पैसे से खरीदी गई थी, तो मूल विदेशी-मुद्रा वाला हिस्सा आम तौर पर उसी NRE रास्ते से वापस जा सकता है (अधिकतम दो आवासीय संपत्तियों के लिए), और उस हिस्से पर NRO की सीमा लागू नहीं होती। Reena का फ्लैट एक सामान्य भारतीय खरीद था, इसलिए वह NRO और USD 1 मिलियन वाले मानक रास्ते पर है — जो, जैसा हमने देखा, उसकी ज़रूरत से कहीं ज़्यादा चौड़ा है।

ज़रा सोचिए: संपत्ति बिक्री की रकम आमतौर पर किस अकाउंट से बाहर भेजी जाती है, और सालाना सीमा क्या है? NRO से, प्रति वित्त वर्ष USD 1 मिलियन तक, Form 15CA और CA के Form 15CB के साथ। अगर कोई आपको इस प्रक्रिया को दरकिनार करने का रास्ता दिखाए, तो 'हाँ' कहने से पहले नीचे दिया गया स्कैम वॉच ज़रूर पढ़ें।

इस पूरी बिक्री में एक व्यावहारिक समस्या छुपी है: रजिस्ट्रेशन, बैंक की औपचारिकताएँ, और कभी-कभी दस्तखत — ये सब भारत में, व्यक्तिगत रूप से होते हैं — और Reena दुबई में है। वह हर कदम के लिए कोच्चि नहीं उड़ सकती। इसका जवाब है पावर ऑफ अटॉर्नी (POA): एक दस्तावेज़ जो भारत में किसी भरोसेमंद व्यक्ति को उसकी ओर से काम करने का अधिकार देता है। लेकिन POA गलत हाथों में पड़ जाए तो किसी NRI के लिए सबसे खतरनाक कागज़ भी बन सकता है, इसलिए इसे एक खास तरीके से बनाना होता है।

विदेश में बनाया गया POA भारतीय संपत्ति के लेन-देन के लिए अपने आप मान्य नहीं होता। इसे भारत के लिए तीन चरणों में सही तरीके से तैयार करना पड़ता है:

1. विदेश में इसे निष्पादित करें और प्रमाणित करवाएँ। चूँकि UAE हेग अपोस्टिल कन्वेंशन का सदस्य है, Reena अपोस्टिल — एक मानक अंतरराष्ट्रीय प्रमाणीकरण की मुहर — लगवा सकती है, जिसे भारत मान्यता देता है। हेग कन्वेंशन से बाहर के किसी देश से होने पर, आपको दस्तावेज़ पर भारतीय दूतावास या कॉन्सुलेट की सत्यापन (attestation) की मुहर लगवानी होगी। (कुछ सतर्क सब-रजिस्ट्रार कॉन्सुलर अटेस्टेशन भी देखना पसंद करते हैं, इसलिए दोनों करवाना सबसे सुरक्षित रहता है।)
2. भारत में इसका मूल्यांकन (adjudication) और स्टैम्पिंग करवाएँ — 3 महीनों के भीतर। अपोस्टिल्ड POA के भारत पहुँचने के बाद, जो व्यक्ति आपकी ओर से काम करेगा उसे तीन महीनों के भीतर इसे सब-रजिस्ट्रार के पास ले जाना होगा, सही स्टैम्प ड्यूटी का आकलन ('adjudication') करवाना होगा, और उसे चुकाना होगा। यह समय-सीमा चूक गए तो इसे गलत तरीके से स्टैम्प किया हुआ माना जा सकता है।
3. अगर यह बिक्री का अधिकार देता है तो इसे रजिस्टर करवाएँ। जो POA अचल संपत्ति बेचने का अधिकार देता है, उसे Registration Act, 1908 के तहत स्थानीय सब-रजिस्ट्रार के कार्यालय में रजिस्टर करवाना ज़रूरी है — केवल दस्तखत और स्टैम्पिंग से काम नहीं चलेगा।

तो Reena खुद को सुरक्षित कैसे रखे? POA को व्यापक और खुले-आम नहीं, बल्कि संकीर्ण और विशिष्ट बनाकर। उसमें सटीक संपत्ति का नाम लिखें, सटीक अधिकार ('Flat X का बिक्री विलेख निष्पादित और रजिस्टर करने के लिए'), सटीक व्यक्ति का नाम, और आदर्श रूप से एक समाप्ति तिथि भी। किसी भरोसेमंद भाई-बहन को दिया गया एक सीमित POA एक टूल है। लेकिन 'किसी भी संपत्ति के साथ कुछ भी करो' वाला अस्पष्ट, आजीवन POA वही खाली चेक है जिस पर स्कैम वॉच का फर्जीवाड़ा टिका है। दस्तावेज़ वही है, जोखिम एकदम उलटा है — और यह पूरी तरह इस बात पर निर्भर करता है कि वह उसे कितना सीमित रखती है।

खुद से पूछिए: क्या POA आपके चचेरे भाई को आपके फ्लैट का मालिक बना देती है? नहीं — यह केवल उसे आपकी ओर से काम करने देती है; स्वामित्व तभी बदलता है जब रजिस्टर्ड बिक्री विलेख हो। और विदेश में बनी POA को भारत में उपयोग योग्य क्या बनाता है? अपोस्टिल या कॉन्सुलर अटेस्टेशन, फिर तीन महीनों के भीतर मूल्यांकन और स्टैम्पिंग, और अगर यह बिक्री का अधिकार देती है तो रजिस्ट्रेशन।

Reena दुबई में रहती है, जहाँ कोई व्यक्तिगत आयकर नहीं है, और किसी ने उसे बताया है कि DTAA का मतलब है कि उसे फ्लैट पर बिल्कुल टैक्स नहीं देना होगा। यह सुनने में बड़ा सुकून देने वाला लगता है, लेकिन यह गलत है — तो आइए समझते हैं कि DTAA असल में क्या करता है, और इसे अक्सर क्या बताकर बेचा जाता है।

DTAA — द्विपक्षीय कर बचाव समझौता (Double Taxation Avoidance Agreement) — दो देशों के बीच एक संधि है जो एक ही आय पर दोनों देशों में पूरा-पूरा टैक्स लगने से रोकती है। भारत और UAE के बीच ऐसी संधि है। इसका मकसद दोहरे कराधान से राहत है, कर से राहत नहीं। और अचल संपत्ति के मामले में यह बिल्कुल स्पष्ट है: भारत-UAE संधि के अनुच्छेद 13 के तहत, भारत में स्थित संपत्ति बेचने से होने वाला पूंजीगत लाभ (capital gains) भारत में ही कर योग्य है। जहाँ ज़मीन है, उस देश को लाभ पर टैक्स लगाने का अधिकार है। DTAA Reena को उसके कोच्चि फ्लैट पर कोई छूट नहीं देता।

तो NRI के लिए DTAA वाकई कहाँ काम आता है? अन्य आय पर और विदहोल्डिंग दरों पर — जैसे ब्याज, डिविडेंड वगैरह — जहाँ संधि दर कम कर सकती है या क्रेडिट दे सकती है, और जहाँ दोहरे टैक्स का असली खतरा होता है। कोई भी संधि-लाभ लेने के लिए आपको आमतौर पर अपने निवास देश से Tax Residency Certificate (TRC) चाहिए होता है — रीना के लिए UAE का TRC — जो यह साबित करे कि आप वहाँ के कर-निवासी हैं। इसे फाइल में रखना समझदारी है। बस यह उम्मीद न रखें कि यह प्रॉपर्टी के लाभ को बचा लेगा; रीना की बिक्री पर रोकी गई नकदी असल में Section 197 प्रमाणपत्र से कम होती है — DTAA से नहीं।

जाँचें: क्या भारत–UAE DTAA रीना के कोच्चि फ्लैट पर लगने वाला टैक्स खत्म कर सकता है, क्योंकि दुबई में आयकर नहीं है? नहीं — Article 13 के तहत प्रॉपर्टी का लाभ भारत में टैक्सयोग्य रहता है; DTAA केवल उसी लाभ पर दोहरा टैक्स लगने से रोकता है।

NRI को निशाना बनाने वाला हर स्कैम एक ही ईंधन पर चलता है: आप दूर हैं और कमरे में खड़े नहीं हो सकते। चार स्कैम खासतौर पर उन्हीं चरणों के इर्द-गिर्द होते हैं जो हमने अभी सीखे — एजेंट, खरीदार का TDS, POA, और रेपेट्रिएशन। आइए देखें कि हर एक अंदर से कैसा दिखता है, और खुद को दोष दिए बिना एक भी दिन गँवाए बिना इसकी रिपोर्ट कैसे करें।

सबसे बड़ी बात: गलत तरीके से इस्तेमाल किया गया POA सबसे खतरनाक होता है, क्योंकि यह खुद दिया गया भरोसा हथियार बन जाता है — आपने जो व्यापक अधिकार दिया, उसका उपयोग आपका अपना फ्लैट बेचने या गिरवी रखने में किया गया। POA की सीमा तय रखें, जैसा हमने अभी देखा, और इसे आपके खिलाफ नहीं मोड़ा जा सकता। और ध्यान दें — 'सब संभाल लेने वाला' एजेंट और TDS न काटने वाला खरीदार, दोनों Section 195 की प्रक्रिया में विफल होते हैं जो हमने समझी — और इसीलिए अब आपको उन्हें पकड़ना आता है: कोई TAN नहीं, कोई Form 144 नहीं, अस्पष्ट शुल्क, या '1% ठीक है।' ये संकेत ऐसे हैं जो आप देख सकते हैं।

हवाला के ऑफर का ज़िक्र अलग से ज़रूरी है: जो कोई बैंकिंग सिस्टम के बाहर जाकर आपका पैसा तेज़ और बेहतर दर पर विदेश भेजने का वादा करता है, वह असल में आपको FEMA उल्लंघन में फँसा रहा है — जहाँ न बैंक है, न RBI, जिनके पास शिकायत करें अगर पैसा गायब हो जाए। USD 1 मिलियन NRO वाला रास्ता जो हमने पहले समझा, वह धीमा और उबाऊ है — लेकिन वही है जहाँ आपका पैसा वाकई सुरक्षित है।

शायद आप यह पढ़ रहे हैं बाद में। पूरा ₹17 लाख वाला TDS पहले ही काट लिया गया और किसी ने प्रमाणपत्र का ज़िक्र तक नहीं किया। या किसी रिश्तेदार ने उस POA से कुछ कर दिया जो देकर अब आपको पछतावा है। या आपका रेमिटेंस अटका हुआ है और कोई अजनबी 'तेज़' रास्ता सुझा रहा है। पहले, खुद को दोष देना बंद करें। ये नियम सच में उलझे हुए हैं, हाल ही में बदले हैं, और आप विदेश में रहते हुए उन लोगों पर भरोसा कर रहे थे जिन्हें बेहतर जानना चाहिए था। यहाँ फँसना आम है — मूर्खता नहीं।

• ज़्यादा TDS काटा गया → आपने वह पैसा नहीं खोया। उस साल का भारतीय आयकर रिटर्न फाइल करें, असली लाभ दिखाएँ, और अतिरिक्त राशि रिफंड के रूप में माँगें। यह Section 197 प्रमाणपत्र से धीमा ज़रूर होगा, लेकिन ₹6,75,350 प्रकार की अधिक राशि वापस आती है। अगली बिक्री पर पहले प्रमाणपत्र के लिए आवेदन करें।
• POA का दुरुपयोग हुआ → तुरंत लिखित में इसे रद्द करें और रद्दीकरण सब-रजिस्ट्रार के पास दर्ज कराएँ; फिर दुरुपयोग की पुलिस / Economic Offences Wing में रिपोर्ट करें और, अगर इस पर कोई बिक्री या बंधक रजिस्टर हुई है, तो उस हस्तांतरण को चुनौती दें — GPA सेल स्वच्छ टाइटल नहीं देती, और यही आपका आधार है।
• रेपेट्रिएशन रुकी है → बैंकिंग चैनल के ज़रिए काम करें, उसके इर्द-गिर्द नहीं। अपने बैंक के NRI शिकायत सेल में ज़ोर लगाएँ, किसी CA से 15CA/15CB ठीक कराएँ, और अगर बैंक देरी करे तो RBI तक बात ले जाएँ। सीमा के भीतर वैध रेमिटेंस क्लियर होगी; ऑफ-चैनल शॉर्टकट ही वह रास्ता है जिससे आप पैसा सच में गँवा सकते हैं।
• फिर अगले व्यक्ति के लिए रिपोर्ट करें → एक स्वीकृत शिकायत (शिकायत नंबर, FIR, RBI संदर्भ) ही आपके बुरे हफ्ते को एक ऐसे कागज़ी रास्ते में बदलती है जो आपकी जैसी स्थिति के अगले NRI की रक्षा करती है।

चारों में एक ही बात समान है: यहाँ लगभग कुछ भी पूरी तरह अंतिम नहीं है। ज़्यादा काटा गया TDS वापस मिल सकता है, गलत तरीके से इस्तेमाल हुआ POA रद्द और चुनौती-योग्य है, और अटकी-लेकिन-वैध रेमिटेंस को आगे बढ़ाया जा सकता है। जो मुश्किल से पलटता है वह है घबराहट में उठाया गया शॉर्टकट — इसलिए धीरे चलें और सही चैनलों का इस्तेमाल करें।

दुबई से बैठे यह सब याद रखना ज़रूरी नहीं। एक सीढ़ी है — ऊपर से शुरू करें, जितनी ज़रूरत हो उतनी ही नीचे जाएँ।

NRI असल में जो सवाल पूछते हैं, उनके सीधे जवाब — बार-बार आने वाले सवालों से बने हैं, किसी एक व्यक्ति के नहीं।

• क्या मैं NRI होते हुए कृषि भूमि खरीद सकता/सकती हूँ? — नहीं। FEMA आपको आवासीय और व्यावसायिक संपत्ति स्वतंत्र रूप से खरीदने देता है, लेकिन कृषि भूमि, फार्महाउस या बागान कभी नहीं। ऐसी संपत्ति आप सिर्फ विरासत में पा सकते हैं — खरीद या उपहार से नहीं।
• बेचते वक्त इतना ज़्यादा TDS क्यों काटा जाता है? — क्योंकि Section 195 आपके पूरे बिक्री मूल्य पर काटता है, आपके मुनाफे पर नहीं — लंबी अवधि की बिक्री पर कुल राशि का लगभग 13% से 14.95%। यह ज़रूरत से ज़्यादा वसूलता है क्योंकि खरीदार आपका असली लाभ नहीं जान सकता।
• 'लोअर-TDS सर्टिफिकेट' क्या होता है? — यह Section 197 का सर्टिफिकेट है (Form 13 में आवेदन करें, बिक्री से पहले)। यह खरीदार को कहता है कि पूरी कीमत पर flat rate की जगह सिर्फ आपके असली लाभ पर टैक्स काटे। Reena के लिए यह ₹17,19,250 की जगह ₹10,43,900 है।
• पैसे विदेश कैसे भेजूँ? — अपने NRO अकाउंट से, हर वित्त वर्ष में USD 1 मिलियन तक, Form 15CA (आपकी घोषणा) और Form 15CB (CA का सर्टिफिकेट) के ज़रिए। NRE अकाउंट में रखे पैसों पर कोई सीमा नहीं है।
• मेरे खरीदार का कहना है कि वो बस 1% काटेगा, जैसे सामान्य बिक्री में होता है — क्या यह सही है? — नहीं। वह 1% (Section 194-IA) RESIDENT विक्रेताओं के लिए है। NRI की बिक्री में Section 195 पूरी राशि पर लगता है, और खरीदार के पास TAN होना ज़रूरी है। अगर वो 1% की योजना बना रहा है, तो वो कम कटौती करने वाला है और दोनों के लिए मुश्किल खड़ी करेगा।
• क्या बेचने के लिए मुझे भारत में होना ज़रूरी है? — नहीं। सही तरीके से बनाया गया पावर ऑफ अटॉर्नी किसी भरोसेमंद व्यक्ति को आपकी ओर से काम करने देता है — लेकिन इसका दायरा सीमित रखें (यही संपत्ति, यही अधिकार), इसे अपोस्टिल या वाणिज्य दूतावास से प्रमाणित कराएं, और तीन महीने के भीतर इसका adjudication, स्टाम्पिंग और रजिस्ट्रेशन करवाएं।
• मैं दुबई में कोई टैक्स नहीं देता — क्या DTAA मेरा भारतीय टैक्स खत्म नहीं कर देता? — नहीं। India–UAE DTAA का Article 13 संपत्ति के लाभ को भारत में ही कर योग्य रखता है। यह संधि एक ही लाभ पर दोहरा टैक्स रोकती है; यह भारत का टैक्स मिटाती नहीं।
• क्या मैं पूंजीगत लाभ (capital gains) की छूट अभी भी ले सकता/सकती हूँ? — हाँ। NRI Sections 54/54F/54EC (पाठ 36) का दावा कर सकते हैं — किसी घर में या निर्दिष्ट बॉन्ड में पुनर्निवेश करें। इस छूट को अपने Form 13 में डालें और प्रमाणित TDS दर और भी कम हो सकती है, यहाँ तक कि शून्य भी।
• एक रिश्तेदार ने general POA पर बेचने की बात कही — आसान है ना? — रिस्क भरा है। एक व्यापक, खुले-सिरे वाला POA ठीक वही साधन है जिस पर NRI संपत्ति धोखाधड़ी टिकी होती है। इसे सीमित, समयबद्ध और रजिस्टर्ड रखें; संपत्ति का नाम और केवल एक अधिकार दर्ज करें।
• खरीदार ने पहले ही बहुत ज़्यादा TDS काट लिया — क्या वो पैसा चला गया? — नहीं। अपना भारतीय रिटर्न दाखिल करें, असली लाभ दिखाएं, और अतिरिक्त राशि रिफंड के तौर पर माँगें। यह धीमी प्रक्रिया है, खासकर विदेश से — इसीलिए Section 197 सर्टिफिकेट, जो पहले ही लिया जाए, इस मेहनत के लायक है।

पूरी बिक्री अपने हाथों में लें। नीचे दिया कैलकुलेटर Reena के नंबरों से भरा हुआ है — ₹1,15,00,000 की बिक्री और ₹42,00,000 की लागत। देखें कि खरीदार पूरी कीमत पर ₹17,19,250 काट रहा है जबकि उसका असली टैक्स सिर्फ ₹10,43,900 है, और देखें कि Section 197 सर्टिफिकेट ₹6,75,350 का फर्क कैसे मुक्त करता है। फिर इसे साफ करें और अपनी बिक्री के नंबर डालें — अपने तीन नंबर देखें: कितना काटा गया, कितना देना है, और कितना घर आता है।

इस विजेट की सीख: लाल नंबर (पूरी राशि पर TDS) और हरे-नीले नंबर (आपका असली टैक्स) के बीच का फर्क वही रकम है जो Section 197 सर्टिफिकेट सरकार की जगह आपके हाथ में रखता है। बिक्री मूल्य ₹1 करोड़ से ऊपर ले जाएं तो प्रभावी दर 14.95% हो जाती है; ₹50 लाख से नीचे आए तो 13% हो जाती है। और जब तक आपकी बिक्री बहुत बड़ी न हो, वापस भेजी जाने वाली राशि USD 1 मिलियन की सीमा के आराम से भीतर रहती है। अगर टाइप करने से पहले आप अंदाज़ा लगा सकते हैं कि हर नंबर किस दिशा में जाएगा, तो आपने यह पाठ समझ लिया।